Las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) permiten desistir de la compra perdiendo o devolviendo el doble de la señal, mientras que las confirmatorias obligan a cumplir el contrato bajo pena de indemnización por daños. Si la hipoteca se retrasa, la diferencia entre un tipo y otro puede costarte varios miles de euros.
Qué son las arras y por qué se firman antes de la hipoteca
El contrato de arras es el paso previo a la escritura de compraventa. Comprador y vendedor fijan el precio, las condiciones y entregan una señal de dinero que se descontará del precio final. El problema es que ese contrato se firma casi siempre antes de tener la hipoteca aprobada, porque el vendedor quiere reservar la venta y nosotros queremos reservar la vivienda. Ahí empieza el riesgo: si el banco tarda más de lo previsto, o finalmente no concede el importe solicitado, el comprador puede quedarse atrapado entre un compromiso firmado y una financiación que no llega a tiempo.
No todas las arras son iguales. El tipo de arras que firmemos determina qué pasa con nuestro dinero si la operación no sale adelante.
Arras penitenciales: la opción que da margen si la hipoteca falla
Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Su característica principal es que cualquiera de las partes puede desistir del contrato sin necesidad de alegar una causa. Eso sí, tiene un precio:
- Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada como señal.
- Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de esa cantidad.
Esta fórmula es la más habitual en la práctica inmobiliaria española y, para quien todavía no tiene la hipoteca cerrada, es la más razonable. Si el banco finalmente no concede el préstamo en las condiciones pactadas, el comprador puede retirarse asumiendo la pérdida de la señal, pero sin más consecuencias económicas. Es un coste conocido de antemano, no una sorpresa.
Arras confirmatorias: por qué asumen mucho más riesgo
Las arras confirmatorias no están pensadas para permitir el desistimiento. Aquí la entrega de dinero solo confirma que el contrato ya es firme y que ambas partes están obligadas a cumplirlo. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso de la compraventa o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados, que no tiene por qué limitarse al importe de la señal.
Para un comprador que todavía depende de que el banco apruebe la hipoteca, esto es un terreno peligroso. Si la financiación se retrasa o no llega en las condiciones esperadas, no basta con perder la señal: el vendedor puede reclamar judicialmente que se cumpla el contrato o una compensación mayor. El riesgo económico deja de tener un techo claro.
Qué pasa realmente si la hipoteca se retrasa
El plazo entre la firma de arras y la firma de la escritura suele fijarse en el propio contrato, normalmente de unas semanas. Durante ese tiempo el banco tiene que tasar la vivienda, estudiar la operación y, si todo va bien, emitir la oferta vinculante. Cualquier retraso en alguno de esos pasos puede hacer que no lleguemos a la fecha pactada con el vendedor.
Si hemos firmado arras penitenciales, el desenlace es incómodo pero previsible: perdemos la señal, pero no asumimos más obligaciones. Si hemos firmado arras confirmatorias sin ninguna cláusula de protección, el desenlace puede ser mucho peor: el vendedor puede negarse a ampliar el plazo y reclamar el cumplimiento del contrato o una indemnización superior a la señal entregada.
Por eso, cuando todavía no tenemos la hipoteca resuelta, lo prudente es evitar las arras confirmatorias sin matices y, si optamos por las penitenciales, dejar por escrito un plazo realista que tenga en cuenta los tiempos del banco.
La cláusula que de verdad protege: la condición suspensiva de financiación
Más allá de elegir entre un tipo de arras u otro, hay un elemento que marca la diferencia: incluir en el contrato una cláusula de condición suspensiva de financiación. Esta cláusula establece que, si el comprador no obtiene la hipoteca en las condiciones pactadas (importe, plazo, tipo de interés) dentro del plazo fijado, puede resolver el contrato y recuperar la señal entregada, sin penalización.
Esta cláusula no está impuesta por ley, así que hay que negociarla expresamente con el vendedor y redactarla con precisión: qué importe mínimo de hipoteca se exige, qué documento sirve como prueba de que el banco no concede el préstamo y qué plazo tenemos para acreditarlo. Sin esta cláusula, firmar arras penitenciales mitiga el riesgo pero no lo elimina del todo, porque seguimos perdiendo la señal si la hipoteca no llega a tiempo. Con ella, el riesgo se reduce de forma notable.
Qué recomendamos antes de firmar cualquier contrato de arras
Antes de poner la firma, conviene tener al menos una preaprobación o una simulación seria del banco sobre el importe y las condiciones que podemos obtener. No es necesario esperar a la oferta vinculante, pero sí saber si el perfil encaja en los criterios habituales de concesión. Esto reduce la probabilidad de que el plazo de las arras se nos quede corto.
| Tipo de arras | Qué ocurre si el comprador desiste | Riesgo si la hipoteca se retrasa |
|---|---|---|
| Penitenciales | Pierde la cantidad entregada | Riesgo limitado al importe de la señal |
| Confirmatorias | Puede ser obligado a cumplir o a indemnizar | Riesgo económico sin límite claro |
En nuestro trabajo diario comparando hipotecas con más de veinte bancos, vemos con frecuencia a compradores que firmaron arras antes de hablar con nosotros y que luego tienen que ajustar plazos a contrarreloj. Por eso insistimos en que el orden importa: primero conviene tener una idea clara de lo que el banco va a ofrecer, y después negociar el contrato de arras con una cláusula que nos proteja si algo se tuerce.
Preguntas frecuentes
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Preguntas frecuentes
¿Puedo negociar una cláusula de financiación aunque el vendedor prefiera arras confirmatorias?
Sí, se puede negociar. La clave es dejar por escrito el importe mínimo de hipoteca necesario, el plazo máximo para conseguirla y qué documento del banco sirve como prueba de que no se ha conseguido en esas condiciones.
Si firmo arras penitenciales, ¿pierdo siempre la señal si la hipoteca no llega a tiempo?
Si no hay una cláusula de condición suspensiva de financiación, sí: al desistir del contrato se pierde la cantidad entregada, aunque el motivo sea que el banco no ha resuelto a tiempo.
¿Cuánto dinero se suele entregar como señal en un contrato de arras?
No hay un porcentaje fijado por ley; se negocia entre las partes y varía según la operación. Conviene revisarlo con calma antes de firmar, porque ese importe es el que está en juego si algo falla.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere esperar a que el banco resuelva la hipoteca?
Es un punto de negociación habitual. Si el vendedor no acepta ampliar plazos ni incluir una cláusula de financiación, conviene valorar bien el riesgo antes de firmar, especialmente si la operación aún no tiene una preaprobación del banco.
Publicado por Colibrí Finances el 17/10/2026.