Si compras una vivienda en una comunidad autónoma distinta a la tuya, el impuesto que pagas no depende de dónde vivas, sino de dónde esté el inmueble. El ITP para vivienda usada y el AJD para vivienda nueva se fijan de forma autonómica, y eso puede suponer una diferencia real en el dinero que necesitas reunir antes de firmar.
Por qué el lugar de la compra importa tanto como el precio
Cuando buscamos piso fuera de nuestra comunidad habitual (por un traslado de trabajo, para estar cerca de la familia o simplemente porque el precio nos cuadra mejor) solemos fijarnos en el precio de la vivienda y en el tipo de interés de la hipoteca. Nos olvidamos de un tercer factor que también pesa en el bolsillo: el impuesto que grava la compraventa. Y ese impuesto no lo marca el Estado de forma uniforme, lo decide cada comunidad autónoma dentro de un margen.
Esto significa que dos personas que compran una vivienda de idéntico precio, una en Madrid y otra en Cataluña por ejemplo, pueden acabar pagando cantidades distintas solo por el impuesto de transmisión. Y esa diferencia hay que sumarla a los gastos que necesitas tener ahorrados antes de ir al notario, porque normalmente los bancos no financian estos impuestos dentro de la hipoteca.
ITP: el impuesto que más varía entre comunidades
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica quien compra una vivienda de segunda mano. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que tienen potestad para fijar el tipo general y también tipos reducidos según el perfil del comprador.
En España, el tipo general de ITP para vivienda usada se mueve habitualmente en una horquilla aproximada de entre el 6% y el 10% del valor de referencia o del precio de compra (el que sea mayor), según la comunidad autónoma. Esta horquilla puede cambiar de un año a otro porque algunas comunidades modifican sus tipos con cierta frecuencia, así que lo más seguro es consultar siempre la web de la Agencia Tributaria de la comunidad donde vayas a comprar antes de hacer cualquier cálculo.
Esa diferencia de varios puntos porcentuales, aplicada sobre el precio de una vivienda, puede suponer varios miles de euros de más o de menos según dónde formalices la compra. Es un dato que conviene tener claro antes de poner una oferta sobre la mesa, no después.
AJD: el impuesto de la vivienda nueva y de la hipoteca
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) entra en juego principalmente cuando compras una vivienda nueva (la que se compra directamente al promotor) y también grava, en algunos casos, la constitución de determinadas garantías hipotecarias. Al igual que el ITP, el tipo de AJD lo fija cada comunidad autónoma, y suele moverse en un rango que ronda entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la escritura, aunque conviene verificarlo en cada caso porque también varía.
Desde la reforma de la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco es quien asume el AJD correspondiente a la constitución de la hipoteca en la mayoría de los casos, lo que alivió bastante esta partida para quien compra. Pero el AJD de la compraventa de vivienda nueva, el que grava la escritura de adquisición, sigue siendo responsabilidad del comprador, y ahí es donde las diferencias autonómicas vuelven a notarse.
Bonificaciones: no todas las comunidades premian lo mismo
Además del tipo general, casi todas las comunidades autónomas tienen tipos reducidos o bonificaciones para determinados perfiles de comprador. Los supuestos más habituales suelen incluir a jóvenes por debajo de una determinada edad, familias numerosas, personas con discapacidad reconocida, viviendas de protección oficial o compra de vivienda habitual frente a segunda residencia.
El problema es que estos requisitos (edad límite, nivel de renta, si la vivienda debe ser habitual o no) cambian de una comunidad a otra, y también la cuantía de la reducción. Lo que en una comunidad te da derecho a pagar un tipo notablemente más bajo, en otra puede no existir o exigir condiciones distintas. Por eso no sirve guiarte por lo que le aplicaron a un amigo o familiar que compró en otra región: cada comunidad tiene su propia normativa y hay que revisarla caso por caso, idealmente con la gestoría o notaría que lleve la operación.
Cómo afecta esto al importe que necesitas financiar
Aquí viene la parte que más nos interesa desde el punto de vista de la hipoteca. Los bancos, al calcular cuánto te prestan, suelen basarse en un porcentaje del valor de tasación o del precio de compra (lo habitual es entre el 80% para vivienda habitual y porcentajes algo menores para segunda residencia). Los impuestos, notaría, registro y gestoría quedan fuera de ese cálculo en la gran mayoría de los casos.
Esto quiere decir que si compras en una comunidad con un ITP más alto, necesitas tener ahorrado más dinero en efectivo antes de firmar, independientemente de las condiciones de tu hipoteca. No es un dato menor: puede ser la diferencia entre llegar con holgura a la firma o ir muy justo con los ahorros.
Por eso, cuando analizamos la viabilidad de una hipoteca con un cliente que va a comprar fuera de su comunidad habitual, siempre incluimos una estimación de ITP o AJD según la comunidad donde está el inmueble. No es lo mismo calcular los gastos de una compra en una comunidad que en otra, y queremos que nuestros clientes lleguen a la firma sabiendo exactamente cuánto dinero van a necesitar, sin sorpresas de última hora.
Qué conviene revisar antes de comprar fuera de tu comunidad
- El tipo general de ITP o AJD vigente en la comunidad donde está la vivienda, directamente en la web de su agencia tributaria.
- Si existen bonificaciones aplicables a tu situación (edad, familia numerosa, discapacidad, vivienda habitual) y qué requisitos concretos piden.
- Si la vivienda es nueva o de segunda mano, porque determina si pagas ITP o AJD.
- El resto de gastos de la compraventa: notaría, registro, gestoría y tasación, que se suman al impuesto autonómico.
- Cuánto de ese importe total puedes cubrir con ahorros propios, porque la hipoteca no suele cubrir estos gastos.
En Colibrí Finances estudiamos tu caso sin compromiso: solo se cobra si al final firmas lo que te hayamos conseguido. Te acompañamos hasta la firma.
Preguntas frecuentes
¿El ITP se paga según la comunidad donde vivo o donde está la vivienda?
Se paga según la comunidad autónoma donde está situado el inmueble, no donde tengas tu residencia habitual. Si compras en otra comunidad, se aplican los tipos y bonificaciones de esa comunidad.
¿La hipoteca me cubre el pago del ITP o el AJD de la compraventa?
Por norma general no. El banco financia un porcentaje del valor de tasación o del precio de compra, pero los impuestos de la compraventa, notaría, registro y gestoría suelen quedar fuera y hay que cubrirlos con ahorros propios.
¿Quién paga el AJD de la constitución de la hipoteca?
Desde la reforma de la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, es el banco quien asume el AJD correspondiente a la constitución de la garantía hipotecaria en la mayoría de los casos. El AJD de la escritura de compraventa de vivienda nueva sigue siendo a cargo del comprador.
¿Cómo sé si tengo derecho a una bonificación en el impuesto por ser joven o familia numerosa?
Cada comunidad autónoma establece sus propios requisitos de edad, renta o composición familiar para aplicar tipos reducidos. Conviene consultarlo directamente en la agencia tributaria de la comunidad donde vayas a comprar antes de calcular tus gastos.
Publicado por Colibrí Finances el 31/10/2026.