Sí, se puede pedir en una sola hipoteca el dinero para comprar la vivienda y el de la reforma, siempre que el banco valore la casa ya reformada y el importe total respete el límite habitual de financiación. Para ello hace falta presupuesto de obra, memoria de calidades y, en muchos casos, un proyecto firmado por un técnico.
Qué significa exactamente «incluir la reforma en la hipoteca»
Cuando hablamos de meter la reforma en la misma hipoteca nos referimos a pedir un importe superior al precio de compra, de modo que la diferencia se destine a pagar la obra. No es un préstamo aparte: es una única operación, con una sola cuota, un solo plazo y un solo tipo de interés.
La clave está en que el banco no presta sobre el precio que pagas por la vivienda, sino sobre el valor de tasación. Si se incluye la reforma, lo habitual es pedir una tasación que contemple el estado actual del inmueble y otra (o la misma, con dos valores) que recoja cómo quedará una vez reformado. Esa segunda cifra es la que permite ampliar el importe financiado.
Cuánto dinero extra se puede pedir
El límite general en la banca española sigue siendo financiar hasta el 80% del valor de tasación para vivienda habitual, según el criterio que aplican la mayoría de entidades desde hace años. Cuando se incluye la reforma, ese 80% se calcula sobre el valor de tasación final, es decir, el de la vivienda ya reformada, no sobre el precio de compra.
Esto en la práctica abre margen, pero no es un cheque en blanco. El banco comprueba que la suma de precio de compra más presupuesto de obra guarde relación lógica con ese valor final tasado. Si el presupuesto de reforma es desproporcionado respecto a lo que la tasadora considera que aporta de valor, es probable que el banco ajuste el importe a la baja.
Qué documentos pide el banco para la parte de reforma
Aquí es donde muchas operaciones se complican si no se prepara bien la documentación desde el principio. En líneas generales, las entidades suelen solicitar:
- Presupuesto detallado de la obra, desglosado por partidas (fontanería, electricidad, carpintería, acabados, etc.), no una cifra global sin explicar.
- Memoria de calidades, sobre todo si la reforma incluye cambios estructurales o de distribución.
- Proyecto técnico firmado por arquitecto o aparejador cuando la obra afecta a estructura, fachada o requiere licencia de obra mayor.
- Licencia de obras del ayuntamiento, si la reforma la exige.
- Contrato con la empresa constructora o presupuesto firmado por el profesional que va a ejecutar los trabajos.
Cuanto más detallado y profesional sea el presupuesto, más fácil es que la tasadora y el banco lo validen sin pedir aclaraciones adicionales. Un presupuesto escrito a mano o sin desglose suele generar más preguntas y retrasa la operación.
Cómo se entrega el dinero de la reforma
El importe destinado a obra no suele entregarse de golpe el día de la firma, junto con el dinero de la compra. Lo habitual es que el banco libere esa parte en una o varias disposiciones posteriores, contra justificante de obra ejecutada o contra factura. Algunas entidades piden una certificación del técnico que confirme que la obra avanza según lo previsto antes de liberar cada tramo.
Esto tiene una consecuencia práctica importante: hay que pactar con la empresa reformista un calendario de pagos que encaje con los tiempos del banco, porque no siempre coincide con lo que la constructora pide de entrada.
Qué pasa con los intereses de la parte no dispuesta
Mientras el dinero de la reforma está pendiente de entregarse, algunas hipotecas aplican un tipo de interés reducido o de carencia sobre esa parte no dispuesta, y otras cobran el interés pactado desde el primer día sobre todo el capital concedido, se haya entregado o no. Esto varía según la entidad y conviene preguntarlo expresamente antes de firmar, porque puede suponer una diferencia real en el coste mientras dura la obra.
Diferencias entre reforma estructural y reforma de acabados
No todas las reformas se tratan igual. Si hablamos de cambiar suelos, pintar, renovar cocina o baño sin tocar estructura ni distribución, el proceso suele ser más ágil: basta con presupuesto detallado y, en algunos casos, memoria de calidades.
Si la reforma implica tirar tabiques, cambiar la distribución, actuar sobre la estructura o ampliar superficie, el banco normalmente exige proyecto técnico visado o firmado digitalmente, dirección de obra y, en función del municipio, licencia de obra mayor. Esto alarga los plazos de estudio de la operación, porque la tasadora necesita ese proyecto para estimar el valor final del inmueble reformado.
Errores habituales al pedir hipoteca con reforma incluida
Vemos con frecuencia tres fallos que retrasan o complican la operación:
- Presentar un presupuesto verbal o una estimación propia, sin desglose ni sello de empresa.
- No contar con que la tasación final puede no reflejar el cien por cien del coste de la reforma, porque la tasadora valora el inmueble, no la factura.
- Dar por hecho que todas las entidades financian reforma de la misma manera: los criterios de porcentaje máximo, forma de entrega del dinero y tipo aplicado a la parte no dispuesta varían bastante entre bancos.
Por qué merece la pena comparar antes de pedir este tipo de hipoteca
Al tratarse de una operación más compleja que una hipoteca de compra estándar, las diferencias entre entidades se notan más: unas aceptan reformas de acabados sin pedir proyecto técnico, otras son más estrictas incluso en obras menores; unas liberan el dinero en un solo pago contra certificado final de obra, otras lo hacen en varios tramos. Esa letra pequeña puede suponer semanas de diferencia en los plazos o cientos de euros en intereses durante la obra.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir la hipoteca para la reforma antes de tener el presupuesto cerrado?
Es posible iniciar el estudio de la operación con un presupuesto orientativo, pero para la firma el banco necesita un presupuesto detallado y, según el tipo de obra, un proyecto técnico. Sin ese documento no se puede fijar el importe final a financiar.
¿El banco da todo el dinero de la reforma el día de la firma?
Normalmente no. Lo habitual es que la parte destinada a obra se libere en uno o varios pagos posteriores, contra factura o certificado de obra ejecutada, para comprobar que el dinero se destina realmente a la reforma.
¿Qué pasa si la reforma cuesta más de lo presupuestado?
El banco financia sobre el presupuesto presentado y validado por la tasadora, no sobre el coste final real de la obra. Si hay desviaciones al alza, esa diferencia correrá por cuenta del comprador, salvo que se negocie una ampliación posterior.
¿Es necesario un arquitecto para cualquier reforma incluida en la hipoteca?
No siempre. Para reformas de acabados, sin tocar estructura ni distribución, suele bastar con un presupuesto detallado. Si la obra afecta a estructura, fachada o requiere licencia de obra mayor, el banco sí pedirá proyecto técnico firmado.
Publicado por Colibrí Finances el 02/11/2026.