El importe máximo de hipoteca que puedes pedir depende sobre todo de dos cálculos: la tasa de esfuerzo (cuota sobre ingresos) y el ratio de endeudamiento total (todas tus deudas sobre ingresos). La mayoría de bancos considera razonable que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos del hogar, un criterio que recoge también la Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España.
La tasa de esfuerzo: la cuenta que hace cualquier banco
La tasa de esfuerzo es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se iría en pagar la cuota de la hipoteca. La fórmula es sencilla:
Tasa de esfuerzo = (cuota mensual / ingresos netos mensuales) x 100
El Banco de España, en su Guía de acceso al préstamo hipotecario, recomienda que esta cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos del hogar. No es una ley que obligue a las entidades, pero es el rango que maneja de forma generalizada el sector a la hora de estudiar una operación. Si tu cuota se queda por debajo de ese porcentaje, el banco entiende que tienes margen para asumir imprevistos sin ahogarte cada mes.
Un ejemplo con números
Supongamos un hogar con 2.400 euros netos mensuales entre dos personas. Si aplicamos un 35% como límite:
2.400 x 0,35 = 840 euros de cuota máxima asumible.
Con un tipo fijo del 3% y un plazo de 30 años, esa cuota de 840 euros equivaldría aproximadamente a un capital prestado de unos 199.000 euros (el cálculo exacto varía según el sistema de amortización y las condiciones concretas de cada oferta, así que esto es solo una referencia orientativa, no una cifra cerrada).
El segundo filtro: el ratio de endeudamiento total
La tasa de esfuerzo mira solo la hipoteca. Pero si ya pagas un préstamo de coche, una tarjeta revolving o una financiación de muebles, el banco no analiza esa cuota de forma aislada: suma todas tus deudas mensuales y las compara con tus ingresos. Es lo que se conoce como ratio de endeudamiento o DTI (debt to income).
Ratio de endeudamiento = (suma de todas las cuotas mensuales / ingresos netos mensuales) x 100
Aquí entran la futura cuota hipotecaria, los préstamos personales vigentes, las cuotas de tarjetas de crédito con pago aplazado y cualquier otra financiación activa. Muchas entidades sitúan el límite de este ratio conjunto en torno al 40%, aunque cada banco aplica sus propios márgenes internos y puede ser algo más flexible o más estricto según el perfil del cliente.
Esto explica por qué dos personas con el mismo sueldo pueden obtener importes muy distintos: si uno de los dos arrastra un préstamo de coche de 300 euros al mes, ese dinero ya no está disponible para la hipoteca, y el importe máximo baja en consecuencia.
Qué otros factores mueven la cifra final
La tasa de esfuerzo y el ratio de endeudamiento marcan el techo teórico, pero el importe final que te ofrezca cada banco también depende de otros elementos:
- El LTV (loan to value): el porcentaje del valor de tasación o compraventa que el banco está dispuesto a financiar. Lo habitual para primera vivienda es hasta el 80% del menor de los dos valores (tasación o precio de compra), aunque algunas entidades ofrecen porcentajes mayores en operaciones concretas.
- El tipo de contrato laboral: un contrato indefinido con antigüedad pesa distinto que uno temporal o que ser autónomo con ingresos irregulares.
- La edad: el plazo del préstamo suele quedar limitado por la edad del titular en el momento de terminar de pagar, lo que a su vez afecta a la cuota y por tanto al importe máximo.
- Los ahorros disponibles: no solo para cubrir la entrada, también para los gastos de compraventa (notaría, registro, gestoría, impuestos), que suelen rondar entre el 10 y el 12% del precio de la vivienda.
- El historial en el fichero de morosos (ASNEF o similares): incidencias activas condicionan el análisis de riesgo de cada entidad.
Cómo juntar todas las piezas
Para hacerte una idea realista de cuánto podrías pedir, el orden lógico es este:
- Calcula tus ingresos netos mensuales del hogar (suma de todos los titulares).
- Aplica el 30-35% para obtener la cuota máxima teórica.
- Resta las cuotas de otras deudas vigentes antes de aplicar ese porcentaje, si quieres acercarte al ratio de endeudamiento total.
- Convierte esa cuota en capital prestable según el tipo de interés y el plazo que manejes.
- Compara ese capital con el 80% del precio o tasación de la vivienda que te interesa, para saber si tus ahorros cubren el resto más los gastos.
Este cálculo te da una horquilla orientativa, pero cada banco pondera estos factores de forma distinta. Por eso comparar varias entidades antes de decidir importe y plazo marca una diferencia real en la cuota final y en el tipo de interés que te apliquen.
Por qué conviene comparar antes de fijar el importe que vas a pedir
No todos los bancos valoran igual una misma nómina, una misma antigüedad laboral o un mismo nivel de ahorro. Dos entidades pueden ofrecer al mismo cliente importes diferentes para la misma vivienda, simplemente porque aplican políticas de riesgo distintas. Mirar solo una oferta te deja sin saber si podrías haber conseguido mejores condiciones en otra parte.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si mi tasa de esfuerzo supera el 35%?
No significa automáticamente que la operación no sea viable, pero sí que el banco pedirá más garantías: avalistas, menor plazo con una cuota más ajustada, un importe de préstamo inferior o más ahorro para reducir el capital a financiar.
¿Los ingresos variables o de autónomo cuentan igual que una nómina fija?
Se tienen en cuenta, pero normalmente se analizan con una media de los últimos ejercicios (declaración de la renta o IVA trimestral) y suelen aplicarse criterios algo más conservadores que con una nómina indefinida.
¿El ratio de endeudamiento incluye la cuota de la tarjeta de crédito?
Sí, si esa tarjeta tiene pago aplazado o revolving con una cuota mensual fija. Las tarjetas de pago único que se liquidan íntegramente cada mes normalmente no se computan como deuda.
¿Puedo mejorar mi tasa de esfuerzo antes de pedir la hipoteca?
Sí: cancelar préstamos pequeños, evitar nuevas financiaciones en los meses previos y aportar más entrada para reducir el capital solicitado son formas habituales de mejorar los ratios que analiza el banco.
Publicado por Colibrí Finances el 04/11/2026.