Terminar de pagar la hipoteca no la borra del Registro de la Propiedad. Aunque la deuda esté saldada al cien por cien, la finca sigue apareciendo con una carga hipotecaria hasta que alguien hace el trámite de cancelarla formalmente. Y ese alguien, casi siempre, es el propio titular de la vivienda, no el banco.
Terminar de pagar y cancelar en el Registro son dos cosas distintas
Cuando abonamos la última cuota, el banco da por extinguida la deuda y así lo hace constar en sus sistemas. Pero esa extinción no se traslada de forma automática al Registro de la Propiedad. Mientras no se inscriba la cancelación, la hipoteca sigue figurando en la nota simple del inmueble, como si la deuda continuase viva.
Esto tiene consecuencias prácticas: si más adelante queremos vender la vivienda o pedir otro préstamo con esa finca como garantía, la carga registrada puede complicar o retrasar la operación, aunque en realidad no debamos nada. Por eso conviene cerrar el círculo con la cancelación registral, aunque no exista una obligación legal que fije un plazo concreto para hacerlo.
El primer paso: la nota de cancelación del banco
Antes de ir al notario necesitamos que el banco certifique que la deuda está saldada. Ese documento se conoce como nota de cancelación o certificado de deuda cero, y en él la entidad reconoce que el préstamo se ha pagado íntegramente y que no queda ninguna cantidad pendiente.
Este certificado suele solicitarse directamente en la oficina donde se firmó la hipoteca o a través del departamento correspondiente del banco. Es habitual que la entidad tarde unos días en emitirlo, así que conviene pedirlo con margen, sobre todo si tenemos previsto vender la casa a corto plazo.
Junto a la nota de cancelación, el banco suele facilitar también un poder a favor de un apoderado (normalmente alguien de la propia gestoría del banco o de una gestoría externa) para que pueda firmar en su nombre la escritura de cancelación ante notario, sin que sea necesario que acuda un representante del banco en persona cada vez.
La escritura de cancelación ante notario
Con la nota de cancelación en la mano, el siguiente paso es acudir a una notaría para firmar la escritura de cancelación de hipoteca. En este documento se deja constancia formal de que la deuda está pagada y de que se solicita al Registro de la Propiedad que elimine la carga hipotecaria de la finca.
En la firma intervienen, por un lado, el titular de la vivienda (o su representante) y, por otro, la persona apoderada por el banco. No es imprescindible que lo tramitemos nosotros mismos: podemos encargar todo el proceso a una gestoría, que se encarga de pedir la nota al banco, preparar la documentación, acudir a la notaría y presentar después la escritura en el Registro.
Un dato que conviene conocer: la escritura de cancelación de hipoteca está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, según recoge el artículo 45.I.B.18 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es decir, no hay que pagar ese impuesto por este trámite, a diferencia de lo que ocurre al constituir la hipoteca.
La inscripción en el Registro de la Propiedad
Firmada la escritura, el paso final es presentarla en el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble para que se inscriba la cancelación. A partir de ese momento, la nota simple de la vivienda dejará de reflejar la carga hipotecaria.
Este es el paso que muchas personas se saltan, sobre todo cuando no tienen intención inmediata de vender o de pedir otro préstamo. La escritura firmada ante notario existe y es válida, pero mientras no se inscriba en el Registro, la carga sigue apareciendo publicada frente a terceros. Por eso recomendamos completar el trámite hasta el final, aunque no tengamos prisa.
Quién paga la cancelación: notaría, gestoría y registro
A diferencia de lo que ocurre al constituir la hipoteca, donde la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario traslada al banco buena parte de los gastos de notaría, gestoría y registro, la cancelación registral corre por cuenta del cliente. Es un trámite que se realiza en su interés, para liberar la finca de una carga que ya no tiene sentido, y así lo entienden tanto la normativa como la práctica habitual de las entidades.
Los gastos que hay que prever son, básicamente, tres:
- Honorarios notariales por la escritura de cancelación, fijados dentro de los aranceles que regula el Real Decreto 1426/1989.
- Aranceles registrales por la inscripción de la cancelación, regulados por el Real Decreto 1427/1989.
- Honorarios de gestoría, en caso de que decidamos no hacer el trámite por nuestra cuenta, que cada gestoría fija libremente.
El importe final varía según la notaría, el registro y si contamos o no con gestoría, así que no existe una cifra única válida para todos los casos. Lo que sí podemos decir es que se trata de un trámite puntual, mucho más ligero en coste que la constitución de la hipoteca, y que conviene pedir presupuesto antes de firmar nada, tanto en la notaría como en la gestoría.
¿Qué pasa si no cancelamos la hipoteca en el Registro?
No pasa nada de forma inmediata: la deuda está pagada y el banco no puede reclamarnos nada más. Pero la carga seguirá figurando en el Registro hasta que alguien haga el trámite. Esto puede convertirse en un obstáculo el día que queramos vender la vivienda, porque el comprador (y su banco, si pide otra hipoteca) querrán ver la finca libre de cargas antes de firmar.
Por eso, aunque no exista urgencia, tiene sentido dejar resuelto este trámite poco después de terminar de pagar el préstamo, cuando aún tenemos frescos los datos del banco y la documentación a mano.
Un trámite sencillo, pero con pasos concretos
Resumiendo el recorrido: pedir la nota de cancelación al banco, firmar la escritura ante notario junto al apoderado de la entidad, y presentar esa escritura en el Registro de la Propiedad para que quede inscrita la cancelación. Cada paso tiene su documentación y sus tiempos, y aunque no es un proceso complicado, sí conviene seguir el orden correcto para no tener que repetir gestiones.
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Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro una vez pagada?
No existe una obligación legal con plazo fijado, pero sí es muy recomendable. Mientras no se inscriba la cancelación, la vivienda sigue apareciendo con la carga hipotecaria en el Registro, aunque la deuda esté saldada, y eso puede complicar una futura venta o una nueva operación con esa finca.
¿Cuánto tiempo tarda el banco en dar la nota de cancelación?
Depende de cada entidad, pero conviene pedirla con margen, sobre todo si tenemos previsto vender la vivienda en los meses siguientes. Es el primer documento necesario para poder firmar la escritura de cancelación en notaría.
¿Puedo tramitar la cancelación yo mismo, sin gestoría?
Sí, es posible acudir directamente a la notaría con la nota de cancelación del banco y presentar después la escritura en el Registro. Una gestoría simplifica el proceso y evita desplazamientos, pero no es imprescindible.
¿Quién paga los gastos de cancelar la hipoteca en el Registro?
A diferencia de la constitución de la hipoteca, donde el banco asume buena parte de los gastos por la Ley 5/2019, la cancelación registral corre por cuenta del cliente, ya que es un trámite que se hace en su propio interés.
Publicado por Colibrí Finances el 19/09/2026.