Si compras sobre plano, la ley obliga al promotor a garantizar con aval bancario o seguro de caución cada cantidad que entregues a cuenta antes de la entrega de llaves. Esa garantía debe existir desde el primer pago y conviene revisarla antes de firmar cualquier contrato de arras o la hipoteca, no después.
Por qué comprar sobre plano exige más cautela que una vivienda terminada
Comprar una vivienda que todavía no existe implica confiar en que el edificio se terminará, que tendrá la calidad prometida y que los plazos se cumplirán. Durante meses, a veces años, el comprador va entregando dinero sin tener nada tangible a cambio: solo planos, una memoria de calidades y la palabra del promotor. Por eso la normativa española no deja esto a la buena voluntad de las partes: exige que cada euro entregado a cuenta antes de la entrega de la vivienda esté respaldado por una garantía independiente del promotor.
Esa obligación no es nueva. Procede de la antigua Ley 57/1968, que durante décadas reguló la percepción de cantidades anticipadas en la construcción de viviendas. Esa norma fue derogada y su contenido se incorporó, con ajustes, a la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tras la reforma introducida por la Ley 20/2015, de 14 de julio. El resultado práctico es el mismo: el promotor tiene que garantizar las cantidades anticipadas mediante aval bancario o seguro de caución, y debe entregar al comprador un documento acreditativo de esa garantía.
Qué tiene que cubrir el aval bancario o el seguro de caución
El aval o el seguro deben cubrir exactamente lo que has ido pagando antes de recibir las llaves: la reserva, las entregas fraccionadas durante la construcción y cualquier otro importe a cuenta del precio final. No hablamos solo del capital entregado, sino también de los intereses legales que correspondan si finalmente el promotor no cumple los plazos de entrega pactados.
Para que la garantía sea válida y útil, conviene comprobar varios puntos antes de firmar nada:
- Que el aval o la póliza de caución estén emitidos por una entidad bancaria o aseguradora identificable, no por una sociedad vinculada al propio promotor.
- Que cubran la totalidad entregada hasta la fecha, no solo una parte del importe.
- Que el documento haga referencia expresa a tu contrato de compraventa, con tus datos y los de la vivienda concreta.
- Que se vaya actualizando con cada pago fraccionado, de modo que el importe garantizado crezca al mismo ritmo que tus entregas.
- Que conste la fecha límite de entrega de la vivienda, porque es el dato que activa la garantía si el promotor se retrasa más allá de lo razonable.
Pedir este documento no es desconfiar del promotor: es ejercer un derecho reconocido por ley. Un promotor serio lo entrega sin poner pegas, porque lo tiene preparado desde que empieza a vender sobre plano.
Cómo encaja esta garantía con la concesión de la hipoteca
Aquí es donde muchos compradores se pierden, porque parecen dos trámites independientes y en realidad están conectados. El banco que va a financiar la compra analiza el proyecto, la solvencia del promotor y, cada vez más, pide ver la documentación de las garantías de cantidades a cuenta antes de dar el visto bueno definitivo a la operación. No es un capricho del banco: si el promotor no puede acreditar que las entregas están avaladas, el riesgo de la operación sube para todas las partes, incluido el banco que presta el dinero.
En la práctica, el proceso suele seguir este orden:
- Firmas el contrato de reserva o de compraventa sobre plano y entregas la primera cantidad, que debe quedar garantizada desde ese momento.
- Buscas financiación. El banco estudia tu solvencia, pero también revisa el proyecto: licencia de obra, calificación del suelo, situación registral de la finca y, si procede, las garantías de las cantidades entregadas.
- Conforme avanza la construcción y vas entregando nuevos pagos a cuenta, el promotor debe ir ampliando el aval o la póliza de caución para que cubra el total acumulado.
- Cuando la vivienda está terminada y se firma la escritura de compraventa con subrogación o constitución de la hipoteca, las cantidades avaladas se incorporan al precio final y la garantía deja de tener sentido, porque ya tienes la vivienda en propiedad.
Si en algún momento de ese proceso el banco detecta que el promotor no tiene en regla las garantías de las cantidades a cuenta, suele pedir que se regularice la situación antes de seguir adelante con la operación. Es una señal de alerta que conviene tomarse en serio, porque protege tanto tu dinero como la viabilidad de la hipoteca que estás a punto de firmar.
Documentos que debes pedir al promotor antes de firmar
Antes de entregar cualquier cantidad y antes de firmar la hipoteca, pide por escrito:
- El aval bancario o la póliza de seguro de caución correspondiente a cada pago realizado.
- Copia de la licencia de obra concedida por el ayuntamiento.
- Nota simple del Registro de la Propiedad que acredite que el promotor es titular del suelo y que no hay cargas que puedan afectar a tu compra.
- El seguro decenal, obligatorio para viviendas de nueva construcción, que cubre los daños estructurales que puedan aparecer en los diez años siguientes a la entrega.
- El contrato de compraventa completo, con la fecha de entrega prevista y las penalizaciones por retraso si las hay.
Guarda todos los justificantes de pago, los resguardos bancarios y las comunicaciones con el promotor. Si algo se tuerce, esos documentos son los que acreditarán ante el banco avalista o la aseguradora que el dinero entregado te corresponde.
Qué pasa si el promotor se retrasa o no entrega la vivienda
Si llega la fecha límite pactada y la vivienda no está terminada o entregada, tienes derecho a resolver el contrato y reclamar la devolución de todo lo entregado más los intereses legales, haciendo valer el aval o el seguro de caución. En ese escenario, la hipoteca que estuvieras tramitando normalmente no llega a formalizarse, porque no hay vivienda que hipotecar ni operación que cerrar. Por eso insistimos en revisar la garantía antes de comprometer cualquier entrega de dinero: es la pieza que te permite recuperar lo pagado sin depender de la buena voluntad del promotor ni de procesos judiciales largos.
Un paso que conviene dar acompañado
Comprar sobre plano puede salir bien y, de hecho, suele salir bien cuando el promotor es solvente y cumple la normativa. Pero el margen de error para el comprador es menor que en una vivienda terminada, porque el dinero sale antes de que exista el producto. Revisar las garantías, coordinar los plazos con el banco y entender en qué momento del proceso te encuentras marca la diferencia entre una compra tranquila y un problema que se complica con los meses.
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Preguntas frecuentes
¿Desde qué momento debe estar garantizada la cantidad que entrego a cuenta?
Desde la primera entrega, incluida la reserva. La ley no establece un margen de dinero libre de garantía: cualquier cantidad anticipada antes de recibir las llaves debe estar cubierta por aval bancario o seguro de caución.
¿El banco que me da la hipoteca revisa también el aval del promotor?
Sí, suele incluirlo en el análisis del proyecto, junto con la licencia de obra y la situación registral del suelo. Si detecta irregularidades en las garantías de cantidades a cuenta, normalmente pide que se regularicen antes de continuar con la operación.
¿Qué diferencia hay entre aval bancario y seguro de caución?
Ambos cumplen la misma función de garantizar las cantidades entregadas, pero el aval lo emite un banco y el seguro de caución una aseguradora. Lo importante es que el documento sea válido, esté actualizado con cada pago y haga referencia expresa a tu contrato.
¿Puedo pedir la devolución del dinero si el promotor se retrasa en la entrega?
Sí. Si se supera la fecha límite pactada en el contrato, puedes resolver la compraventa y reclamar la devolución de todo lo entregado más los intereses legales, haciendo efectivo el aval o el seguro de caución.
Publicado por Colibrí Finances el 04/10/2026.