Antes de firmar arras hay que pedir una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y revisar si existen cargas, hipotecas o embargos vigentes sobre la finca. Una anotación preventiva de embargo tiene una vigencia de cuatro años, prorrogables, según el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, así que conviene comprobar si sigue activa antes de comprometer un solo euro.
La nota simple es el primer documento que hay que pedir
Cuando alguien nos cuenta que ha encontrado la vivienda que buscaba, lo primero que le preguntamos es si ya ha pedido la nota simple. No es un trámite burocrático más: es el documento que refleja quién es el propietario real, cómo está descrita la finca y, sobre todo, qué cargas tiene inscritas. Se solicita en el Registro de la Propiedad correspondiente, de forma presencial, por internet o a través de la web del Colegio de Registradores de España, y conviene pedirla con pocos días de antelación a la firma de arras, porque una nota simple de hace meses puede no reflejar la situación actual.
Muchas veces el vendedor o la agencia inmobiliaria ya tienen una nota simple, pero nosotros siempre recomendamos pedir una propia, actualizada, antes de comprometer ningún importe.
Cómo leer la nota simple para detectar cargas
La nota simple se divide en varios apartados y conviene fijarse en todos, no solo en el precio o la superficie.
- Titularidad: quién figura como propietario y si coincide con quien va a firmar la venta.
- Descripción de la finca: superficie, linderos y referencia catastral, que deben coincidir con la realidad y con el Catastro.
- Cargas: aquí aparecen las hipotecas, los embargos, las servidumbres, las afecciones fiscales y cualquier otra limitación inscrita sobre la vivienda.
Es en ese último apartado donde suelen aparecer las sorpresas. Una hipoteca que el vendedor dice tener pagada pero que sigue inscrita, un embargo de Hacienda o de la Seguridad Social, una servidumbre de paso que nadie mencionó, o una afección fiscal derivada de una herencia reciente.
Tipos de cargas que pueden complicar la compra
No todas las cargas tienen la misma gravedad ni el mismo tratamiento.
- Hipoteca no cancelada registralmente: aunque el vendedor asegure que ya la pagó, si no se ha hecho la cancelación registral, la carga sigue apareciendo en la nota simple.
- Embargos: pueden proceder de deudas con Hacienda, la Seguridad Social, un banco o incluso un particular. Hay que comprobar el importe reclamado y si sigue vigente.
- Afecciones fiscales: cuando la vivienda se ha transmitido por herencia o donación, puede quedar afecta al pago de impuestos durante un plazo determinado.
- Servidumbres: derechos de paso, de luces o de vistas que limitan el uso de la finca, aunque no impidan la compraventa.
- Cargas urbanísticas: derivadas de expedientes de disciplina urbanística o de convenios pendientes con el ayuntamiento.
Comprar una vivienda con un embargo previo: qué comprobar
Que una vivienda tenga un embargo anotado no significa automáticamente que no se pueda comprar, pero sí obliga a extremar la prudencia. Conviene verificar varios puntos antes de avanzar.
- La vigencia de la anotación: como decíamos, una anotación preventiva de embargo dura cuatro años y puede prorrogarse por otros cuatro, según el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Si ha caducado y no se ha prorrogado, pierde efecto frente a terceros, aunque conviene confirmarlo con el registrador.
- El importe de la deuda que originó el embargo, para saber si es asumible con el precio de venta o si compromete la operación.
- Quién es el deudor real: puede ser el propio vendedor o un titular anterior, lo que cambia por completo el planteamiento.
En estos casos, lo habitual es que la carga se cancele con parte del precio de la venta, en el mismo acto de la firma ante notario, mediante cheque bancario a nombre del acreedor. Es una fórmula segura, pero hay que dejarla pactada por escrito desde el contrato de arras.
Qué garantías exigir antes de firmar arras
El contrato de arras compromete dinero y expectativas, así que no conviene firmarlo sin haber resuelto antes estas cuestiones.
- Nota simple actualizada, con fecha de emisión reciente, no de meses atrás.
- Certificado de deuda pendiente emitido por el banco si existe una hipoteca viva sobre la vivienda, con el importe exacto para cancelar.
- Compromiso expreso, recogido en el propio contrato de arras, de que todas las cargas se cancelarán antes o en el mismo acto de la firma de la escritura.
- Una cláusula de resolución que proteja al comprador si, llegado el día de la escritura, las cargas no se han cancelado.
- Asesoramiento de un gestor o abogado que revise la nota simple y el borrador de arras antes de firmar, especialmente si hay embargos o afecciones fiscales.
Retener parte del precio para pagar directamente a los acreedores el día de la firma es una práctica habitual y razonable. Lo que no es razonable es fiarse de la palabra del vendedor sin dejarlo por escrito.
El papel del notario y el registrador el día de la firma
El notario tiene la obligación de solicitar información registral actualizada antes de autorizar la escritura, y el registrador vuelve a comprobar la situación de la finca en el momento de la inscripción. Aun así, esa comprobación llega al final del proceso. Nuestra recomendación es no esperar a ese momento para descubrir un problema que se podría haber detectado semanas antes con una simple lectura atenta de la nota simple.
Cómo ayudamos desde Colibrí Finances
Como intermediarios de crédito inscritos en el Banco de España con el número E480, comparamos las condiciones de más de veinte bancos, pero también acompañamos al comprador en la parte previa: revisar que la vivienda que se financia no arrastre cargas que compliquen la operación o retrasen la concesión de la hipoteca. Cuando detectamos un embargo o una hipoteca previa, coordinamos con el banco y con la gestoría para que la cancelación quede prevista dentro de la propia operación, sin sorpresas de última hora.
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Preguntas frecuentes
¿Dónde se pide la nota simple de una vivienda?
Se solicita en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca, de forma presencial o a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores de España. Conviene pedirla poco antes de firmar arras para que refleje la situación actual.
¿Se puede comprar una vivienda con un embargo previo?
Sí, es posible, pero hay que comprobar el importe de la deuda, la vigencia de la anotación y dejar pactado por escrito, antes de firmar arras, que la carga se cancelará con parte del precio en el momento de la escritura.
¿Qué pasa si el vendedor dice que la hipoteca ya está pagada pero sigue en la nota simple?
Que una hipoteca esté pagada no significa que esté cancelada registralmente. Hay que exigir el certificado de deuda cero del banco y comprobar que la cancelación se formaliza antes o en el mismo acto de la compraventa.
¿Qué debe incluir el contrato de arras si la vivienda tiene cargas?
Debe recoger el compromiso expreso de cancelar todas las cargas antes de la escritura, el mecanismo de pago a los acreedores con parte del precio y una cláusula de resolución que proteja al comprador si esas cargas no se cancelan a tiempo.
Publicado por Colibrí Finances el 23/09/2026.