Comprar una vivienda con un contrato de alquiler vigente es legal y bastante habitual, pero condiciona tres cosas: cómo la tasa el banco, qué hipoteca te ofrecen y cuándo podrás tomar posesión real. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el comprador se subroga en el contrato existente, así que el inquilino no se va porque cambie el propietario.
Qué significa exactamente comprar una vivienda ocupada por un inquilino
Cuando una vivienda tiene un contrato de alquiler en vigor y se vende, el nuevo propietario pasa a ocupar el lugar del anterior arrendador. Es lo que se conoce como subrogación, recogida en el artículo 14 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). El contrato sigue vivo con las mismas condiciones: misma renta, mismo plazo, mismo inquilino. Comprar no te da derecho a rescindir el alquiler ni a subir la renta por tu cuenta.
Esto no es un problema en sí mismo. De hecho, muchos inversores buscan precisamente este tipo de operaciones porque compran una vivienda que ya genera ingresos desde el primer mes. El problema aparece cuando quien compra quiere vivir en esa casa a corto plazo y no ha revisado cuánto le queda al contrato.
Cómo afecta el alquiler a la tasación
La tasación es uno de los puntos donde más dudas surgen. Un tasador no valora igual una vivienda vacía que una vivienda ocupada con un contrato de larga duración por delante. Hay dos factores que entran en juego:
- El valor de mercado libre, que es el que tendría la vivienda si estuviera vacía y se pudiera vender o alquilar sin restricciones.
- El valor de la vivienda ocupada, que tiene en cuenta que no vas a poder usarla ni venderla libremente hasta que el contrato termine.
En la práctica, el informe de tasación suele reflejar el valor de mercado del inmueble, pero el banco puede pedir información adicional sobre el contrato de alquiler para entender qué tipo de operación estás haciendo: si compras para vivir en el futuro o si compras como inversión para mantener el alquiler. Esa diferencia importa más a la hora de decidir el tipo de hipoteca que a la hora de fijar el valor de tasación en sí.
Qué hipoteca te van a ofrecer según el uso que le vayas a dar
Aquí está el punto que de verdad cambia las condiciones. Los bancos distinguen entre financiar una vivienda habitual y financiar una vivienda para inversión o alquiler, y las condiciones no son las mismas:
Si vas a vivir en ella en el futuro
Si compras con la intención de mudarte cuando termine el contrato de alquiler, algunos bancos aceptan tramitarla como vivienda habitual siempre que puedas acreditar que en un plazo razonable vas a residir ahí. Esto suele permitir mejores condiciones de tipo de interés y de plazo de financiación que una hipoteca para segunda vivienda o inversión.
Si la compras como inversión, manteniendo el alquiler
Si tu intención es seguir alquilándola, la entidad la trata como una hipoteca para vivienda no habitual o de inversión. Esto suele traducirse en un porcentaje de financiación más bajo sobre el valor de tasación o compra, y en algunos casos en un tipo de interés algo superior al de una hipoteca de vivienda habitual. Cada banco marca sus propios porcentajes máximos de financiación, así que conviene comparar antes de decidirse por uno solo.
En Colibrí Finances comparamos las condiciones de más de 20 bancos precisamente porque en este tipo de operaciones la diferencia entre una entidad y otra puede ser notable, tanto en el porcentaje que financian como en los requisitos que piden sobre el contrato de alquiler.
Cuándo puedes tomar posesión real de la vivienda
Esta es la pregunta que más preocupa a quien compra para vivir. La respuesta depende de la duración del contrato de alquiler y de quién sea el arrendador original.
Desde la reforma de la LAU por el Real Decreto-ley 7/2019, los contratos de arrendamiento de vivienda tienen una duración mínima obligatoria: cinco años si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica, salvo que el inquilino manifieste su voluntad de no renovar. Esa duración mínima se respeta aunque la vivienda cambie de propietario durante ese periodo.
Hay una excepción relevante: si en el momento de la venta el contrato lleva inscrito en el Registro de la Propiedad y así lo prevé el artículo 14 de la LAU, el nuevo propietario debe respetar el contrato hasta el final del plazo pactado, con independencia de la fecha de la venta. Si el contrato no está inscrito, la protección del inquilino frente al nuevo comprador depende de si este actúa de buena o mala fe y de si conocía la existencia del alquiler en el momento de comprar, algo que en la práctica casi siempre se sabe porque se refleja en la propia operación de compraventa.
La conclusión práctica es sencilla: si compras una vivienda alquilada pensando en vivir en ella pronto, tienes que calcular cuánto le queda al contrato antes de firmar nada. No sirve con confiar en que el inquilino se vaya por voluntad propia.
Qué revisar antes de firmar la compra
Antes de comprometerte con una hipoteca para este tipo de operación, conviene pedir y revisar varios documentos:
- El contrato de alquiler completo, con fecha de inicio y duración pactada.
- El importe de la fianza depositada y quién la tiene en depósito.
- Los recibos de pago de la renta de los últimos meses, para comprobar que el inquilino está al corriente.
- Si existe alguna cláusula de actualización de renta o de opción de compra a favor del inquilino.
Toda esta información también le interesa al banco, porque influye en el riesgo de la operación y en el tipo de hipoteca que finalmente te va a ofrecer.
Nuestra recomendación
Si tu intención es vivir en la vivienda, pide siempre por escrito la fecha exacta de finalización del contrato antes de firmar la compra, y ten en cuenta que ese plazo puede alargarse si hay tácita reconducción o si el inquilino decide prorrogar dentro de los márgenes que le da la ley. Si tu intención es mantener el alquiler como inversión, compara bien las condiciones de financiación entre bancos, porque el porcentaje que te financian y el tipo de interés pueden variar bastante según si la entidad la considera vivienda habitual o no.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo echar al inquilino en cuanto compro la vivienda?
No. El comprador se subroga en el contrato de alquiler existente según el artículo 14 de la LAU. El contrato sigue vigente con las mismas condiciones hasta que termine el plazo pactado, salvo excepciones muy concretas.
¿Necesito una hipoteca distinta si compro para alquilar en vez de para vivir?
Sí, suele ser una hipoteca de segunda vivienda o de inversión, con un porcentaje de financiación y unas condiciones distintas a las de una hipoteca de vivienda habitual. Varía según cada banco.
¿Qué pasa con la fianza que pagó el inquilino cuando compro la vivienda?
La fianza depositada se transmite junto con la posición del arrendador. Conviene comprobar en la escritura de compraventa que quede reflejado el traspaso de ese importe y a quién corresponde devolverla al finalizar el contrato.
¿Puedo pedir la hipoteca al máximo de financiación si la vivienda está alquilada?
Depende del banco y del uso que le vayas a dar. Si la tramitas como vivienda habitual futura suelen aplicar los porcentajes habituales de financiación; si es para inversión, la mayoría de entidades financian un porcentaje menor sobre el valor de tasación o compra.
Publicado por Colibrí Finances el 21/09/2026.