Para comprar una vivienda hace falta bastante más que la entrada. Como norma general, los bancos financian hasta el 80% del precio o la tasación, así que hay que tener ahorrado un 20% adicional más entre un 10% y un 12% en gastos e impuestos. Es decir, entre el 30% y el 32% del precio total, en ahorro propio.
Esta es la pregunta que más nos hacen cuando alguien empieza a mirar pisos: ¿cuánto tengo que tener ahorrado de verdad? La respuesta corta es sencilla, pero conviene desglosarla, porque el error más habitual es calcular solo la entrada y olvidarse de los gastos, que no son un detalle menor.
Por qué el banco no financia el 100%
La mayoría de entidades en España financian hasta el 80% del menor de estos dos valores: el precio de compra o la tasación de la vivienda. Ese 20% restante tiene que salir de tu bolsillo, sí o sí. Hay excepciones, como las hipotecas para vivienda habitual con condiciones especiales para menores de 35 años o para funcionarios en algunas entidades, que en ciertos casos llegan a financiar más del 80%, pero son la excepción y no la norma. Si estás calculando tu ahorro, lo prudente es partir de ese 80% como referencia general.
La entrada: el primer bloque
La entrada es el 20% que el banco no cubre. Sobre esto no hay mucha discusión: si la vivienda cuesta 200.000 euros, necesitas 40.000 euros de entrada, salvo que encuentres un producto específico que financie más.
Un matiz importante: si el precio de compra es superior a la tasación, el banco toma como referencia la tasación, que suele ser la cifra más baja. Eso significa que en algunos casos la entrada real que necesitas es mayor de lo que esperabas, porque tienes que cubrir también esa diferencia entre precio y tasación.
Los gastos de la compraventa: el bloque que se olvida
Aquí está la parte que casi todo el mundo subestima. Comprar una vivienda implica una serie de gastos que se pagan aparte de la entrada, normalmente en el momento de la firma:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en el caso de vivienda de segunda mano. Este impuesto es autonómico y su porcentaje varía según la comunidad autónoma, normalmente entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda. Es importante consultar el tipo vigente en tu comunidad, porque puede marcar una diferencia considerable en el total.
- IVA, en el caso de vivienda nueva, que es del 10% en todo el territorio (excepto Canarias, donde se aplica el IGIC), más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también varía por comunidad.
- Notaría, para la escritura de compraventa y la de hipoteca.
- Registro de la Propiedad, para inscribir ambas escrituras.
- Gestoría, si la entidad o tú mismo optáis por encargar los trámites a un gestor.
- Tasación de la vivienda, que suele rondar los 300-450 euros y la pide el banco para conceder la hipoteca.
Sumando todo, la estimación habitual en el sector es que estos gastos representan entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda en el caso de segunda mano, y algo menos en obra nueva en algunas comunidades, aunque ahí el IVA suele compensar la diferencia. Son cifras orientativas: el desglose exacto depende de la comunidad autónoma, la notaría elegida y si contratas o no gestoría.
Ejemplos por precio de vivienda
Para hacerlo tangible, aquí tienes una estimación con distintos precios de vivienda, calculando la entrada al 20% y los gastos a un 10% orientativo. Recuerda que el porcentaje de gastos puede variar según tu comunidad autónoma:
| Precio de la vivienda | Entrada (20%) | Gastos estimados (10%) | Ahorro total aproximado |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 20.000 € | 10.000 € | 30.000 € |
| 150.000 € | 30.000 € | 15.000 € | 45.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 20.000 € | 60.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000 € | 90.000 € |
Como ves, la relación es prácticamente lineal: cuanto más cara la vivienda, más ahorro necesitas, y no solo por la entrada. Los gastos suben en la misma proporción, aunque en la práctica algunos conceptos fijos, como notaría o gestoría, pesan algo menos en porcentaje cuanto mayor es el precio de la vivienda.
Vivienda nueva y segunda mano: no es lo mismo
La diferencia principal está en el tipo de impuesto. En vivienda de segunda mano pagas ITP, que es un porcentaje sobre el precio y varía mucho de una comunidad a otra. En vivienda nueva pagas IVA, que es un tipo fijo del 10% en la mayoría del territorio, más el AJD. Antes de hacer tus cálculos, conviene mirar el tipo exacto que aplica tu comunidad autónoma, porque puede suponer varios miles de euros de diferencia sobre el mismo precio de vivienda.
Qué pasa si no llegas a esa cifra
Hay situaciones que pueden reducir la cantidad de ahorro necesaria, aunque no son la norma general. Algunas entidades ofrecen condiciones especiales para menores de 35 años, para la compra de vivienda propiedad del propio banco, o para colectivos concretos, y en esos casos el porcentaje financiado puede ser mayor al 80%. También existen avales públicos en algunas comunidades autónomas pensados para facilitar el acceso a la entrada. Cada caso es distinto, y por eso conviene revisar qué opciones encajan con tu situación concreta antes de descartar la compra por falta de ahorro.
Cómo calcular tu propio número
Si quieres hacer el cálculo con tu situación real, el proceso es este: toma el precio de la vivienda que te interesa, multiplícalo por 0,20 para la entrada, y añade entre un 10% y un 12% adicional para gastos, ajustando ese porcentaje según el ITP o el IVA de tu comunidad. Súmalo todo y esa es la cifra que necesitas tener disponible antes de empezar a buscar hipoteca en serio.
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Preguntas frecuentes
¿El 20% de entrada se calcula sobre el precio de compra o sobre la tasación?
Sobre el menor de los dos valores. Si la tasación sale más baja que el precio pactado, el banco financia el 80% de la tasación, y tú tienes que cubrir la diferencia con la vivienda a través de tu ahorro.
¿Los gastos de compraventa se pueden financiar con la hipoteca?
Como norma general no, salvo en productos muy concretos y limitados. Lo habitual es que estos gastos, entre el 10% y el 12% del precio, tengan que pagarse con fondos propios en el momento de la firma.
¿Hay alguna forma de comprar con menos del 30% ahorrado?
Existen productos específicos para menores de 35 años, viviendas propiedad de bancos o avales públicos en algunas comunidades autónomas que permiten financiar un porcentaje mayor. Conviene revisar caso por caso si alguna de estas opciones encaja contigo.
¿El ITP es igual en toda España?
No. Es un impuesto autonómico y el porcentaje varía según la comunidad, normalmente entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda. Antes de calcular tu ahorro conviene comprobar el tipo vigente en tu comunidad.
Publicado por Colibrí Finances el 29/08/2026.