Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador de una vivienda responde con el propio inmueble de las deudas con la comunidad que tenga el vendedor, pero solo de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Pedir el certificado de deudas antes de firmar es la única forma de saber a qué te expones y de negociar el precio con datos reales.
Qué dice la ley sobre las deudas de comunidad al comprar
La Ley de Propiedad Horizontal establece una afección real del piso: la vivienda responde de las deudas pendientes con la comunidad, independientemente de quién sea el propietario en cada momento. Esto significa que, si compras un piso con una derrama sin pagar, la comunidad puede reclamarte esa cantidad a ti, aunque la derrama se hubiera aprobado antes de que tú fueras el dueño.
Ahora bien, esa responsabilidad tiene un límite temporal. Según el propio artículo 9.1.e, el nuevo propietario solo responde de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. Lo que quede fuera de ese plazo corresponde reclamarlo al vendedor, no a ti.
Quién debe pagar realmente la derrama
Aquí conviene separar dos planos: lo que dice la ley frente a la comunidad y lo que pactéis entre comprador y vendedor en el contrato de compraventa.
Frente a la comunidad, como hemos visto, el piso responde con independencia de quién sea el titular. La comunidad puede dirigirse contra ti si el vendedor no paga, dentro de esos límites temporales.
Entre comprador y vendedor, sin embargo, se puede pactar libremente quién asume el coste. Lo habitual y razonable es que la derrama ya aprobada y pendiente de pago la asuma el vendedor, puesto que es una deuda generada durante su propiedad. Si la derrama se aprueba después de la firma pero corresponde a obras acordadas antes, conviene dejarlo por escrito en el contrato para evitar discusiones posteriores.
Derrama aprobada frente a derrama solo anunciada
No es lo mismo una derrama ya aprobada en junta, con importe y plazos de pago fijados, que una obra que se está debatiendo pero todavía no se ha votado. En el primer caso hay una deuda concreta y cuantificable. En el segundo, existe un riesgo futuro que también conviene valorar, aunque no haya cifra cerrada todavía.
Si en el acta de la última junta se menciona una obra pendiente de aprobación (por ejemplo, el cambio de ascensor o la reparación de la fachada), pregunta por el presupuesto estimado antes de firmar. Puede que esa derrama llegue pocos meses después de la compra.
Cómo comprobarlo antes de firmar
El instrumento clave es el certificado de deudas con la comunidad. Lo debe emitir el administrador o el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, y en él debe constar si la vivienda está al corriente de pago o si existen cantidades pendientes.
- Solicita el certificado de deudas al vendedor antes de la firma, no el mismo día.
- Pide también las actas de las últimas juntas de propietarios, al menos de los dos o tres últimos años.
- Revisa si hay obras aprobadas pendientes de ejecutar, aunque la derrama aún no se haya girado.
- Pregunta por el estado del fondo de reserva de la comunidad, obligatorio según la propia Ley de Propiedad Horizontal.
La ley permite que el comprador exonere expresamente al vendedor de aportar este certificado, pero hacerlo sin comprobar antes la situación de la comunidad es asumir un riesgo innecesario. Lo razonable es exigirlo siempre, salvo que confíes plenamente en la información que te ha dado el vendedor y esté documentada.
Cómo reflejarlo en el precio de compra
Si el certificado de deudas muestra una derrama pendiente, hay varias formas de resolverlo antes de la firma:
- Que el vendedor liquide la deuda antes de la escritura y lo acredite con el recibo correspondiente.
- Que se descuente del precio de venta el importe exacto de la derrama pendiente, dejando constancia en el contrato de arras y en la escritura.
- Que una parte del precio quede retenida en la notaría hasta que se acredite el pago a la comunidad, una práctica habitual cuando hay dudas sobre el momento en que se liquidará la deuda.
Lo que no conviene es firmar sin aclarar este punto, confiando en que el vendedor pagará después. Si no lo hace, la reclamación recaerá sobre la vivienda y, por tanto, sobre ti como nuevo propietario, dentro de los límites temporales que marca la ley.
Qué pasa si la derrama se aprueba entre la señal y la escritura
Puede ocurrir que firméis el contrato de arras y, antes de la escritura pública, la comunidad apruebe una nueva derrama. En ese caso, lo más prudente es incluir en el contrato de arras una cláusula que determine quién asume cualquier derrama aprobada entre la firma de arras y la firma de escritura. Sin esa previsión, la situación puede generar un conflicto que retrase la operación o encarezca la compra de forma inesperada.
La hipoteca y la derrama pendiente
Si vas a financiar la compra con una hipoteca, ten en cuenta que el banco no suele incluir en el préstamo el importe de derramas pendientes, puesto que no forma parte del precio de compraventa reflejado en la escritura. Esto significa que, si hay una derrama grande por pagar, necesitarás disponer de ese dinero aparte, bien porque lo descuentes del precio final, bien porque lo asumas tú con fondos propios una vez seas propietario.
Por eso conviene tenerlo claro antes de solicitar la hipoteca: si la derrama es elevada, puede afectar a cuánto necesitas realmente para cerrar la operación, más allá del importe que el banco vaya a financiarte.
Resumen de pasos antes de firmar
- Pide el certificado de deudas con la comunidad al vendedor.
- Revisa las actas de juntas recientes para detectar obras aprobadas o en debate.
- Pacta por escrito quién asume cualquier derrama pendiente o futura.
- Refleja ese acuerdo en el precio final, bien con descuento, bien con retención en notaría.
- Comprueba que la hipoteca que solicitas cubre lo que realmente necesitas, teniendo en cuenta este gasto adicional.
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar yo una derrama que se aprobó antes de comprar el piso?
Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, la vivienda responde de las deudas con la comunidad correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores, con independencia de quién sea el propietario. Por eso, si el vendedor no la paga, la comunidad puede reclamártela a ti dentro de ese plazo, aunque lo lógico es que ese coste lo asuma el vendedor y quede pactado así en el contrato.
¿Qué es el certificado de deudas de la comunidad y quién lo pide?
Es un documento emitido por el administrador o secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, que indica si la vivienda está al corriente de pago o tiene deudas pendientes. Puede pedirlo el vendedor o el propio comprador antes de firmar, y es la forma más fiable de conocer la situación real del piso frente a la comunidad.
¿Puedo negociar el precio si descubro una derrama pendiente?
Sí. Lo habitual es descontar del precio de venta el importe exacto de la derrama, dejarlo reflejado en el contrato de arras y en la escritura, o retener esa cantidad en la notaría hasta que se acredite el pago a la comunidad.
¿La hipoteca incluye el pago de la derrama pendiente?
Normalmente no. El banco financia el precio de compraventa que figura en la escritura, no gastos adicionales como una derrama pendiente. Si existe, conviene descontarla del precio o tener ese importe disponible aparte antes de cerrar la operación.
Publicado por Colibrí Finances el 08/11/2026.