Desde el 10 de noviembre de 2018, fecha en que entró en vigor el Real Decreto-ley 17/2018, el banco es quien paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al constituir una hipoteca, no el cliente. Antes de esa fecha el impuesto corría a cargo del prestatario, y ese cambio de criterio generó bastante confusión que todavía hoy preguntáis a menudo.
Qué es exactamente el IAJD
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos. En el caso de una hipoteca, lo que se grava es la escritura pública de préstamo hipotecario: un documento que, por su naturaleza (inscribible en el Registro de la Propiedad y con cuantía económica), queda sujeto a este impuesto. Es un tributo cedido a las comunidades autónomas, así que cada una fija su propio tipo y sus propias bonificaciones. Esto significa que el coste final depende de dónde esté situada la vivienda, no solo del importe del préstamo.
El lío de octubre y noviembre de 2018
Durante años, la norma y la jurisprudencia del Tribunal Supremo mantuvieron que el sujeto pasivo del IAJD en las hipotecas era el cliente, no el banco. El 16 de octubre de 2018, la Sala Tercera del Tribunal Supremo cambió de criterio en una sentencia y resolvió que debía pagarlo la entidad prestamista. Apenas unas semanas después, el Pleno de esa misma sala, reunido el 5 y 6 de noviembre de 2018, revirtió el criterio y volvió a la doctrina anterior: el impuesto lo pagaba el cliente.
Ese vaivén judicial en cuestión de días generó bastante inseguridad jurídica y mucho ruido mediático. El Gobierno reaccionó aprobando el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, que modificó el artículo 29 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. A partir de su entrada en vigor, el 10 de noviembre de 2018, la norma establece de forma expresa que el sujeto pasivo del IAJD en los préstamos con garantía hipotecaria es el prestamista, es decir, el banco.
Quién paga el IAJD hoy, en la práctica
Si firmas una hipoteca en la actualidad, el IAJD correspondiente a la escritura de constitución del préstamo lo paga el banco. Esto no es una cortesía de la entidad ni algo que se negocie caso a caso: es una obligación legal desde noviembre de 2018. El cliente no debe ver esta partida en el desglose de gastos de la hipoteca, y si alguna vez la ves incluida en tu cuenta, conviene revisarlo con detalle antes de firmar.
Esto no significa que la hipoteca te salga gratis en impuestos y gestiones. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, completó el reparto de gastos de formalización: el banco asume también los costes de la gestoría, del registro de la propiedad y de la copia de la escritura matriz ante notario. Al cliente le queda, principalmente, el coste de la tasación del inmueble, además de las copias adicionales de la escritura que quiera solicitar para su propio uso.
Qué pasa con las hipotecas firmadas antes de 2018
Si tu hipoteca se firmó antes del 10 de noviembre de 2018, es probable que pagaras tú el IAJD en su momento, conforme a la normativa vigente entonces. El cambio normativo no tiene efecto retroactivo: no existe un derecho automático a reclamar la devolución de ese impuesto solo por el hecho de que la ley cambiara después. Los tribunales han avalado el nuevo reparto de gastos hacia delante, no hacia atrás, salvo en supuestos muy concretos ligados a la nulidad de cláusulas abusivas de gastos en el propio contrato, que son casos distintos y que conviene valorar de forma individual con un abogado especializado.
El IAJD no desaparece del todo: otros momentos en los que puede aparecer
Conviene distinguir la constitución de la hipoteca de otros actos relacionados, como la cancelación registral una vez que ya has terminado de pagar el préstamo. En esos otros documentos notariales, las reglas sobre quién es el sujeto pasivo pueden ser distintas, y muchas comunidades autónomas aplican exenciones o bonificaciones específicas para la cancelación de hipotecas. Como esto varía según la comunidad autónoma y el tipo de operación, lo más honesto es comprobarlo con la notaría o con la gestoría en el momento concreto de cada trámite, en lugar de dar por supuesto que se aplica la misma regla que en la constitución del préstamo.
Qué miramos nosotros cuando revisamos una oferta hipotecaria
Cuando comparamos ofertas de distintos bancos para un cliente, no nos fijamos solo en el tipo de interés o en la vinculación que piden. Revisamos también el desglose completo de gastos de formalización para confirmar que el reparto se ajusta a lo que marca la ley: IAJD, gestoría, registro y notaría de la matriz a cargo del banco; tasación a cargo del cliente. Si algo no cuadra, lo señalamos antes de que llegues a la notaría, porque es mucho más fácil corregir un error en una oferta que después de haber firmado.
Una tabla rápida para aclarar el reparto actual
| Concepto | Quién lo paga (hipotecas desde el 10/11/2018) |
|---|---|
| IAJD de la escritura de constitución del préstamo | Banco |
| Gestoría | Banco |
| Registro de la propiedad | Banco |
| Copia notarial de la escritura matriz | Banco |
| Tasación del inmueble | Cliente |
| Copias adicionales que solicite el cliente | Cliente |
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar yo el IAJD si firmo la hipoteca ahora mismo?
No, siempre que se trate de la constitución del préstamo hipotecario. Desde el 10 de noviembre de 2018, por ley, ese impuesto lo paga el banco, no el cliente.
Firmé mi hipoteca antes de 2018, ¿puedo reclamar la devolución del IAJD?
El cambio normativo no es retroactivo, así que no existe un derecho general a recuperar ese importe solo por haber cambiado la ley después. Hay excepciones ligadas a cláusulas abusivas de gastos que conviene revisar caso por caso con un profesional.
¿El IAJD cuesta lo mismo en todas las comunidades autónomas?
No. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas y cada una fija su propio tipo y sus bonificaciones, así que el coste depende de dónde esté situada la vivienda.
Si cancelo mi hipoteca, ¿tengo que pagar yo el IAJD de la cancelación?
Las reglas para la cancelación registral son distintas de las de la constitución del préstamo y varían según la comunidad autónoma, por lo que conviene consultarlo con la gestoría o la notaría en el momento concreto del trámite.
Publicado por Colibrí Finances el 09/11/2026.