Prêt hypothécaire pour une résidence secondaire à Madrid : ce que doivent savoir les non-résidents

Acheter une résidence secondaire à Madrid n'a rien d'exotique pour les banques espagnoles : elles financent régulièrement des acheteurs français qui ne viendront vivre dans le bien que quelques semaines par an. Le dossier est cependant examiné avec attention, car la banque veut s'assurer que vos revenus perçus en France couvrent confortablement le remboursement, sans dépendre d'une location future du logement.

La part que la banque accepte de financer dépend du profil de chaque emprunteur, du pays de résidence et de l'établissement choisi : il n'existe pas de pourcentage universel, et toute annonce affirmant le contraire mérite d'être vérifiée. Chez Colibrí Finances, nous comparons plus de vingt banques espagnoles pour trouver celle qui correspond le mieux à votre situation.

La province de Madrid correspond à la capitale espagnole et à ses environs, un territoire intérieur sans littoral mais au dynamisme économique important. Elle attire des professionnels, des investisseurs et des acheteurs internationaux liés à l'activité des affaires.

Le marché propose surtout des appartements en ville et des maisons dans les zones résidentielles périphériques. L'aéroport de Madrid-Barajas, l'un des plus grands d'Europe, assure des liaisons directes avec de nombreuses destinations tout au long de l'année.

Qui habite Madrid (province), à quel prix les biens y sont proposés, comment s'y rendre et quel climat y règne : ces chiffres datés, chacun sourcé, dressent un portrait fiable de la zone. Ils donnent une base concrète pour évaluer votre budget avant un prêt immobilier en Espagne.

Le recensement annuel de l'INE recense 7 113 886 résidents inscrits dans la province de Madrid au 1er janvier 2025. Il s'agit bien de la population de toute la province, et non de sa seule capitale administrative. La province de Madrid recense 1 181 319 résidents étrangers, soit près de 17 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

Au 1er janvier 2025, l'INE ne recensait que 18 108 ressortissants français inscrits dans la province de Madrid, soit peu de compatriotes du lecteur. Le padrón ne comptabilise que les résidents installés la majeure partie de l'année, pas les propriétaires de résidences secondaires. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 15 663 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Parmi les données que l'INE publie commune par commune figurent les nationalités étrangères les plus présentes à Madrid (province) au 1er janvier 2025, détaillées ci-dessous.

Contrairement au tableau précédent, celui-ci repose sur la dernière édition détaillée de l'INE, millésime 2022, qui distingue des nationalités telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves dans la province de Madrid.

Dans notre base de prix, les 24 729 biens actuellement en vente dans la province de Madrid affichent un prix médian de 3 830 €/m² et un ticket médian de 360 000 €. Ce niveau se situe au-dessus de la référence de 3 210 €/m² observée en moyenne sur les 127 communes que nous suivons en Espagne. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 2 750 € à 5 910 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

À Madrid (province), sur un prix médian de 360 000 €, le calcul donne environ 21 600 € de droits de mutation au taux de 6 %, plus 4 300 € de frais annexes, soit 25 900 € au total. Un acheteur financé par un prêt espagnol doit disposer de cette somme en fonds propres. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Une même province peut recouvrir des réalités très différentes. Ce tableau compare les communes observées dans la province de Madrid à travers leur population, leur taux de résidents étrangers pour 100 habitants et leur prix médian au mètre carré.

À Madrid (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 13 431 le nombre de logements touristiques (51 387 places) en 05/2026, soit environ 2 pour 1 000 habitants. Ce niveau bas dessine un marché essentiellement résidentiel, peu marqué par la location saisonnière.

Dans la province de Madrid, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD) reste le seul aéroport commercial disponible. Nous conseillons de vérifier, selon la saison, l'existence de vols depuis votre aéroport de départ, un aéroport d'une province voisine pouvant parfois être plus proche selon la localisation du bien. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Madrid, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. L'hiver est marqué ici: 6,3 °C de moyenne en janvier et 2,7 °C de minimum moyen, contre 25,1 °C en août avec un maximum moyen de 31,3 °C. Mieux vaut prévoir un budget chauffage et une bonne isolation thermique. Les précipitations annuelles s'élèvent à environ 421 mm, réparties sur près de 59 jours de pluie mesurable: un niveau modéré. Ni sécheresse marquée ni excès d'humidité ne caractérisent particulièrement ce climat. Les données proviennent des normales (1981-2010) établies par l'agence météorologique nationale AEMET à sa station, Madrid, Retiro, située à 2 km environ; un écart localisé est possible, surtout loin du littoral ou en altitude.

Sur les douze mois jusqu'à 06/2026, 78 375 ventes de logements ont été recensées dans la province, Madrid, d'après l'INE. Un tel niveau d'activité facilite généralement les comparaisons entre biens similaires. Ces chiffres portent sur l'ensemble de la province de Madrid et ne reflètent pas toujours la réalité d'une commune ou d'un bien en particulier. Faites-nous part de votre recherche, nous examinerons les données correspondant à votre cas.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Madrid, le taux général est de 6 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Que le bien soit destiné à un usage permanent ou occasionnel, la banque espagnole doit comprendre votre situation financière en France. Elle demandera généralement vos avis d'imposition des deux dernières années, votre dernière déclaration de revenus complète, vos relevés bancaires des trois à six derniers mois, les justificatifs de crédits ou prêts en cours, ainsi qu'une pièce d'identité valide.

Ces documents sont souvent exigés en traduction assermentée, et parfois apostillés selon la banque. La liste exacte varie d'un établissement à l'autre, ce qui explique pourquoi comparer plusieurs banques permet souvent d'obtenir un dossier mieux adapté à votre profil de résident français.

Au prix d'achat s'ajoutent plusieurs frais incontournables : l'impôt de transfert (ITP), fixé par chaque région pour les biens de seconde main, ou la TVA de 10 % pour un logement neuf accompagnée du droit de timbre, ainsi que les frais de notaire, de registre foncier, de gestoría et l'évaluation bancaire du bien.

Ces frais varient selon la région où se situe Madrid et selon que le bien est neuf ou déjà habité. Ils doivent être budgétés dès le départ, car ils s'ajoutent au montant financé par la banque.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez séjourner en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Cette souplesse distingue votre situation de celle des acheteurs non européens, souvent limités à 90 jours sur 180 dans l'espace Schengen.

Le Golden Visa espagnol pour les investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 ; il ne s'agit donc plus d'une option, même pour les résidences secondaires de valeur élevée. Cela ne change rien pour un acheteur français, déjà libre de circuler et de résider en Espagne.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.