Golden Visa espagnol : ce qui change (et ce qui ne change pas) pour les acheteurs français

Pendant des années, le Golden Visa espagnol a servi de porte d'entrée pour des investisseurs non européens souhaitant obtenir un titre de séjour en achetant un bien immobilier. Ce dispositif a été supprimé le 3 avril 2025 : il n'est plus possible de déposer une nouvelle demande, quel que soit le montant investi ou le type de bien visé.

Si vous êtes encore en train de chercher des informations sur ce programme pour préparer un achat en Espagne, il est important de repartir sur des bases claires. Pour un acheteur français, la bonne nouvelle est que ce dispositif n'a jamais été la voie pertinente : votre statut de citoyen européen vous donne déjà des droits que le Golden Visa accordait à d'autres nationalités.

Le dispositif permettait à des acheteurs étrangers, souvent non européens, d'obtenir un titre de séjour espagnol en contrepartie d'un investissement immobilier. Depuis le 3 avril 2025, cette voie n'existe plus : aucune nouvelle demande n'est acceptée, et il ne faut pas présenter ce programme comme une option disponible aujourd'hui, même si certaines informations en ligne n'ont pas encore été mises à jour.

Les dossiers déposés avant cette date suivaient leur propre calendrier administratif, mais cela ne concerne plus les projets d'achat actuels. Pour toute personne qui prépare encore un achat en pensant obtenir ce visa, il faut réorienter la réflexion vers les règles de séjour qui s'appliquent réellement selon la nationalité.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Cette règle existait indépendamment du Golden Visa et continue de s'appliquer sans changement.

Autre avantage pratique : la France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne. Il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements, de vos virements ou du remboursement d'un éventuel prêt hypothécaire espagnol.

Sans Golden Visa, la question centrale pour un acheteur français devient le financement. Les banques espagnoles demandent généralement aux non-résidents un apport plus important qu'aux résidents ; la part exacte financée dépend de la banque, du pays de résidence et du profil de l'emprunteur, et ne peut pas être annoncée à l'avance sous forme de pourcentage général.

Les banques examinent les revenus et les dettes existantes dans le pays de résidence du demandeur, avec des documents parfois traduits par un traducteur assermenté et, selon les cas, apostillés. La durée du prêt s'étend généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne 70 à 75 ans, avec un choix entre taux fixe, variable indexé sur l'Euribor, ou taux mixte.

Comme la banque espagnole doit évaluer votre capacité de remboursement à partir de votre situation en France, elle demande un ensemble de justificatifs assez stable d'un dossier à l'autre.

Un propriétaire non résident en Espagne doit déposer chaque année une déclaration de revenus des non-résidents (modèle 210), même si le bien n'est pas loué. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus du bien doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

Si vous revendez un jour ce bien en tant que non-résident, l'acheteur retiendra 3 % du prix de vente, une somme versée à l'administration fiscale espagnole au titre de votre impôt éventuel sur la plus-value.

Colibrí Finances est un intermédiaire de crédit immobilier enregistré auprès de la Banque d'Espagne (code E480, loi espagnole 5/2019). Nous comparons plus de 20 banques espagnoles, préparons le dossier, traduisons ce que la banque demande et suivons le processus jusqu'au notaire.

L'étude est gratuite et sans engagement ; nous ne facturons des honoraires que si vous signez, selon un accord écrit établi à l'avance. L'équipe échange avec vous en anglais, et en espagnol.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.