Das Ende des Golden Visa: Was Käufer aus Deutschland jetzt wissen sollten

Mit dem 3. April 2025 endete das spanische Investorenvisum endgültig. Wer noch auf einer alten Informationsquelle basierend plant, über den Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht zu erhalten, sollte diese Idee aufgeben – das Programm existiert nicht mehr, unabhängig von Kaufpreis oder Region.

Für deutsche Staatsangehörige war dieser Weg ohnehin nie notwendig: Die EU-Freizügigkeit erlaubt Ihnen den Aufenthalt in Spanien unabhängig von jeder Investition. Was jetzt zählt, ist die Frage, die für jeden Käufer aus Deutschland ohnehin im Zentrum steht: eine realistische, gut vorbereitete Finanzierung.

Der 3. April 2025 markiert das endgültige Ende der spanischen Investorenvisa-Regelung, besser bekannt als Golden Visa. Wer noch immer plant, über eine Immobilieninvestition ein Aufenthaltsrecht in Spanien zu erhalten, sollte wissen: Diese Möglichkeit besteht nicht mehr. Die spanische Regierung hat das Programm ersatzlos gestrichen – unabhängig vom Kaufpreis, der gewählten Region oder dem genauen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Wer sich vor diesem Datum bereits mit dem Gedanken trug, über eine Immobilie ein Visum zu erhalten, sollte diese Information ernst nehmen und sich nicht auf ältere Artikel oder überholte Beratung verlassen.

Seriöse Vermittler und spanische Banken kommunizieren das Ende der Regelung inzwischen klar. Wer Ihnen heute noch ein Golden Visa als Weg zur Aufenthaltserlaubnis über den Immobilienkauf anbietet, informiert nicht korrekt und sollte kritisch hinterfragt werden. Für die eigentliche Kaufentscheidung ändert sich dadurch jedoch wenig – die Frage der Finanzierung bleibt bestehen und wird für Käufer aus Deutschland ohnehin wichtiger sein als eine Aufenthaltsgenehmigung.

Für Sie als Bürger eines EU-Landes war das Golden Visa nie der entscheidende Weg nach Spanien. Die Freizügigkeit innerhalb der Europäischen Union regelt Ihr Aufenthaltsrecht unabhängig von jeder Investitionssumme oder Immobilienkauf, und das bleibt auch nach dem 3. April 2025 unverändert bestehen. Die eigentliche Frage, die für Sie beim Immobilienkauf in Spanien zählt, ist eine ganz andere: Wie lässt sich der Kauf solide, realistisch und mit einem verlässlichen Finanzierungsplan umsetzen?

Als Nichtresident – also jemand ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien – verlangen spanische Banken in der Regel eine höhere Eigenkapitalquote als von Käufern mit Wohnsitz im Land. Wie hoch dieser Anteil im Einzelfall ausfällt, hängt von der jeweiligen Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrem persönlichen Profil ab; eine pauschale Zahl lässt sich seriös nicht nennen. Genau deshalb lohnt sich ein Vergleich mehrerer Institute, bevor Sie sich auf ein Angebot festlegen.

Spanische Banken prüfen bei Nichtresidenten Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten anhand von Unterlagen aus dem Heimatland – in Ihrem Fall aus Deutschland. Diese Dokumente müssen häufig beglaubigt übersetzt und teilweise apostilliert werden; welche Unterlagen konkret verlangt werden, unterscheidet sich von Bank zu Bank und kann sich auch je nach Kaufobjekt ändern.

Wer die Unterlagen frühzeitig und vollständig zusammenstellt, beschleunigt den gesamten Prozess erheblich und vermeidet Verzögerungen kurz vor dem Notartermin. Dazu gehören typischerweise:

Spanische Hypotheken laufen üblicherweise bis der Kreditnehmer etwa 70 bis 75 Jahre alt ist. Banken bieten feste, variable – an den Euribor gekoppelte – und gemischte Zinsmodelle an; welches Modell zu Ihrer persönlichen Situation und Ihrem Alter passt, klärt sich im Gespräch mit dem jeweiligen Institut.

Zum Kaufpreis kommen weitere Kosten hinzu, die beim Budget von Anfang an mitgedacht werden müssen: die Übertragungssteuer ITP bei Bestandsimmobilien, deren Höhe jede Region eigenständig festlegt, beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten. Hinzu kommen Notar, Grundbucheintrag, Gestoría und die Bewertung der Immobilie durch die finanzierende Bank.

Solange Sie als Nichtresident Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind, reichen Sie jährlich die Steuererklärung für Nichtresidenten (Modelo 210) ein. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz konkret in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Verkaufen Sie die Immobilie später als Nichtresident, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag an die spanische Steuerbehörde ab – als Vorauszahlung auf Ihre Steuerschuld aus dem Verkauf. Diese Regelung gilt unabhängig vom Golden Visa und bleibt auch nach dessen Ende unverändert bestehen, ebenso wie die grundsätzliche Pflicht zur jährlichen Steuererklärung.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.