Appartement ou maison mitoyenne aux Îles Baléares : quelles différences pour votre hypothèque ?

Quand un acheteur non-résident dépose un dossier pour un appartement ou pour une maison mitoyenne aux Îles Baléares, la banque examine les mêmes revenus, les mêmes charges et la même situation fiscale en France. Ce qui change, c'est la manière dont l'expert évalue le bien lui-même : un appartement est jugé surtout sur sa surface, son étage, l'état de l'immeuble et les charges de copropriété, tandis qu'une maison mitoyenne intègre en plus la valeur du terrain, l'état de la toiture et les responsabilités partagées avec les voisins sur les murs mitoyens.

Cette différence de méthode ne signifie pas qu'un type de bien est systématiquement mieux accueilli par les banques. Chaque établissement en Espagne applique ses propres critères, et la part que la banque accepte de financer dépend surtout de votre profil, de votre pays de résidence et de la politique interne de l'établissement, pas du seul type de logement.

Les Illes Balears, avec Majorque, Minorque et Ibiza, forment un archipel prisé pour son cadre insulaire et son littoral varié, entre criques et zones plus urbaines comme Palma.

Les acheteurs internationaux, souvent aisés, viennent d'Allemagne, du Royaume-Uni ou de France, recherchant une résidence secondaire ou un investissement locatif haut de gamme. L'aéroport de Palma assure une bonne connexion, avec une forte saisonnalité touristique en été. On trouve surtout des fincas rénovées et des villas.

Dans les Illes Balears, une part importante des biens qui intéressent les acheteurs internationaux ne sont pas de simples appartements ou villas récentes, mais des fincas rénovées, souvent situées sur des terrains ruraux en dehors des centres urbains de Majorque ou de Minorque. Pour l'expert mandaté par la banque, ce type de bien demande une lecture différente d'un appartement en ville : il ne s'agit plus seulement d'évaluer des mètres carrés habitables, mais aussi la nature du terrain qui les entoure, son classement (rustique ou urbanisable), l'état des murs en pierre traditionnels, la toiture, et surtout la conformité des travaux de rénovation avec les permis déposés en mairie.

Un acheteur non résident qui projette d'acquérir une finca doit savoir que la banque va chercher à distinguer les rénovations purement esthétiques des interventions structurelles, car ces dernières pèsent davantage dans la valorisation finale. L'accès à la propriété, la présence d'un puits ou d'un raccordement au réseau municipal d'eau, ainsi que le système d'assainissement, font partie des points que l'expert consigne dans son rapport, au même titre que pour n'importe quel bien, mais avec une attention particulière car ces éléments sont souvent moins standardisés que dans une résidence urbaine.

Sur le littoral de Majorque, d'Ibiza ou de Minorque, la villa avec piscine attire souvent des acheteurs qui envisagent, en parallèle de leur usage personnel, une mise en location saisonnière. La banque n'intègre jamais un revenu locatif futur comme garantie de remboursement ; elle valorise le bien pour ce qu'il est intrinsèquement, en tenant compte de l'orientation, de la vue sur mer, de la taille de la parcelle et de la piscine privée. À Palma, en revanche, l'appartement s'inscrit dans un tissu urbain plus dense, avec des quartiers historiques et des quartiers plus récents, ce qui donne à l'expert davantage de biens comparables proches pour affiner son estimation.

Un point spécifique aux Illes Balears mérite d'être signalé : le gouvernement régional encadre strictement la location touristique, avec des zonages et des quotas de licences qui varient selon la commune et l'île. Un bien sans licence touristique ne peut pas être loué légalement à des séjours courts, ce qui a une incidence directe sur sa valeur de revente et donc sur la façon dont la banque l'appréhende dans son rapport d'expertise, même si le financement porte sur l'usage résidentiel du bien et non sur son exploitation locative.

Majorque, Minorque et Ibiza ne forment pas un marché unique aux yeux des banques : chaque île a sa dynamique propre, ses acheteurs habituels, souvent originaires d'Allemagne, du Royaume-Uni ou de France, et ses propres cycles de fréquentation. L'expert chargé de valoriser un appartement à Palma ne raisonne pas comme celui qui évalue une villa isolée à Minorque ou une finca sur les hauteurs d'Ibiza : les comparables locaux, la rareté de certains types de biens et l'attractivité touristique propre à chaque île entrent dans l'équation, sans qu'aucune moyenne nationale ne puisse s'appliquer telle quelle.

La forte saisonnalité touristique de l'archipel, avec un pic d'activité en été et un ralentissement net en basse saison, influence aussi l'organisation pratique du dossier : la disponibilité des experts pour se déplacer jusqu'au bien, la prise de rendez-vous chez le notaire ou la remise des traductions assermentées peuvent suivre un rythme différent selon la période de l'année. La bonne connexion aérienne via l'aéroport de Palma facilite les allers-retours, mais l'acheteur non résident gagne à anticiper ces délais plutôt qu'à les découvrir en cours de dossier.

Aux Illes Balears, la fiscalité applicable à l'achat dépend du gouvernement régional, qui fixe le taux de l'impôt de transfert (ITP) pour les biens de seconde main, qu'il s'agisse d'un appartement à Palma, d'une villa côtière ou d'une finca rénovée ; ce taux figure dans le tableau qui accompagne cette page. Pour un bien neuf, la TVA de 10 % s'ajoute aux droits de timbre. Le classement du terrain, rustique ou urbain, inscrit au registre foncier, a aussi une influence sur les frais de gestoría et sur l'enregistrement notarié, indépendamment du type de logement choisi.

Quel que soit le bien retenu, la banque continuera de demander les mêmes justificatifs de revenus et d'endettement du pays d'origine de l'acheteur, traduits par un traducteur assermenté et parfois apostillés. Le Golden Visa ayant pris fin le 3 avril 2025, il ne constitue plus une option pour accompagner un investissement immobilier dans l'archipel. Chez Colibrí Finances, nous comparons plus de vingt banques espagnoles afin d'identifier celles qui connaissent bien les spécificités des Illes Balears, qu'il s'agisse d'une finca à Minorque, d'une villa à Ibiza ou d'un appartement à Palma, et nous préparons le dossier étape par étape jusqu'au notaire.

Qui habite Illes Balears (province), à quel prix les biens y sont proposés, comment s'y rendre et quel climat y règne : ces chiffres datés, chacun sourcé, dressent un portrait fiable de la zone. Ils donnent une base concrète pour évaluer votre budget avant un prêt immobilier en Espagne.

Selon le recensement officiel de l'INE, la province de Illes Balears totalisait 1 249 844 habitants au 1er janvier 2025. Ce total correspond à l'ensemble des communes de la province, et non au seul chef-lieu qui porte souvent un nom identique. 270 891 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Illes Balears, soit environ 22 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Au 1er janvier 2025, la province de Illes Balears comptait 7 553 ressortissants français selon l'INE. Une communauté bien présente sur le territoire provincial, mais qui reste loin des effectifs des nationalités les plus représentées. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 7 165 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Voici les nationalités étrangères les plus représentées parmi les habitants inscrits à Illes Balears (province) au 1er janvier 2025, selon les données publiées par l'INE pour chaque commune.

Pour les nationalités que le recensement annuel ne détaille pas, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, il faut se référer à l'édition 2022 de l'INE, la dernière à ce niveau de détail, pour la province de Illes Balears, une année différente du tableau précédent.

Sur les 2 848 annonces recensées dans la province de Illes Balears, le prix médian atteint 4 670 €/m² pour un ticket médian de 595 000 €. Ce chiffre dépasse la référence de 3 210 €/m² calculée sur les 127 communes suivies par notre base à l'échelle de l'Espagne. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 3 410 € à 6 700 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

À Illes Balears (province), sur un prix médian de 595 000 €, le calcul donne environ 47 600 € de droits de mutation au taux de 8 %, plus 7 100 € de frais annexes, soit 54 700 € au total. Un acheteur financé par un prêt espagnol doit disposer de cette somme en fonds propres. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Voici un aperçu comparatif des villes suivies dans la province de Illes Balears: nombre d'habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour chacune d'elles.

Une estimation expérimentale de l'INE, fondée sur les annonces des plateformes de location, recense 21 304 logements touristiques (134 282 places) à Illes Balears (province) en 05/2026, soit 17 pour 1 000 habitants. Cette présence modérée rappelle que la location touristique reste soumise à une licence régionale.

Illes Balears (province) dispose des aéroports commerciaux suivants: Aeropuerto de Palma de Mallorca (PMI), Aeropuerto de Ibiza (IBZ), Aeropuerto de Menorca (MAH). Avant de réserver, il convient de vérifier lequel relie votre aéroport de départ, les liaisons pouvant varier selon la saison. Ces chiffres climatiques proviennent de mesures effectuées à Palma de Mallorca, capitale provinciale, alors que l'intérieur des terres, les zones d'altitude ou les autres îles peuvent connaître des conditions assez différentes. En janvier, la moyenne s'établit à 9,5 °C, avec un minimum moyen de 3,8 °C, contre 25,1 °C en août et un maximum moyen de 31,3 °C. L'hiver reste frais sans être rigoureux, et le chauffage mérite d'être vérifié dans tout logement. Les précipitations annuelles s'élèvent à environ 411 mm, réparties sur près de 51 jours de pluie mesurable: un niveau modéré. Ni sécheresse marquée ni excès d'humidité ne caractérisent particulièrement ce climat. On compte en moyenne 2 756 heures de soleil chaque année. Les données proviennent des normales (1981-2010) établies par l'agence météorologique nationale AEMET à sa station, Palma de Mallorca, Aeropuerto, située à 19 km environ; un écart localisé est possible, surtout loin du littoral ou en altitude.

L'INE a comptabilisé 13 908 transactions immobilières dans la province, Illes Balears, sur les douze mois jusqu'à 06/2026. Ce volume traduit un marché dynamique, propice à la comparaison des prix et à un choix plus large de biens. Ces données concernent la province de Illes Balears dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Aux Îles Baléares, le taux général est de 8 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Pour un appartement, l'expert mandaté par la banque regarde d'abord l'état général de l'immeuble, son ancienneté, l'étage, l'exposition et le montant des charges de copropriété. Ces éléments influencent directement la valeur retenue lors de la tasación, l'évaluation officielle exigée avant tout octroi de prêt en Espagne. Une copropriété mal entretenue ou avec des charges impayées peut compliquer l'analyse du dossier, même si les revenus de l'acheteur sont solides.

Comme pour tout non-résident, la banque demandera également un apport plus important que pour un résident espagnol, ainsi que vos documents français traduits : avis d'imposition, déclaration de revenus, relevés bancaires et justificatifs de crédits en cours. Le NIE et un compte bancaire espagnol doivent être ouverts avant la signature.

Pour une maison mitoyenne, la tasación intègre en plus la valeur du terrain, l'état de la toiture, de la façade et des murs partagés avec les voisins. La mitoyenneté implique des responsabilités d'entretien parfois partagées, ce que l'expert bancaire prend en compte dans son rapport. L'inscription précise du bien au cadastre et au registre foncier est également vérifiée avec attention.

La durée du prêt suit les mêmes règles que pour un appartement : elle s'étend généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne environ 70 à 75 ans, avec un choix possible entre taux fixe, variable indexé sur l'Euribor, ou mixte. Le type de bien ne change pas la liste des documents demandés, seulement la manière dont il est évalué.

Que vous achetiez un appartement ou une maison mitoyenne aux Îles Baléares, les banques demandent en général les mêmes pièces : avis d'imposition des deux dernières années, dernière déclaration de revenus complète, relevés bancaires des trois à six derniers mois, justificatifs des crédits ou prêts en cours et un passeport ou une carte nationale d'identité en cours de validité. Certaines pièces peuvent nécessiter une traduction assermentée, parfois une apostille, selon la banque retenue.

La France utilisant l'euro comme l'Espagne, aucun risque de change ne s'ajoute lors des transferts liés à l'achat ou au remboursement du prêt, quel que soit le type de bien choisi.

Au-delà du prix, les mêmes frais s'ajoutent pour un appartement comme pour une maison mitoyenne aux Îles Baléares : l'impôt de transmission (ITP), fixé par chaque région pour les biens de seconde main, ou la TVA de 10 % plus le droit de timbre pour un bien neuf, ainsi que les frais de notaire, d'inscription au registre foncier, de gestoría et l'évaluation bancaire.

Une fois propriétaire non-résident, vous déposez chaque année en Espagne une déclaration Modelo 210. Et si vous revendez plus tard, l'acheteur retient 3 % du prix sur le montant dû à l'administration fiscale espagnole, au titre de votre imposition de non-résident. Le Golden Visa, qui permettait autrefois d'obtenir un titre de séjour via l'investissement immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 et n'entre plus en jeu dans ce type de projet.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.