Appartement ou maison mitoyenne à Madrid : quelles différences pour votre hypothèque ?

Quand un acheteur non-résident dépose un dossier pour un appartement ou pour une maison mitoyenne à Madrid, la banque examine les mêmes revenus, les mêmes charges et la même situation fiscale en France. Ce qui change, c'est la manière dont l'expert évalue le bien lui-même : un appartement est jugé surtout sur sa surface, son étage, l'état de l'immeuble et les charges de copropriété, tandis qu'une maison mitoyenne intègre en plus la valeur du terrain, l'état de la toiture et les responsabilités partagées avec les voisins sur les murs mitoyens.

Cette différence de méthode ne signifie pas qu'un type de bien est systématiquement mieux accueilli par les banques. Chaque établissement en Espagne applique ses propres critères, et la part que la banque accepte de financer dépend surtout de votre profil, de votre pays de résidence et de la politique interne de l'établissement, pas du seul type de logement.

La province de Madrid correspond à la capitale espagnole et à ses environs, un territoire intérieur sans littoral mais au dynamisme économique important. Elle attire des professionnels, des investisseurs et des acheteurs internationaux liés à l'activité des affaires.

Le marché propose surtout des appartements en ville et des maisons dans les zones résidentielles périphériques. L'aéroport de Madrid-Barajas, l'un des plus grands d'Europe, assure des liaisons directes avec de nombreuses destinations tout au long de l'année.

Contrairement aux zones littorales, le profil de l'acheteur non-résident à Madrid est très souvent lié à une activité professionnelle, à des déplacements d'affaires réguliers ou à une mutation de longue durée, et non à un simple projet de vacances. Cette réalité influence directement la façon dont l'expert bancaire regarde le type de bien choisi, car l'usage prévu du logement n'est pas le même selon qu'il s'agit d'un appartement en ville ou d'une maison mitoyenne en périphérie.

Pour un appartement situé dans la capitale, la banque associe généralement le bien à des séjours professionnels fréquents ou à une résidence secondaire proche des quartiers d'affaires. Pour une maison mitoyenne dans une zone résidentielle de la couronne madrilène, l'analyse s'oriente davantage vers un projet familial installé dans la durée, ce qui modifie certains critères d'appréciation du dossier sans changer la nature des justificatifs demandés.

Une grande partie des maisons mitoyennes recherchées par les acheteurs internationaux se trouve dans les municipalités qui entourent la capitale, comme Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas ou Boadilla del Monte. Pour ces biens, l'expert mandaté par la banque ne se limite pas à la surface habitable : il observe la taille de la parcelle, la présence d'un jardin privatif, la qualité de l'urbanización, la piscine collective éventuelle et les charges de copropriété liées à ces infrastructures communes.

Cette approche diffère de celle appliquée à un appartement situé dans les quartiers denses de Madrid, où la valeur repose avant tout sur l'emplacement, l'étage, l'orientation et l'état général de l'immeuble. Autre particularité de cette périphérie : une partie de l'offre y est neuve, soumise à la TVA de 10 % plutôt qu'à l'impôt de transmission applicable aux biens de seconde main, ce qui change les documents fiscaux que la banque vérifie dans le dossier du promoteur, alors que pour un appartement ancien en ville, l'attention porte surtout sur l'historique de propriété.

La Communauté de Madrid, en tant que région, fixe elle-même le taux de l'impôt de transmission patrimoniale (ITP) applicable aux biens de seconde main, taux que vous retrouverez dans le tableau présenté plus bas sur cette page. Ce taux s'applique de façon identique à un appartement du centre et à une maison mitoyenne en périphérie, mais le montant final dépend de la valeur retenue par l'administration fiscale régionale, qui peut différer de la valeur établie par l'expert indépendant mandaté par la banque.

Pour un acheteur non-résident, cette double référence mérite attention lors de la constitution du dossier : la valeur fiscale régionale sert au calcul de l'impôt dû à la Communauté de Madrid, tandis que la valeur bancaire conditionne l'analyse du financement. Cette distinction existe pour les deux types de biens, mais les écarts entre les deux valeurs peuvent se manifester différemment selon que le bien se situe dans un quartier dense de la capitale, où les comparables sont nombreux, ou dans une zone résidentielle périphérique, où les transactions comparables sont parfois plus rares.

L'aéroport de Madrid-Barajas, avec ses liaisons directes vers de nombreuses destinations tout au long de l'année, facilite concrètement le suivi d'un dossier bancaire mené depuis l'étranger, quel que soit le bien recherché. L'acheteur non-résident peut organiser la visite de l'expert mandaté par la banque, un rendez-vous avec le gestor en charge du dossier ou la signature chez le notaire en profitant d'un déplacement déjà prévu, professionnel ou familial.

Cette accessibilité ne joue pas le même rôle selon le type de bien. Pour un appartement proche des quartiers d'affaires, les allers-retours s'organisent souvent autour d'une activité professionnelle déjà présente à Madrid. Pour une maison mitoyenne en périphérie, le déplacement concerne plus souvent toute la famille, venue visiter le quartier, l'école du secteur ou l'urbanización avant de s'engager. Dans les deux cas, la bonne connexion aérienne de Madrid réduit les contraintes logistiques propres à un dossier suivi depuis l'étranger, sans modifier les exigences documentaires de la banque, identiques pour tous les types de biens.

Qui habite Madrid (province), à quel prix les biens y sont proposés, comment s'y rendre et quel climat y règne : ces chiffres datés, chacun sourcé, dressent un portrait fiable de la zone. Ils donnent une base concrète pour évaluer votre budget avant un prêt immobilier en Espagne.

Le recensement annuel de l'INE recense 7 113 886 résidents inscrits dans la province de Madrid au 1er janvier 2025. Il s'agit bien de la population de toute la province, et non de sa seule capitale administrative. Sur l'ensemble de la province de Madrid, 1 181 319 personnes déclarent une nationalité étrangère, ce qui correspond à environ 17 pour 100 habitants. Cette proportion reste intermédiaire, avec de fortes disparités d'une commune à l'autre.

Au 1er janvier 2025, l'INE ne recensait que 18 108 ressortissants français inscrits dans la province de Madrid, soit peu de compatriotes du lecteur. Le padrón ne comptabilise que les résidents installés la majeure partie de l'année, pas les propriétaires de résidences secondaires. Cette communauté a connu une progression continue au fil des années. Elle ne comptait que 15 663 personnes en 2021, un chiffre nettement inférieur à celui enregistré aujourd'hui selon les derniers recensements officiels. Parmi les données que l'INE publie commune par commune figurent les nationalités étrangères les plus présentes à Madrid (province) au 1er janvier 2025, détaillées ci-dessous.

Contrairement au tableau précédent, celui-ci repose sur la dernière édition détaillée de l'INE, millésime 2022, qui distingue des nationalités telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves dans la province de Madrid.

Dans notre base de prix, les 24 729 biens actuellement en vente dans la province de Madrid affichent un prix médian de 3 830 €/m² et un ticket médian de 360 000 €. Ce niveau se situe au-dessus de la référence de 3 210 €/m² observée en moyenne sur les 127 communes que nous suivons en Espagne. Les annonces les plus représentatives se concentrent entre 2 750 € et 5 910 € au mètre carré, un intervalle qui regroupe la moitié du marché. Au-delà de ces bornes, des biens plus modestes ou plus haut de gamme existent également.

Pour un bien à 360 000 € situé à Madrid (province), l'impôt de transmission au taux de 6 % s'élève à environ 21 600 €, et les frais de notaire, registre et gestoría ajoutent 4 300 €. Prévoyez 25 900 € de liquidités propres, distinctes du montant emprunté. Il s'agit de prix demandés, relevés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non de transactions effectives. Le prix final résulte toujours d'une négociation, selon l'état, la localisation exacte et l'orientation du logement.

Une même province peut recouvrir des réalités très différentes. Ce tableau compare les communes observées dans la province de Madrid à travers leur population, leur taux de résidents étrangers pour 100 habitants et leur prix médian au mètre carré.

À Madrid (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 13 431 le nombre de logements touristiques (51 387 places) en 05/2026, soit environ 2 pour 1 000 habitants. Ce niveau bas dessine un marché essentiellement résidentiel, peu marqué par la location saisonnière.

Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD) constitue l'unique infrastructure aéroportuaire commerciale de la province de Madrid. Avant de réserver, mieux vaut confirmer l'existence de vols depuis votre aéroport habituel selon la saison, car un aéroport situé dans une province limitrophe peut être plus pratique selon l'emplacement exact du bien. Mesurées à Madrid, chef-lieu provincial, ces données climatiques peuvent s'écarter notablement de celles observées plus à l'intérieur des terres, en altitude ou sur d'autres îles de la province. En janvier, la moyenne descend à 6,3 °C, avec un minimum moyen de 2,7 °C, contre 25,1 °C en août et un maximum moyen de 31,3 °C. L'hiver y est froid pour l'Espagne, et le chauffage comme l'isolation représentent un vrai poste de dépense. Le cumul annuel atteint environ 421 mm sur près de 59 jours de pluie: une pluviométrie modérée. Elle n'impose ni contraintes particulières d'humidité ni de sécheresse extrême. Source: les normales climatiques officielles (1981-2010) de l'AEMET, l'agence météorologique espagnole, enregistrées à la station, Madrid, Retiro, à environ 2 km de distance; le site exact peut connaître de légères variations, en particulier à l'intérieur ou en altitude.

Dans la province, Madrid, 78 375 ventes de logements ont été enregistrées sur les douze mois précédant 06/2026, selon l'INE. Un marché actif signifie généralement plus de biens comparables et davantage de choix pour les acheteurs. Ces données concernent la province de Madrid dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Madrid, le taux général est de 6 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Pour un appartement, l'expert mandaté par la banque regarde d'abord l'état général de l'immeuble, son ancienneté, l'étage, l'exposition et le montant des charges de copropriété. Ces éléments influencent directement la valeur retenue lors de la tasación, l'évaluation officielle exigée avant tout octroi de prêt en Espagne. Une copropriété mal entretenue ou avec des charges impayées peut compliquer l'analyse du dossier, même si les revenus de l'acheteur sont solides.

Comme pour tout non-résident, la banque demandera également un apport plus important que pour un résident espagnol, ainsi que vos documents français traduits : avis d'imposition, déclaration de revenus, relevés bancaires et justificatifs de crédits en cours. Le NIE et un compte bancaire espagnol doivent être ouverts avant la signature.

Pour une maison mitoyenne, la tasación intègre en plus la valeur du terrain, l'état de la toiture, de la façade et des murs partagés avec les voisins. La mitoyenneté implique des responsabilités d'entretien parfois partagées, ce que l'expert bancaire prend en compte dans son rapport. L'inscription précise du bien au cadastre et au registre foncier est également vérifiée avec attention.

La durée du prêt suit les mêmes règles que pour un appartement : elle s'étend généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne environ 70 à 75 ans, avec un choix possible entre taux fixe, variable indexé sur l'Euribor, ou mixte. Le type de bien ne change pas la liste des documents demandés, seulement la manière dont il est évalué.

Que vous achetiez un appartement ou une maison mitoyenne à Madrid, les banques demandent en général les mêmes pièces : avis d'imposition des deux dernières années, dernière déclaration de revenus complète, relevés bancaires des trois à six derniers mois, justificatifs des crédits ou prêts en cours et un passeport ou une carte nationale d'identité en cours de validité. Certaines pièces peuvent nécessiter une traduction assermentée, parfois une apostille, selon la banque retenue.

La France utilisant l'euro comme l'Espagne, aucun risque de change ne s'ajoute lors des transferts liés à l'achat ou au remboursement du prêt, quel que soit le type de bien choisi.

Au-delà du prix, les mêmes frais s'ajoutent pour un appartement comme pour une maison mitoyenne à Madrid : l'impôt de transmission (ITP), fixé par chaque région pour les biens de seconde main, ou la TVA de 10 % plus le droit de timbre pour un bien neuf, ainsi que les frais de notaire, d'inscription au registre foncier, de gestoría et l'évaluation bancaire.

Une fois propriétaire non-résident, vous déposez chaque année en Espagne une déclaration Modelo 210. Et si vous revendez plus tard, l'acheteur retient 3 % du prix sur le montant dû à l'administration fiscale espagnole, au titre de votre imposition de non-résident. Le Golden Visa, qui permettait autrefois d'obtenir un titre de séjour via l'investissement immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 et n'entre plus en jeu dans ce type de projet.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.