Hypothek für Wohnung oder Stadthaus in Madrid

Bei jedem Antrag beauftragt die Bank ein unabhängiges Gutachterunternehmen, das den Beleihungswert der Immobilie ermittelt – unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung oder ein Stadthaus in Madrid handelt. Dieser Wert, nicht der vereinbarte Kaufpreis, bildet die Grundlage für die Kreditentscheidung, denn spanische Banken verlangen von Nicht-Residenten grundsätzlich einen höheren Eigenanteil als von Personen mit Wohnsitz in Spanien.

Für Käufer aus Deutschland kommt hinzu, dass Einkommensnachweise, Steuerbescheide und Kontoauszüge aus dem Heimatland eingereicht werden müssen, meist beglaubigt übersetzt. Ob es am Ende eine Wohnung oder ein Stadthaus in Madrid wird, ändert an dieser Grundanforderung nichts – wohl aber an Details der Bewertung und der Dokumentation, die die Bank zusätzlich verlangt.

Madrid ist eine Binnenprovinz ohne Küste, geprägt von der Hauptstadt selbst und ihrem Umland. Käufer sind vor allem Berufstätige, Investoren und Familien, die von Arbeitsmarkt, internationalen Schulen und städtischer Infrastruktur angezogen werden.

Der Flughafen Madrid-Barajas ist einer der größten Drehkreuze Spaniens mit sehr guter internationaler Anbindung. Das Angebot besteht überwiegend aus Stadtwohnungen, mit stabiler Nachfrage unabhängig von der Saison.

In der Provinz Madrid dominiert eindeutig die Stadtwohnung, und zwar nicht nur im historischen Zentrum, sondern auch in Vierteln wie Salamanca, Chamberí oder Chamartín, die bei ausländischen Käufern besonders gefragt sind. Wer hier kauft, ist häufig beruflich an die Hauptstadt gebunden, sucht eine Zweitwohnung in der Nähe internationaler Schulen oder investiert wegen der Stabilität des Arbeitsmarktes. Für Banken ist das ein vertrautes Profil: Etagenwohnungen mit klarer Aufteilung in Miteigentumsanteile, einer aktiven Eigentümergemeinschaft und einem Baujahr, das sich leicht im Grundbuch nachvollziehen lässt.

Die Bewertung solcher Wohnungen stützt sich stark auf vergleichbare Verkäufe im selben Viertel, auf den Zustand des Gebäudes und auf die Höhe der Gemeinschaftskosten, die bei älteren Gebäuden im Zentrum spürbar variieren können. Da die Nachfrage in Madrid nicht von einer Saison abhängt, sondern von Arbeitsmarkt und Bildungsangebot getragen wird, gilt die Wohnung in der Hauptstadt als besonders berechenbares Objekt für die Gutachter der Banken, was den Ablauf des Bewertungsprozesses in der Regel beschleunigt.

Abseits der Hauptstadt selbst, in Gemeinden des sogenannten Speckgürtels wie Boadilla del Monte, Majadahonda, Las Rozas oder Pozuelo de Alarcón, findet man deutlich mehr Reihenhäuser und freistehende Stadthäuser, oft in geschlossenen Wohnanlagen mit gemeinschaftlichem Pool und Garten. Diese Objekte richten sich an Familien, die mehr Platz suchen, aber weiterhin von der Nähe zur Hauptstadt und ihrer Infrastruktur profitieren wollen. Für die Bank stellt sich hier eine andere Ausgangslage als bei der Etagenwohnung im Zentrum: Der Grundstücksanteil ist wesentlich größer, und der Wert setzt sich aus Gebäude und Grund zusammen, was die Gutachter separat einordnen müssen.

Hinzu kommt, dass private Urbanisationen häufig eigene Nebenkosten für Sicherheitsdienst, Gartenpflege oder Gemeinschaftspool erheben, die in der Kalkulation des Käufers auftauchen und von der Bank bei der Prüfung der Tragfähigkeit berücksichtigt werden. Auch die städtebauliche Einordnung des Grundstücks, ob es sich um Bauland innerhalb einer geschlossenen Anlage oder um eine Parzelle mit eigenen Erschließungspflichten handelt, kann die Bewertung beeinflussen und verlangt von der Bank zusätzliche Unterlagen, die bei einer klassischen Wohnung nicht anfallen.

Anders als in vielen Küsten- oder Inselregionen Spaniens hängt die Nachfrage in der Provinz Madrid nicht von Feriengästen oder saisonalen Schwankungen ab, sondern von der ganzjährigen Präsenz von Berufstätigen, Studierenden und Familien. Das bedeutet für Banken, dass weder Wohnung noch Stadthaus in Madrid typischerweise als Ferienimmobilie mit touristischer Vermietung betrachtet werden, sondern in aller Regel als Erst- oder Zweitwohnsitz für den eigenen Gebrauch oder als langfristige Kapitalanlage. Diese Einordnung wirkt sich auf die Fragen aus, die während der Antragsprüfung gestellt werden, etwa zur beabsichtigten Nutzung der Immobilie.

Für ausländische Käufer, die aus dem Ausland kommen und remote am Prozess beteiligt sind, bedeutet die fehlende Saisonabhängigkeit zugleich, dass Besichtigungstermine, Notartermine und Bankgespräche nicht an bestimmte Monate gebunden sind wie es an vielen Küstenorten der Fall sein kann, wo der Sommer den Ablauf bestimmt. Der internationale Flughafen Madrid-Barajas, einer der größten Drehkreuze Spaniens, erleichtert kurze Reisen für Besichtigungen, Unterschriften oder Bankgespräche zu praktisch jeder Jahreszeit, was den gesamten Ablauf von der ersten Anfrage bis zur notariellen Beurkundung planbarer macht.

Die Übertragungssteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird nicht landesweit einheitlich festgelegt, sondern von jeder autonomen Region selbst, in diesem Fall von der Comunidad de Madrid; den geltenden Satz für die Provinz findet man in der Tabelle im Anschluss an diesen Text. Dieser regionale Unterschied gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung im Zentrum oder ein Stadthaus in einer der Umlandgemeinden handelt, die Bemessungsgrundlage ist in beiden Fällen der Immobilienwert. Bei Neubauten kommt stattdessen die Mehrwertsteuer zusammen mit der Stempelsteuer zur Anwendung, ebenfalls unabhängig vom gewählten Immobilientyp.

Für Käufer, die von außerhalb Spaniens kommen, bleibt der Ablauf in beiden Fällen ähnlich: Es braucht eine spanische Steuernummer und ein spanisches Bankkonto, bevor der Kauf und spätere Zahlungen abgewickelt werden können, und die Bank verlangt Einkommens- und Schuldennachweise aus dem Herkunftsland, meist beglaubigt übersetzt. Wer die Immobilie später als Nichtresident behält, muss jährlich die Steuererklärung für Nichtresidenten abgeben, und beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 Prozent des Preises als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers ein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Herkunftsland verhindert dabei eine doppelte steuerliche Belastung derselben Einkünfte.

Was folgt, sind gemessene, datierte Kennzahlen zu Madrid (Provinz): zu den Bewohnern, zu den angebotenen Immobilien, zur Erreichbarkeit und zum Klima, jeweils mit Quellenangabe. Wenn Sie den Kauf in Madrid (Provinz) über eine spanische Hypothek finanzieren wollen, geben Ihnen diese Zahlen eine realistischere Grundlage für Ihr Budget.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Madrid 7.113.886 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. 1.181.319 Menschen in der Provinz Madrid tragen eine ausländische Staatsangehörigkeit, das sind etwa 17 von 100 Einwohnern. Der Anteil ist nennenswert, ohne das Bild zu dominieren, und variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 lediglich 8.252 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der gesamten Provinz Madrid. Das Melderegister erfasst jedoch nur Menschen mit dauerhaftem Wohnsitz, nicht die Besitzer von Zweitwohnungen. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Madrid (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Ergänzend zeigt die zweite Tabelle Nationalitäten, die der Zensus nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Grundlage ist das Melderegister der Provinz Madrid vom 1. Januar 2022, die letzte INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 24.729 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Madrid bei 3.830 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 360.000 €. Das liegt über dem Median von 3.210 €/m², den wir für 127 Orte in ganz Spanien ermitteln. Zwischen 2.750 € und 5.910 € je Quadratmeter liegt die mittlere Hälfte aller erfassten Angebote. Sowohl preiswertere als auch hochpreisigere Immobilien sind auf dem Markt ebenfalls vertreten.

Wer in Madrid (Provinz) zum medianen Angebotspreis von 360.000 € kauft, zahlt auf Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer zum Satz von 6 %, umgerechnet etwa 21.600 €. Hinzu kommen rund 4.300 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, sodass insgesamt etwa 25.900 € als Eigenkapital neben dem Kaufpreis bereitstehen sollten, da dieser Betrag nicht aus dem Darlehen stammt. Es handelt sich um Angebotspreise aus am 2026-10-05 aktiven Inseraten, nicht um real erzielte Verkaufspreise. Der tatsächliche Preis ergibt sich aus Verhandlungen und richtet sich nach Zustand, Lage und Ausrichtung des jeweiligen Objekts.

Wie unterschiedlich Orte innerhalb derselben Provinz sein können, zeigt diese Übersicht zu Madrid. Erfasst werden Einwohnerzahl, der Anteil ausländischer Einwohner je 100 Einwohner und der mittlere Angebotspreis je Quadratmeter.

In Madrid (Provinz) wies die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Angeboten für 05/2026 lediglich 13.431 Ferienwohnungen mit 51.387 Betten aus, umgerechnet 2 pro 1.000 Einwohner. Diese geringe Dichte deutet auf einen Markt hin, der überwiegend von dauerhaftem Wohnen geprägt ist.

Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD) ist der einzige kommerzielle Flughafen in der Provinz Madrid. Vor der Reiseplanung lohnt sich ein Blick darauf, ob der Heimatflughafen ihn in der jeweiligen Saison anfliegt, da je nach Wohnort innerhalb der Provinz manchmal ein Flughafen in einer angrenzenden Provinz die praktischere Wahl ist. Da die Messstation in oder bei Madrid, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Für spanische Verhältnisse ist der Winter kalt: Im Januar liegt die Durchschnittstemperatur bei 6,3 °C (mittleres Tagesminimum 2,7 °C), im August bei 25,1 °C (mittleres Tagesmaximum 31,3 °C). Heizung und Dämmung sind hier ein echter Kostenfaktor, nicht nur Komfort. Rund 59 Tage im Jahr bringen hier messbaren Regen, insgesamt etwa 421 mm – ein moderates Niveau. Die Zahlen stammen von der AEMET-Station Madrid, Retiro, etwa 2 Kilometer entfernt, und beziehen sich auf die offiziellen Klimanormalwerte des Zeitraums 1981-2010; punktuelle Abweichungen sind besonders im Landesinneren oder in der Höhe möglich.

In der Provinz Madrid wurden in den zwölf Monaten bis 06/2026 laut INE 78.375 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Die hier gezeigten Werte gelten für die Provinz Madrid als Ganzes; innerhalb der Provinz können sie von Ort zu Ort und von Objekt zu Objekt stark abweichen. Teilen Sie uns mit, wonach Sie suchen, damit wir die Zahlen auf Ihren Fall beziehen können.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Madrid beträgt der allgemeine Satz 6 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Wohnungen sind bei spanischen Banken der Standardfall. Es gibt zahlreiche Vergleichsobjekte in derselben Wohnanlage oder Straße, was die Arbeit des Gutachters erleichtert und die Bewertung meist zügiger macht. Baujahr, Zustand des Gebäudes und die Höhe der monatlichen Gemeinschaftskosten fließen in die Prüfung ein, da sie die laufende finanzielle Belastung des Käufers beeinflussen.

Auch Aufzug, gemeinschaftlicher Pool oder Concierge-Service werden erfasst, weil sie sich auf die Gemeinschaftskosten und damit indirekt auf die Tragfähigkeit des Kredits auswirken. Liegt die Wohnung in einem älteren Gebäude in Madrid, kann die Bank zusätzliche Unterlagen zum baulichen Zustand verlangen, etwa einen technischen Inspektionsbericht, sofern das Gebäude ein bestimmtes Alter erreicht hat.

Ein Stadthaus (chalet adosado oder pareado) bringt zusätzlich zur Bebauung ein Grundstück mit ein, oft mit eigenem Garten oder Pool. Der Gutachter bewertet Bauwerk und Grund getrennt, was den Bewertungsprozess in Madrid etwas aufwendiger macht als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Lage innerhalb der Urbanisation, Zufahrt und Erschließungszustand spielen ebenfalls eine Rolle.

Bei älteren Stadthäusern in Madrid verlangen manche Banken einen ausführlicheren technischen Bericht, insbesondere wenn Anbauten, Pools oder Erweiterungen nicht vollständig in den Bauunterlagen eingetragen sind. Das kann den Prozess verlängern, ändert aber nichts an den grundsätzlichen Anforderungen an Einkommensnachweise und Eigenkapital, die für Nicht-Residenten gelten.

Neben dem Kaufpreis fallen bei einer Wohnung wie bei einem Stadthaus in Madrid weitere Kosten an: die von der jeweiligen Region festgelegte Übertragungssteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten, dazu Notar, Grundbuchamt, Gestoría und das Gutachten der Bank.

Diese Posten unterscheiden sich kaum nach Immobilientyp, wohl aber nach Kaufpreis und Region. Da Madrid liegt, gilt für die Übertragungssteuer der dort festgelegte Satz; ein Steuerberater in Deutschland sollte zusätzlich klären, wie spätere Einkünfte aus dem spanischen Eigentum in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Ob Wohnung oder Stadthaus: Spanische Hypotheken laufen üblicherweise, bis der Kreditnehmer etwa 70 bis 75 Jahre alt ist, mit fester, variabler (an den Euribor gekoppelter) oder gemischter Verzinsung. Die Wahl der Zinsart hängt von der Bank und dem individuellen Profil ab, nicht vom Immobilientyp.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei den monatlichen Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko – ein Vorteil, der unabhängig davon gilt, ob Sie sich für eine Wohnung oder ein Stadthaus in Madrid entscheiden. Wichtig bleibt, dass jede Bank die vorgelegten Unterlagen nach eigenen Kriterien prüft und die Ergebnisse von Fall zu Fall unterschiedlich ausfallen.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.