Le jour de la signature : votre rendez-vous chez le notaire en Espagne

Quand on achète en Espagne depuis France, la signature chez le notaire ressemble souvent à l'aboutissement d'un parcours commencé des mois plus tôt : comparaison des banques, constitution du dossier, traduction des justificatifs, puis accord définitif de financement. Ce jour-là, pourtant, le scénario est largement écrit à l'avance, et chaque étape suit un ordre précis que les parties connaissent avant même d'entrer dans la pièce.

Chez Colibrí Finances, nous préparons ce rendez-vous en amont avec la banque et la gestoría, pour que rien ne soit découvert sur place. Notre équipe vous accompagne en anglais, et en espagnol si nécessaire, du premier contact jusqu'à la remise des clés.

Le rendez-vous chez le notaire intervient une fois que votre dossier de prêt a été validé par la banque et que les deux parties ont fixé une date commune. Dans la salle, vous retrouverez le notaire espagnol, qui dirige la séance et authentifie l'acte de vente ; le vendeur ou son représentant ; un représentant de la banque ou, plus souvent, un document d'autorisation qui lui permet d'agir sans être physiquement présent ; et, si vous ne maîtrisez pas l'espagnol, un traducteur assermenté dont la présence est recommandée pour comprendre chaque clause lue à voix haute.

La gestoría qui a suivi votre dossier depuis le début assiste souvent à la signature pour vérifier que tous les paiements d'impôts et les démarches d'inscription seront effectués correctement dans les jours suivants. Si vous résidez en France, deux options s'offrent à vous : vous déplacer en Espagne pour signer en personne, ou donner une procuration notariée à une personne de confiance qui signera en votre nom sans que vous ayez à voyager.

Plusieurs paiements se concrétisent au même moment. Le prix du bien est transféré au vendeur, généralement par virement bancaire depuis votre compte espagnol ouvert pour l'occasion. Les fonds du prêt, eux, sont versés par la banque directement dans ce circuit, complétant l'apport que vous aviez déjà réuni. Comme vous vivez en France, aucun risque de change ne s'ajoute à cette opération puisque l'euro est la monnaie commune aux deux pays.

Les honoraires du notaire et les frais de gestoría sont réglés le jour même ou dans les jours qui suivent, tandis que l'impôt sur la transaction, qu'il s'agisse du droit de mutation sur un bien ancien ou de la TVA à 10 % accompagnée du droit de timbre sur un logement neuf, doit être provisionné avant la signature. L'expertise bancaire du bien, elle, a généralement déjà été payée en amont, lors de l'instruction du dossier.

L'acte de vente, appelé escritura, est le document central : signé devant notaire, il officialise le transfert de propriété et l'inscription de l'hypothèque sur le bien. Vous en recevez une copie simple le jour même, la copie authentique suivant par courrier une fois le registre foncier traité, un processus qui prend généralement quelques semaines. Le notaire transmet également une copie aux autorités fiscales pour le calcul et le paiement des impôts liés à la vente.

De votre côté, vous devez présenter certains documents pour que la séance se déroule sans accroc : votre numéro fiscal espagnol (NIE), votre passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité, la preuve de l'origine des fonds apportés, et, si vous n'êtes pas présent en personne, la procuration notariée qui autorise votre représentant à signer en votre nom.

Une fois propriétaire, vous devenez redevable chaque année d'une déclaration de revenus pour non-résident, le modèle 210, même si le bien reste vacant ou n'est pas loué. Cette obligation s'ajoute, sans s'y substituer, à votre déclaration habituelle en France.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence. Si vous envisagez un jour de revendre, sachez que l'acheteur retiendra alors 3 % du prix sur le compte du fisc espagnol, un mécanisme propre aux vendeurs non-résidents.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.