Financer un achat locatif aux Îles Baléares depuis la France

Beaucoup de Français qui envisagent d'acheter aux Îles Baléares pour louer nous demandent si la banque va « compter » le loyer futur dans le calcul du prêt. La réponse honnête est que cela dépend entièrement de la politique de chaque établissement et de votre profil : certaines banques espagnoles acceptent d'intégrer une part estimée des revenus locatifs prévus, d'autres se basent uniquement sur vos revenus actuels déclarés en France, sans tenir compte du projet locatif.

Cette prudence s'explique simplement : le loyer n'existe pas encore au moment de la demande, et la banque doit évaluer votre capacité de remboursement sur la base de ce qui est certain aujourd'hui. C'est pourquoi, chez Colibrí Finances, nous ne donnons jamais de pourcentage de financement standard : la part que la banque acceptera de financer dépend de la banque choisie, de votre pays de résidence et de votre situation personnelle.

Les Illes Balears, avec Majorque, Minorque et Ibiza, forment un archipel prisé pour son cadre insulaire et son littoral varié, entre criques et zones plus urbaines comme Palma.

Les acheteurs internationaux, souvent aisés, viennent d'Allemagne, du Royaume-Uni ou de France, recherchant une résidence secondaire ou un investissement locatif haut de gamme. L'aéroport de Palma assure une bonne connexion, avec une forte saisonnalité touristique en été. On trouve surtout des fincas rénovées et des villas.

Avant d'engager une démarche de financement en Espagne, voici des chiffres datés sur Illes Balears (province) : population, prix affichés des logements, accès et climat, chacun avec sa source. Ils vous permettent de poser un budget réaliste pour votre projet d'achat.

Au 1er janvier 2025, la province de Illes Balears comptait 1 249 844 habitants inscrits, selon le recensement annuel de l'INE. Ce chiffre englobe l'ensemble du territoire provincial, bien au-delà de la seule ville qui porte souvent le même nom. La province de Illes Balears recense 270 891 résidents étrangers, soit près de 22 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

Au 1er janvier 2025, l'INE recensait 7 553 ressortissants français inscrits dans la province de Illes Balears. Une présence réelle, sans pour autant figurer parmi les communautés étrangères les plus nombreuses de la province. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 7 165 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Le tableau suivant présente les principales nationalités étrangères enregistrées à Illes Balears (province) au 1er janvier 2025, d'après le recensement officiel.

Ce second tableau présente, pour la province de Illes Balears, des nationalités absentes du détail annuel de l'INE, telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, selon le recensement du 1er janvier 2022, millésime différent de celui du tableau précédent.

Notre base de prix recense 2 848 biens en vente dans la province de Illes Balears, avec un prix médian de 4 670 €/m² et un ticket médian de 595 000 €. Ce niveau se situe au-dessus de la référence de 3 210 €/m² relevée sur les 127 communes que nous suivons en Espagne. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 3 410 € à 6 700 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Pour un bien à 595 000 € situé à Illes Balears (province), l'impôt de transmission au taux de 8 % s'élève à environ 47 600 €, et les frais de notaire, registre et gestoría ajoutent 7 100 €. Prévoyez 54 700 € de liquidités propres, distinctes du montant emprunté. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Illes Balears: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

À Illes Balears (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 21 304 le nombre de logements touristiques (134 282 places) en 05/2026, soit environ 17 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré s'accompagne d'une location touristique qui demeure soumise à une licence régionale.

Illes Balears (province) compte les aéroports commerciaux suivants: Aeropuerto de Palma de Mallorca (PMI), Aeropuerto de Ibiza (IBZ), Aeropuerto de Menorca (MAH). Il est conseillé de vérifier lequel propose des vols depuis votre aéroport de départ à la période de voyage choisie. Ces chiffres climatiques proviennent de mesures effectuées à Palma de Mallorca, capitale provinciale, alors que l'intérieur des terres, les zones d'altitude ou les autres îles peuvent connaître des conditions assez différentes. Les moyennes de janvier (9,5 °C, minimum moyen 3,8 °C) et d'août (25,1 °C, maximum moyen 31,3 °C) traduisent un hiver frais mais pas sévère. Il est utile de vérifier la qualité du chauffage et de l'isolation dans tout bien visité. Les précipitations annuelles s'élèvent à environ 411 mm, réparties sur près de 51 jours de pluie mesurable: un niveau modéré. Ni sécheresse marquée ni excès d'humidité ne caractérisent particulièrement ce climat. La région bénéficie d'environ 2 756 heures d'ensoleillement par an. Ces valeurs sont issues des normales (1981-2010) de l'AEMET relevées à la station, Palma de Mallorca, Aeropuerto, à 19 km environ; le climat local peut varier légèrement, notamment dans les terres ou en altitude.

L'INE a comptabilisé 13 908 transactions immobilières dans la province, Illes Balears, sur les douze mois jusqu'à 06/2026. Ce volume traduit un marché dynamique, propice à la comparaison des prix et à un choix plus large de biens. Ces données concernent la province de Illes Balears dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Aux Îles Baléares, le taux général est de 8 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Pour un achat destiné à la location aux Îles Baléares, la banque commence par examiner votre situation financière en France : avis d'imposition, revenus stables, crédits en cours. Le projet locatif est présenté comme un complément, rarement comme l'élément central du dossier, sauf si vous avez déjà une expérience de bailleur documentée.

Certaines banques demandent une estimation de loyer réalisée par une agence locale ou intègrent une fourchette prudente basée sur des biens comparables dans la zone. D'autres préfèrent ignorer ce revenu potentiel et raisonner uniquement sur votre capacité de remboursement actuelle. Le nombre de banques comparées fait ici une vraie différence, car les politiques varient beaucoup d'un établissement à l'autre.

Acheter pour louer aux Îles Baléares implique les mêmes frais qu'un achat pour y vivre : impôt de transfert (ITP) fixé par la région pour un bien de seconde main, ou TVA à 10 % plus droits de timbre pour un bien neuf, auxquels s'ajoutent le notaire, le registre foncier, la gestoría et l'expertise bancaire du bien. Ces frais s'ajoutent au prix et doivent être budgétés dès le départ, avant même de penser au rendement locatif.

Une fois propriétaire non-résident, vous devrez déclarer chaque année les revenus locatifs via le Modelo 210, la déclaration d'impôt des non-résidents en Espagne. Il est recommandé de consulter également un conseiller fiscal en France, car la convention de non-double imposition entre l'Espagne et la France encadre la façon dont ces revenus doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

Les banques espagnoles demandent aux non-résidents des justificatifs venant de leur pays d'origine, parfois traduits par un traducteur assermenté et, selon la banque, apostillés. La liste exacte varie d'un établissement à l'autre, mais elle inclut généralement les documents suivants.

Comme pour un achat résidentiel, les prêts pour un bien locatif aux Îles Baléares courent généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne environ 70 à 75 ans. Les banques proposent des taux fixes, variables indexés sur l'Euribor, ou mixtes combinant les deux formules sur la durée du prêt.

Le choix entre ces formules dépend de votre tolérance au risque et de votre horizon d'investissement, et mérite d'être discuté avec le conseiller bancaire une fois votre dossier comparé entre plusieurs établissements.

Aucun professionnel sérieux ne peut promettre un rendement locatif aux Îles Baléares, ni garantir que la banque financera une part précise du prix. Les résultats varient selon le marché local, la gestion du bien et les périodes de vacance locative, et les performances passées ne préjugent jamais des résultats futurs.

C'est pourquoi notre travail consiste à comparer les banques disponibles, préparer un dossier solide et vous accompagner jusqu'au notaire, sans frais tant que vous ne signez pas, l'étude étant gratuite et sans engagement.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.