La règle des 90/180 jours Schengen et l'achat d'un bien en Espagne

De nombreux acheteurs non européens nous demandent si posséder un bien en Espagne leur permettrait de rester plus de 90 jours dans l'espace Schengen. La question est légitime, mais elle ne s'applique pas de la même manière à un citoyen français : grâce à la libre circulation au sein de l'Union européenne, vous pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales si votre séjour dépasse trois mois.

Cette clarification est importante car elle évite une confusion fréquente : qu'on soit citoyen européen ou non, l'achat d'un logement n'ouvre jamais automatiquement un droit de séjour. Pour vous, c'est votre nationalité française qui fait la différence, pas la propriété elle-même. Reste que le processus d'achat, lui, suit les mêmes règles bancaires et fiscales pour tous les acquéreurs non-résidents fiscaux en Espagne.

Beaucoup de futurs propriétaires non européens s'interrogent sur la règle des 90/180 jours propre à l'espace Schengen : peut-on rester plus longtemps en Espagne si l'on y possède un logement ? En tant que citoyen français, cette question se pose différemment. La France fait partie de l'Union européenne, et la libre circulation des personnes vous permet de séjourner en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales dès que votre séjour dépasse trois mois.

Cette distinction compte, car elle évite une confusion répandue : que l'on soit citoyen européen ou ressortissant d'un pays tiers, l'achat d'un bien immobilier ne modifie jamais, à lui seul, le statut migratoire de son propriétaire. Pour un Français, le droit de séjour en Espagne découle de la citoyenneté européenne, pas du titre de propriété. Il reste néanmoins utile de connaître cette règle si des proches non européens viennent séjourner dans votre maison.

Même en tant que citoyen européen, si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, les banques espagnoles vous considèrent comme non-résident pour l'octroi d'un prêt. Elles demandent en général un apport personnel plus élevé qu'à un résident ; la part exacte financée dépend de la banque, de votre pays d'origine et de votre profil. Elles examinent aussi vos revenus et vos engagements financiers en France, avec des documents parfois traduits par un traducteur assermenté et, selon les cas, apostillés.

La durée du prêt s'étend généralement jusqu'à ce que l'emprunteur ait entre 70 et 75 ans, avec des taux fixes, variables indexés sur l'Euribor, ou mixtes selon les établissements. Au prix d'achat s'ajoutent les droits de mutation fixés par chaque région pour un bien ancien, la TVA de 10 % et le droit de timbre pour un logement neuf, ainsi que les frais de notaire, de registre foncier, de gestoría et d'expertise bancaire.

Si vous restez résident fiscal en France tout en possédant un bien en Espagne, vous devrez déposer chaque année une déclaration de revenus des non-résidents (Modelo 210) auprès de l'administration fiscale espagnole. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus de votre bien espagnol doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

Le jour où vous revendrez ce bien en tant que non-résident, l'acheteur retiendra 3 % du prix sur le montant versé, à valoir sur votre impôt espagnol. Enfin, rappelons que le programme dit « Golden Visa », qui accordait un droit de séjour en échange d'un investissement immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 : il ne peut plus être présenté comme une option, pour aucune nationalité.

Comme la France utilise déjà l'euro, vos paiements et transferts liés à l'achat ne subissent aucun risque de change, ce qui simplifie la préparation du budget face aux frais annexes mentionnés plus haut. Chez Colibrí Finances, nous comparons plus de 20 banques espagnoles, préparons votre dossier et assurons le suivi jusqu'à la signature chez le notaire ; notre équipe échange avec vous en anglais. L'étude est gratuite et sans engagement, et nos honoraires, s'il y en a, sont convenus par écrit avant toute signature.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.