Die 90/180-Tage-Regel: Was bedeutet sie für deutsche Käufer in Spanien?
Viele deutsche Käufer hören von der Schengen-90/180-Tage-Regel und fragen sich, ob sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien gilt. Als EU-Bürger genießen Sie jedoch Freizügigkeit – die Regel betrifft vor allem Käufer aus Nicht-EU-Ländern wie Großbritannien oder den USA.
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Eigentum und Aufenthaltsrecht: zwei getrennte Fragen
Wer eine Immobilie in Spanien kauft, verbindet damit oft auch Fragen zum Aufenthalt: Wie lange darf ich mich im Land aufhalten? Braucht es dafür ein Visum? Die Antwort hängt jedoch nicht vom Immobilienbesitz ab, sondern von der Staatsangehörigkeit. Als deutscher Staatsbürger fallen Sie unter die EU-Freizügigkeit und damit unter ganz andere Regeln als etwa britische oder amerikanische Käufer.
Die vielzitierte 90/180-Tage-Regel des Schengen-Raums gilt ausschließlich für Bürger aus Nicht-EU-Staaten ohne eigenes Aufenthaltsrecht. Für Sie als Deutscher spielt sie beim Immobilienkauf in Spanien keine Rolle – Sie können sich unabhängig vom Kauf frei in Spanien niederlassen. Wichtig ist dennoch, den Kauf selbst korrekt vorzubereiten: mit spanischer Steuernummer, Bankkonto und einer Finanzierung, die zu Ihrer Situation passt.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien verändert Ihren aufenthaltsrechtlichen Status nicht – als deutscher Staatsbürger benötigen Sie dafür ohnehin kein Visum.
Warum die 90/180-Tage-Regel für Deutsche nicht gilt
Die 90/180-Tage-Regel wurde für Bürger aus Staaten außerhalb der EU geschaffen, die ohne Visum in den Schengen-Raum einreisen dürfen. Sie besagt, dass diese Personen sich innerhalb von 180 Tagen höchstens 90 Tage im Schengen-Gebiet aufhalten dürfen. Als deutscher Staatsbürger gehören Sie jedoch zur Europäischen Union und genießen das Recht auf Freizügigkeit: Sie dürfen sich in Spanien niederlassen, ohne dass ein Visum oder eine zeitliche Begrenzung nach dieser Regel erforderlich wäre.
Das gilt unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie besitzen oder nicht. Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Spanien ändert an diesem Recht nichts – es besteht bereits durch Ihre EU-Staatsangehörigkeit. Wer sich dauerhaft in Spanien aufhält, muss zwar bestimmte melderechtliche Schritte beachten, doch das hat mit der Schengen-Regel für Nicht-EU-Bürger nichts zu tun.
Was die Regel für Nicht-EU-Käufer bedeutet
Anders sieht es für Käufer aus Ländern wie dem Vereinigten Königreich oder den USA aus. Sie dürfen sich innerhalb von 180 Tagen nur 90 Tage im gesamten Schengen-Raum aufhalten – unabhängig davon, ob sie in Spanien eine Immobilie besitzen. Der Erwerb eines Hauses verschafft ihnen kein automatisches Aufenthaltsrecht und keine Verlängerung dieser Frist.
Früher konnte der sogenannte Golden Visa Investoren unter bestimmten Voraussetzungen einen Aufenthaltstitel verschaffen. Diese Regelung endete am 3. April 2025 und steht seither nicht mehr zur Verfügung. Für Sie als deutschen Käufer war sie ohnehin nie relevant, da Sie als EU-Bürger keinen Aufenthaltstitel für Spanien benötigen.
NIE
Steuernummer statt Visumfrage
Unabhängig von Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsdauer benötigt jeder Käufer in Spanien eine spanische Steuernummer (NIE) sowie ein spanisches Bankkonto, um den Kauf abzuwickeln und laufende Zahlungen wie Steuern oder Nebenkosten zu leisten.
Eigentum ist keine Aufenthaltsgenehmigung
Ein weit verbreitetes Missverständnis betrifft die Annahme, der Besitz einer Immobilie verschaffe automatisch ein Aufenthaltsrecht. Das ist in Spanien nicht der Fall – weder für EU-Bürger, die dieses Recht ohnehin bereits besitzen, noch für Nicht-EU-Bürger, für die der Immobilienkauf allein keinen visumfreien Daueraufenthalt ermöglicht.
Für Sie als deutschen Käufer bedeutet das vor allem Klarheit: Sie müssen sich um diese Frage nicht sorgen. Ihre Aufenthaltsmöglichkeiten in Spanien ergeben sich aus Ihrer EU-Staatsangehörigkeit, nicht aus dem Kaufvertrag oder der Finanzierung Ihrer Immobilie.
| Staatsangehörigkeit | Aufenthalt ohne Visum | Immobilienkauf |
|---|---|---|
| EU-Bürger (z. B. Deutschland) | unbegrenzt | Niederlassung ohne Visum möglich |
| Nicht-EU-Bürger (z. B. UK, USA) | 90/180 | Kauf möglich, Aufenthalt bleibt zeitlich begrenzt |
Was für Sie als deutschen Käufer tatsächlich wichtig ist
Statt sich mit der Schengen-Frage zu befassen, lohnt es sich, den Ablauf des Kaufs und der Finanzierung genau zu verstehen. Spanische Banken verlangen von Nicht-Residenten in der Regel eine höhere Eigenkapitalquote als von Residenten; wie hoch der Anteil im Einzelfall ausfällt, hängt von der Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrem Profil ab. Zudem benötigen Banken Nachweise zu Einkommen und bestehenden Verbindlichkeiten aus Deutschland, meist beglaubigt übersetzt.
Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jedes Wechselkursrisiko. Als nicht-residenter Eigentümer geben Sie zudem jährlich eine Steuererklärung für Nicht-Residenten (Modelo 210) ab; zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, dessen genaue Anwendung ein deutscher Steuerberater im Einzelfall prüfen sollte.
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich als Deutscher ein Visum, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen?
Nein. Als EU-Bürger dürfen Sie sich im Rahmen der Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen. Diese Regelung gilt unabhängig vom Immobilienkauf und betrifft ausschließlich Bürger aus Nicht-EU-Staaten, für die die 90/180-Tage-Regel des Schengen-Raums gilt. Für den Kauf selbst benötigen Sie lediglich eine spanische Steuernummer (NIE) und ein Bankkonto.
Ändert der Kauf einer Immobilie meinen Aufenthaltsstatus in Spanien?
Nein, der Kauf allein verändert Ihren Status nicht. Als EU-Bürger besitzen Sie das Aufenthaltsrecht bereits durch Ihre Staatsangehörigkeit, unabhängig davon, ob Sie Eigentum in Spanien besitzen. Wer dauerhaft dort lebt, muss zwar bestimmte melderechtliche Schritte erledigen, doch das ist von der Frage des Immobilienbesitzes getrennt zu betrachten.
Was ist mit dem spanischen Golden Visa – kann ich davon profitieren?
Das Golden-Visa-Programm für Immobilieninvestoren endete am 3. April 2025 und steht nicht mehr zur Verfügung. Für Sie als deutschen Käufer war es ohnehin nie relevant, da Sie als EU-Bürger kein Investorenvisum benötigen, um sich in Spanien niederzulassen oder dort eine Immobilie zu erwerben.
Brauche ich trotzdem eine spanische Steuernummer, wenn ich EU-Bürger bin?
Ja. Unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit verlangt Spanien für jeden Immobilienkauf eine Steuernummer (NIE) sowie ein spanisches Bankkonto. Diese Anforderung hat nichts mit der Schengen-90/180-Tage-Regel zu tun, sondern ist Voraussetzung für den Kaufvertrag, die Finanzierung und spätere Zahlungen wie Steuern oder Nebenkosten.
Gilt die 90/180-Tage-Regel für Freunde oder Familie aus Nicht-EU-Ländern, die mich besuchen?
Ja, wenn diese Personen aus einem Nicht-EU-Land wie den USA oder dem Vereinigten Königreich stammen, dürfen sie sich innerhalb von 180 Tagen höchstens 90 Tage im Schengen-Raum aufhalten – auch wenn sie Sie in Ihrer spanischen Immobilie besuchen. Der Immobilienbesitz selbst verlängert diese Frist nicht.