El tipo medio de los préstamos hipotecarios fue del 2,75% en febrero, pero esa cifra ya ha quedado atrás: el Banco de España situó el tipo medio oficial en el 3,134% desde el 19 de septiembre de 2026 (BOE-A-2026-19481). Hoy, firmar por debajo del 3% solo está al alcance de quienes tienen nómina alta, ahorro y disposición a vincularse a fondo con el banco.
De febrero a septiembre: un salto que lo cambia todo
En apenas unos meses el panorama ha dado un giro considerable. El euríbor, que cerró agosto en el 2,954%, se disparó en septiembre hasta una media provisional del 3,180%, superando la barrera del 3,1% y marcando máximos desde agosto de 2024, según euribor.com.es (18 de septiembre de 2026). A esto se suma la decisión del Banco Central Europeo de subir los tipos oficiales 25 puntos básicos el 10 de septiembre, con efecto desde el 16, dejando la facilidad de depósito en el 2,50% y las operaciones principales de financiación en el 2,65%.
El resultado es que el tipo medio hipotecario que publica el Banco de España, el que sirve de referencia para muchos contratos a tipo variable, ya roza el 3,134%. Quien firmó en febrero con un 2,75% de media hoy tendría más difícil repetir esa cifra.
¿Quién puede todavía firmar por debajo del 3%?
La respuesta corta es: muy pocos, y con condiciones concretas. En octubre de 2026 todavía quedan entidades que ofrecen TIN por debajo del 3%, pero casi siempre bonificado y reservado a perfiles con vinculación completa.
| Entidad | TIN / TAE | Fuente |
|---|---|---|
| Ibercaja | 2,55% TIN | Rankia, octubre 2026 |
| BBVA | 2,60% TAE / 2,55% TIN | Rastreator, octubre 2026 |
| Unicaja | 3,42% TAE / 2,60% TIN | Rastreator, octubre 2026 |
| Sabadell | 2,75% TIN bonificado | Rankia, octubre 2026 |
| Openbank | 2,80% TIN | Rankia, octubre 2026 |
Son cifras llamativas, pero conviene leerlas con lupa. En la mayoría de los casos, ese tipo tan bajo solo se consigue si se cumplen todas las condiciones de vinculación: nómina domiciliada, seguros contratados con el propio banco, tarjetas con un uso mínimo y, en ocasiones, aportaciones a productos de inversión. Sin esa vinculación completa, el TIN real que se aplica puede quedar uno o dos puntos por encima.
El Banco de España confirma lo que ya se intuía
No es una percepción subjetiva. La Encuesta sobre Préstamos Bancarios del Banco de España señala que los criterios de concesión de hipotecas se endurecieron ligeramente durante el segundo trimestre de 2026, y que también aumentaron los tipos de interés y, en algunas entidades, los márgenes (Rankia, 30 de julio de 2026). A escala europea, el endurecimiento ha sido el más intenso desde finales de 2023: el porcentaje neto de bancos que endureció criterios en hipotecas subió al 9%, según datos recogidos por economiafinanzas.com.
En España, además, el porcentaje de solicitudes hipotecarias que no llegan a formalizarse aumentó ligeramente, mientras que en el resto de segmentos de crédito se mantuvo estable. Es decir, los bancos no solo suben el precio del dinero: también son más selectivos a la hora de decidir a quién se lo prestan.
El precio real de acceder a esas condiciones
Conseguir un tipo por debajo del 3% ya no depende solo de tener un buen historial crediticio. Depende, cada vez más, de cuánta vinculación esté dispuesto a asumir el cliente. Un ejemplo claro es la hipoteca fija de Ibercaja que en abril de 2026 ofrecía un 2,30% TIN: para acceder a ella era necesario domiciliar una nómina de al menos 2.500 euros mensuales, domiciliar tres recibos de suministros, realizar doce pagos semestrales con tarjeta de crédito y aportar 75 euros al mes a fondos de inversión.
Otro caso es el de CaixaBank, cuya oferta de hipotecas variables y fijas se movía entre el 2,95% y el 3,05% en mayo de 2026, pero solo para clientes con nómina domiciliada, seguros de vida y hogar vinculados, y un ratio de endeudamiento inferior al 35% (Merca2, mayo de 2026). Ese 35% no es un detalle menor: implica que la cuota hipotecaria, sumada a otras deudas, no puede superar algo más de un tercio de los ingresos. Muchos solicitantes se quedan justo en ese límite.
Lo que ha subido también es la hipoteca fija
El movimiento no se limita a las hipotecas variables. Entidades como Santander, BBVA, Bankinter, Openbank y Unicaja han subido entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales sus hipotecas a tipo fijo respecto a las ofertas de finales de 2025. La tendencia general de los bancos es clara: prefieren ser más selectivos. Los perfiles con contrato indefinido, ingresos elevados y ahorro suficiente siguen teniendo acceso a condiciones preferentes, mientras que el resto de solicitantes se encuentra con más obstáculos para que su operación salga adelante en los términos que esperaban.
¿Qué significa esto si tu perfil no es el ideal?
No significa que no puedas conseguir una hipoteca razonable, pero sí que conviene ajustar expectativas. Un tipo por debajo del 3% hoy suele requerir: nómina alta y estable, un ratio de endeudamiento bajo, ahorro suficiente para cubrir gastos y parte de la entrada, y aceptar vincularse con seguros, tarjetas o planes de inversión del banco. Si no cumples todos esos puntos, es probable que la oferta que te llegue esté más cerca del tipo medio oficial, ese 3,134% que marca ahora el Banco de España, que de las ofertas estrella que aparecen en los comparadores.
Esto no quiere decir que debas conformarte con la primera propuesta. Cada banco valora el riesgo de forma distinta, y lo que una entidad considera insuficiente, otra lo acepta sin problema. Por eso comparar varias ofertas, y no solo mirar el TIN que aparece en la publicidad, sigue siendo la forma más eficaz de no pagar más de lo necesario.
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Preguntas frecuentes
¿Sigue siendo posible encontrar una hipoteca por debajo del 3% en 2026?
Sí, pero cada vez con más condiciones. En octubre de 2026 entidades como Ibercaja, BBVA o Sabadell ofrecían TIN por debajo del 3%, aunque casi siempre bonificado y sujeto a vinculación completa: nómina domiciliada, seguros y, en algunos casos, aportaciones a fondos de inversión.
¿Por qué ha subido tanto el tipo medio hipotecario desde febrero?
El Banco Central Europeo subió tipos en septiembre de 2026, el euríbor marcó máximos desde agosto de 2024 y el Banco de España confirmó un endurecimiento de los criterios de concesión. Todo ello ha elevado el tipo medio oficial hasta el 3,134%, frente al 2,75% de febrero.
¿Qué significa que los bancos sean más selectivos con las hipotecas?
Significa que valoran con más detalle el perfil del solicitante: ingresos, estabilidad laboral, ratio de endeudamiento y ahorro disponible. Según el Banco de España, el porcentaje de solicitudes que no llegan a formalizarse ha aumentado ligeramente en el segundo trimestre de 2026.
¿Merece la pena aceptar la vinculación bancaria para bajar el tipo de interés?
Depende de cada caso. A veces la diferencia entre el tipo bonificado y el no bonificado compensa el coste de seguros, tarjetas o fondos; otras veces no. Por eso conviene hacer números completos, no solo fijarse en el TIN que aparece en la publicidad.
Fuentes
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- CaixaBank y Santander lideran la oferta de hipotecas por debajo del 3% en medio del endurecimiento bancario
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Publicado por Colibrí Finances el 09/10/2026.