Dubbelbelasting en uw Spaanse hypotheek: wat het verdrag met Spanje echt betekent

Zodra kopers horen dat Spanje en hun eigen land een belastingverdrag hebben, ontstaat al snel de vraag of dat ook geldt voor de hypotheek zelf. Dat is een logische gedachte, maar het verdrag en de hypotheekaanvraag zijn twee verschillende dingen die toevallig op hetzelfde moment in uw leven samenkomen.

Het verdrag gaat over wie mag heffen over welk inkomen. De hypotheekaanvraag gaat over wat de Spaanse bank moet weten om te beoordelen of u de lening kunt dragen. Beide spelen een rol bij de aankoop van een woning in Spanje, maar ze lossen niet dezelfde vraag op.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting. Dat verdrag bepaalt welk land mag heffen over welk type inkomen, zodat dezelfde euro niet twee keer volledig wordt belast. Voor een koper die een hypotheek aanvraagt in Spanje is dat een geruststellende gedachte, maar het verdrag regelt vooral de verdeling van heffingsrecht tussen de twee landen, niet hoe een Spaanse bank naar uw inkomen kijkt bij de beoordeling van een lening.

Het verdrag is vooral relevant zodra u daadwerkelijk inkomen uit Spanje ontvangt, bijvoorbeeld huur van de woning, of wanneer u de woning ooit verkoopt. Zolang u alleen koopt om zelf te gebruiken, speelt het verdrag op de achtergrond mee, maar de dagelijkse werkelijkheid van de hypotheekaanvraag draait om heel andere documenten.

Spaanse banken vragen van een Nederlandse koper doorgaans de jaaropgave of loonstroken, de laatste aangifte inkomstenbelasting, recente bankafschriften van de afgelopen maanden en een overzicht van lopende leningen of hypotheken, naast een geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart. Dat heeft niets te maken met dubbele belasting: de bank wil simpelweg weten of u de maandlasten kunt dragen, net zoals bij een Nederlandse hypotheek.

Het verschil is dat deze documenten meestal vertaald moeten worden door een beëdigd vertaler en soms een apostille nodig hebben, afhankelijk van de bank. Omdat u niet in Spanje woont, vraagt de bank bovendien een grotere eigen inbreng dan van een Spaanse ingezetene; welk percentage precies hangt af van de bank, uw land en uw persoonlijke profiel, en dat verschilt per dossier.

Zodra u eigenaar bent van een woning in Spanje, bent u als niet-ingezetene verplicht jaarlijks een Modelo 210 in te dienen, de belastingaangifte voor niet-residenten. Dit staat los van de hypotheek, maar hoort bij het eigenaarschap van Spaans vastgoed, ook als u de woning niet verhuurt.

Verkoopt u de woning later, dan houdt de koper 3 % van de prijs in als voorschot op uw belasting in Spanje. Het verdrag tussen Spanje en Nederland zorgt ervoor dat wat u in Spanje al betaalt, in Nederland wordt verrekend in plaats van nogmaals volledig belast, maar hoe dat precies in uw Nederlandse aangifte verwerkt moet worden, moet een Nederlandse belastingadviseur bevestigen aan de hand van uw persoonlijke situatie.

Als kredietbemiddelaar, geregistreerd bij de Banco de España onder code E480 volgens Spaanse wet 5/2019, vergelijken wij meer dan twintig Spaanse banken om te kijken welke het beste past bij uw situatie als Nederlandse koper. Wij stellen het dossier samen, vertalen wat de bank nodig heeft en begeleiden het proces tot aan de notaris.

De studie is gratis en vrijblijvend; wij rekenen alleen een vergoeding als u daadwerkelijk tekent, en dat spreken we vooraf schriftelijk af. Voor de fiscale verwerking in Nederland verwijzen wij altijd door naar een Nederlandse belastingadviseur, want wij zijn gespecialiseerd in de Spaanse hypotheek, niet in de Nederlandse aangifte.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.