Doppelbesteuerung und Ihre Spanien-Hypothek: Was Käufer aus Deutschland wissen sollten

Wer als Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien kauft und dafür eine spanische Hypothek beantragt, legt der Bank sein Einkommen aus Deutschland vor. Viele Käufer fürchten dann, dieses Einkommen könnte am Ende zweimal versteuert werden. Diese Sorge greift zwar einen realen Mechanismus auf, trifft aber in der Praxis selten zu – genau dafür gibt es das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland.

Das Abkommen legt im Detail fest, welchem Land welches Besteuerungsrecht zusteht, wenn Einkünfte oder Vermögenswerte einen grenzüberschreitenden Bezug haben – etwa ein Gehalt aus Deutschland, das zur Finanzierung einer spanischen Immobilie dient, oder spätere Mieteinnahmen aus eben dieser Immobilie.

Viele Käufer aus Deutschland fragen sich, ob das Einkommen, das sie der spanischen Bank für die Hypothek vorlegen, am Ende zweimal besteuert wird – einmal in Deutschland, einmal in Spanien. Die Sorge ist nachvollziehbar, denn grundsätzlich beanspruchen beide Staaten das Recht, Einkünfte zu besteuern, die auf ihrem Gebiet erzielt oder von ihren Steuerpflichtigen bezogen werden.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht jedoch ein Doppelbesteuerungsabkommen, das genau diesen Konflikt lösen soll. Es legt fest, welchem Land in welchem Fall das Besteuerungsrecht zusteht und wie eine im anderen Land bereits gezahlte Steuer angerechnet oder freigestellt wird – so wird vermieden, dass dieselbe Einkommensquelle zweifach in voller Höhe belastet wird.

Für die spanische Bank zählt zunächst, ob Ihr Einkommen stabil und nachweisbar ist – unabhängig davon, in welchem Land es versteuert wird. Das Doppelbesteuerungsabkommen ändert nichts daran, dass die Bank Ihre deutschen Einkommensnachweise im Detail prüfen möchte, bevor über eine Finanzierung entschieden wird.

Das Gehalt oder die Einkünfte, die Sie zur Qualifikation für die Hypothek vorlegen, werden durch den spanischen Kreditantrag nicht zusätzlich besteuert. Sie bleiben grundsätzlich dort steuerpflichtig, wo sie erzielt werden; das Abkommen regelt lediglich, wie sich Deutschland und Spanien die Besteuerung aufteilen, falls beide Länder theoretisch ein Recht darauf hätten.

Spanische Banken verlangen von Käufern aus Deutschland in der Regel Einkommensnachweise wie eine Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen, den letzten Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt, Kontoauszüge der letzten Monate sowie einen Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten. Hinzu kommt ein gültiger Personalausweis oder Reisepass; die genaue Liste unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Manche Unterlagen müssen von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übertragen und gelegentlich apostilliert werden. Das verlängert die Bearbeitungszeit, hat aber mit dem Doppelbesteuerungsabkommen selbst nichts zu tun – es ist schlicht Teil der Dokumentationspflicht gegenüber der spanischen Bank.

Beim Kauf selbst fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten an: Bei Bestandsimmobilien erhebt jede spanische Region eine Übertragungssteuer (ITP), bei Neubauten gilt stattdessen Mehrwertsteuer zuzüglich Stempelsteuer. Dazu kommen Notar, Grundbuch, Gestoría und die Bewertung der Immobilie durch die Bank. Solange Sie Eigentümer sind und als Nicht-Resident gelten, reichen Sie außerdem jährlich die Nichtresidenten-Einkommensteuererklärung (Modelo 210) ein.

Verkaufen Sie die Immobilie später als Nicht-Resident, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag an die spanische Steuerbehörde ab – als Vorauszahlung auf Ihre tatsächliche Steuerschuld. Wie diese spanischen Steuern in Ihrer deutschen Steuererklärung zu behandeln sind, regelt im Einzelfall das Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte prüfen, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz konkret anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist – unabhängig davon, ob Sie die Immobilie mit oder ohne Hypothek finanzieren. Das frühere „Golden Visa“ für Immobilieninvestoren endete am 3. April 2025 und ist seither nicht mehr verfügbar; für deutsche Käufer war es ohnehin nie die relevante Grundlage für ihren Aufenthalt.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien zudem jegliches Wechselkursrisiko – ein praktischer Unterschied zu Käufern aus Ländern außerhalb der Eurozone, für die Kursschwankungen die monatliche Rate spürbar verändern können.

Als bei der Bank von Spanien registrierter Kreditvermittler (Código E480, gemäß Gesetz 5/2019) vergleichen wir für Sie mehr als 20 spanische Banken, bereiten die Unterlagen auf und übersetzen, was die Bank verlangt. Wir begleiten den Prozess bis zum Notartermin und übersetzen dabei auch zwischen deutscher Dokumentationspraxis und spanischen Bankanforderungen.

Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; ein Honorar fällt nur an, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und wird vorher schriftlich vereinbart. Fragen zum Doppelbesteuerungsabkommen beantworten wir gerne in Grundzügen, verweisen für die endgültige steuerliche Einordnung aber auf einen Steuerberater in Deutschland.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.