La convention fiscale entre la France et l'Espagne : quel impact sur votre crédit immobilier ?

Non : la France et l'Espagne sont liées par une convention de non-double imposition, ce qui signifie qu'un même revenu n'est pas taxé intégralement dans les deux pays. Pour un acheteur qui sollicite un crédit auprès d'une banque espagnole, cette convention ne change rien à la façon dont le prêt est évalué : la banque regarde vos revenus, vos charges et votre stabilité financière, pas votre nationalité fiscale.

En revanche, la convention détermine où et comment seront imposés les revenus liés au bien une fois celui-ci acheté — loyers éventuels, plus-value en cas de revente — ainsi que la manière de déclarer ces revenus en France. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer précisément comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

La convention de non-double imposition signée entre l'Espagne et la France existe précisément pour éviter qu'un même euro de revenu soit taxé deux fois. Beaucoup d'acheteurs confondent pourtant deux questions distinctes : d'un côté, les revenus utilisés par la banque espagnole pour évaluer votre capacité de remboursement ; de l'autre, la fiscalité du bien lui-même une fois qu'il vous appartient.

Pour obtenir un crédit, la banque espagnole analyse vos revenus tels qu'ils apparaissent dans vos documents français — avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés bancaires. Aucune taxe espagnole ne s'applique à ce stade : il s'agit d'une simple analyse de solvabilité, pas d'un fait générateur d'impôt.

Une banque espagnole qui étudie le dossier d'un acheteur résidant en France demande un socle de documents assez stable d'un établissement à l'autre, généralement traduits par un traducteur assermenté et parfois accompagnés d'une apostille selon la banque. L'objectif est de reconstituer, à partir de documents français, une photographie fidèle de vos revenus et de vos charges.

Les banques espagnoles demandent en général aux non-résidents un apport plus important qu'aux résidents espagnols ; la part exacte financée dépend de la banque, du pays et du profil de l'emprunteur, et ne peut pas être annoncée à l'avance. La durée du prêt suit en revanche une logique assez classique, avec un remboursement prévu jusque vers 70-75 ans, selon un taux fixe, variable indexé sur l'Euribor, ou mixte.

Concrètement, la convention franco-espagnole répartit le droit d'imposer entre les deux administrations fiscales et prévoit des mécanismes pour éliminer la double imposition, le plus souvent sous forme de crédit d'impôt en France pour l'impôt déjà payé en Espagne. Cela concerne les revenus tirés du bien — location, revente — pas le crédit lui-même, qui n'est pas un revenu imposable.

Tant que vous êtes propriétaire non-résident en Espagne, vous devez déposer chaque année une déclaration de revenus des non-résidents (Modelo 210), même si le bien n'est pas loué. Le jour où vous revendez, l'acheteur retient 3 % du prix au titre de l'impôt espagnol potentiellement dû par le vendeur ; ce montant vient ensuite en régularisation lors de votre déclaration. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment ces revenus doivent être déclarés dans votre pays de résidence, car la convention ne dispense pas de les mentionner, elle évite seulement qu'ils soient taxés deux fois intégralement.

Cette question fiscale n'a rien à voir avec votre droit de circuler. En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Les règles de 90 jours sur 180 qui s'appliquent aux ressortissants non européens ne vous concernent pas.

Le dispositif dit « Golden Visa », qui permettait autrefois d'obtenir un titre de séjour par l'investissement immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 ; il n'a de toute façon jamais été nécessaire pour un citoyen français, déjà libre de s'installer en Espagne. Autre simplification : la France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, ce qui supprime tout risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à l'achat.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.