Hypotheek voor een vakantiehuis in Spanje: wat non-residenten moeten weten
Een tweede woning in Spanje kopen als u niet in Spanje woont, verloopt via dezelfde Spaanse hypotheekroute als voor een hoofdverblijf, maar de bank beoordeelt het dossier anders. We leggen uit welke stappen, documenten en kosten voor een Nederlandse koper concreet gelden.
Wie er achter deze pagina staat. Colibrí Finances is het hypotheekmerk van PISOK NUEVO HOGAR, S.L., een kredietbemiddelaar die geregistreerd staat bij de Spaanse Centrale Bank (code E480). Wij vergelijken meer dan 20 Spaanse banken voor mensen die in het buitenland wonen. De studie is gratis; wij rekenen alleen kosten als u tekent, vooraf schriftelijk overeengekomen. Wij helpen u graag in het Engels.
Een tweede woning kopen: dezelfde route, net iets andere voorwaarden
Steeds meer Nederlanders overwegen een vakantiehuis in Spanje, bedoeld voor eigen gebruik en niet als vaste woonplaats. Voor de Spaanse bank verandert dat het profiel van de aanvraag: het gaat om financiering voor een niet-permanente woning, aangevraagd door iemand die zijn inkomen buiten Spanje verdient. Dat is geen probleem op zich, maar het bepaalt wel welke documenten en waarborgen de bank vraagt.
Bij Colibrí Finances vergelijken we meer dan twintig Spaanse banken om te zien welke het beste passen bij een dossier voor een tweede woning vanuit Nederland. De studie is vrijblijvend en kosteloos; we rekenen alleen een vergoeding als u daadwerkelijk tekent, en dat spreken we vooraf schriftelijk af.
Voor de aankoop en de betalingen heeft u sowieso een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening nodig, ongeacht of de woning uw hoofdverblijf wordt of een vakantiehuis blijft.
Wat de bank anders bekijkt bij een tweede woning
Een Spaanse bank beoordeelt een aanvraag voor een vakantiehuis in Spanje in de kern op dezelfde manier als elke andere hypotheek: inkomen, bestaande schulden en de waarde van de woning zelf. Het verschil zit in het risicoprofiel dat de bank toekent aan een niet-ingezetene die het huis niet het hele jaar gebruikt. Banken vragen niet-ingezetenen doorgaans om een groter eigen aandeel dan aan Spaanse residenten, maar het exacte percentage hangt af van de bank, uw land en uw persoonlijke situatie. Wij noemen daarom bewust geen vast cijfer.
Voor Nederlandse kopers is er één praktisch voordeel: Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico op de leensom zelf. Dat neemt niet weg dat de bank uw Nederlandse inkomen, uw lopende leningen en uw spaargeschiedenis grondig wil zien, precies zoals bij een Spaanse koper.
NIE
Fiscaal identificatienummer
Verplicht om in Spanje te kopen, te lenen en belasting te betalen, ook als de woning alleen als vakantiehuis dient.
90/180
Verblijf zonder visum
Niet-EU-burgers mogen zonder visum 90 dagen per periode van 180 dagen in het Schengengebied verblijven; als EU-burger geldt dit niet voor u.
3 %
Inhouding bij verkoop
Verkoopt u later als niet-ingezetene, dan houdt de koper 3 % van de prijs in voor de Spaanse belastingdienst.
Welke documenten vraagt de Spaanse bank van een Nederlandse koper?
De precieze lijst verschilt per bank, maar voor een Nederlandse aanvrager komt die doorgaans neer op bewijs van inkomen, lopende verplichtingen en identiteit. Documenten die niet in het Spaans of Engels zijn opgesteld, moeten meestal beëdigd vertaald worden, en soms ook geapostilleerd.
Wij vertalen wat de bank precies wil zien, stellen het dossier samen en begeleiden het proces tot aan de notaris, zodat u niet zelf hoeft uit te zoeken welke Spaanse bank welk document eist.
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Kosten en belastingen die bij een vakantiehuis horen
Boven op de koopprijs komen in Spanje altijd notaris, kadaster, gestoría en de bankwaardering van de woning. Bij een bestaande woning (wederverkoop) betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), waarvan het tarief per regio verschilt; bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan btw plus stempelbelasting.
Zodra u eigenaar bent, dient u als niet-ingezetene jaarlijks een aangifte niet-ingezetenen (Modelo 210) in over de Spaanse woning, ook als u er alleen op vakantie komt en niet verhuurt. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed precies in uw Nederlandse aangifte moeten worden verwerkt.
| Type woning | Belasting bij aankoop | Toelichting |
|---|---|---|
| Nieuwbouw | 10 % | Btw plus stempelbelasting, direct bij de notaris |
| Bestaande woning | Regionaal | Overdrachtsbelasting (ITP), tarief bepaald per regio |
Verblijven in Spanje en de golden visa
Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf; voor een vakantiehuis dat u af en toe gebruikt, speelt dat meestal niet. De Spaanse golden visa voor vastgoedinvesteerders is sinds 3 april 2025 beëindigd en is dus geen route meer, ook niet voor kopers die eerder overwogen daarmee verblijfsrechten te koppelen aan de aankoop.
Voor de hypotheek zelf maakt het overigens niet uit of u een verblijfsvergunning heeft: de lening blijft een Spaanse lening op Spaans vastgoed, onder Spaans recht, en Colibrí Finances is als tussenpersoon in Spanje geregistreerd bij de Bank van Spanje, niet bij een Nederlandse toezichthouder.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Kan ik als Nederlander een Spaanse hypotheek krijgen voor een huis dat ik alleen in de vakantie gebruik?
Ja, banken financieren ook tweede woningen voor niet-ingezetenen. Ze beoordelen uw Nederlandse inkomen, lopende leningen en spaargedrag net als bij een hoofdverblijf, maar behandelen het dossier als niet-permanente bewoning. Het aandeel dat u zelf moet inbrengen hangt af van de bank, uw land en uw profiel, en verschilt dus per situatie.
Moet ik meer eigen geld inbrengen omdat het een vakantiehuis is en geen hoofdverblijf?
Niet-ingezetenen krijgen doorgaans sowieso een groter eigen aandeel gevraagd dan Spaanse residenten, ongeacht of de woning een hoofdverblijf of vakantiehuis wordt. Het exacte aandeel bepaalt elke bank zelf op basis van uw land, inkomen en het gekozen huis in Spanje, dus een vast percentage bestaat niet.
Wanneer heb ik een NIE-nummer en Spaanse bankrekening nodig voor een aankoop in Spanje?
Beide zijn nodig vóórdat u tekent bij de notaris: het NIE-nummer om als koper geïdentificeerd te worden en te kunnen belasten, de Spaanse rekening om de koopsom, kosten en later de hypotheeklasten te betalen. Wij helpen dit vroeg in het proces te regelen, zodat de aankoop niet vertraagt.
Wat gebeurt er belastingtechnisch als ik mijn vakantiehuis af en toe verhuur?
Verhuur verandert uw fiscale situatie in Spanje: u blijft de jaarlijkse aangifte niet-ingezetenen (Modelo 210) indienen, maar dan over de huurinkomsten. Een Nederlandse belastingadviseur moet, mede dankzij het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Spanje en Nederland, bevestigen hoe u dit thuis in uw aangifte verwerkt.
Heb ik nog een golden visa nodig om een vakantiehuis in Spanje te kopen?
Nee, en die route bestaat sinds 3 april 2025 sowieso niet meer. Voor de aankoop en de hypotheek zelf is een verblijfsvergunning niet vereist; als EU-burger geniet u bovendien vrij verkeer binnen Spanje, ongeacht of u het huis als vakantiewoning of vaste woonplaats gebruikt.