Hypothek für ein Ferienhaus in Spanien: Was Nicht-Residenten wissen müssen

Viele deutsche Familien suchen in Spanien nicht den Lebensmittelpunkt, sondern ein Haus für Urlaub, Wochenenden oder die Zeit nach der Rente. Genau dieser Unterschied wirft bei der Bank Fragen auf, die bei einem Erstwohnsitz gar nicht gestellt würden.

Dieser Beitrag erklärt, wie spanische Banken ein Ferienhaus in Spanien finanzieren, welche Unterlagen aus Deutschland nötig sind und welche steuerlichen Pflichten mit dem Eigentum verbunden bleiben, solange der Wohnsitz weiterhin in Deutschland liegt.

Wer ein Ferienhaus in Spanien kauft, unterschreibt trotzdem einen ganz normalen spanischen Hypothekenvertrag – die Bank finanziert das Objekt, unabhängig davon, ob es später als Hauptwohnsitz oder als Rückzugsort für ein paar Wochen im Jahr genutzt wird. Der Unterschied liegt vor allem in der Risikobewertung: Wer nicht in Spanien lebt und dort kein regelmäßiges Einkommen erzielt, gilt für die Bank als Nicht-Resident, und Nicht-Residenten müssen in der Regel einen größeren Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stellen als Käufer mit spanischem Wohnsitz.

Wie hoch dieser Eigenanteil im Einzelfall ausfällt, hängt von der Bank, dem Herkunftsland und dem persönlichen Profil der Käuferin oder des Käufers ab – eine feste Quote gibt es nicht, und seriöse Vermittler nennen auch keine, solange die Bank das Dossier nicht geprüft hat. Die Laufzeit orientiert sich meist daran, dass der Kredit bis zu einem Alter von etwa 70 bis 75 Jahren zurückgezahlt ist; je nach Bank stehen feste, variable, an den Euribor gekoppelte, oder gemischte Zinsmodelle zur Wahl.

Bevor eine spanische Bank ein Angebot für ein Ferienhaus in Spanien vorlegt, prüft sie die wirtschaftliche Situation der Käuferin oder des Käufers anhand von Unterlagen aus Deutschland. Diese Dokumente müssen häufig von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übertragen und mitunter mit einer Apostille versehen werden; welche Nachweise genau verlangt werden, unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Parallel dazu benötigen Nicht-Residenten für den Kauf selbst eine spanische Steuernummer (NIE) und ein spanisches Bankkonto, über das der Kaufpreis, die Nebenkosten und später die laufenden Zahlungen abgewickelt werden. Beides sollte frühzeitig beantragt werden, damit es beim Notartermin nicht zu Verzögerungen kommt.

Solange das Ferienhaus in Spanien nicht der Hauptwohnsitz ist, gilt der Käufer oder die Käuferin gegenüber der spanischen Steuerbehörde als Nicht-Resident und muss jährlich eine Nicht-Residenten-Einkommensteuererklärung (Modelo 210) einreichen, auch wenn die Immobilie nur einige Wochen im Jahr genutzt wird. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte verhindern soll; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie die Einkünfte aus dem spanischen Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Auch der Tag des Verkaufs ist steuerlich relevant: Verkauft eine nicht-residente Eigentümerin oder ein nicht-residenter Eigentümer die Immobilie später wieder, behält die Käuferseite 3 % des Kaufpreises ein und führt sie als Vorauszahlung auf die spanische Steuer der verkaufenden Partei ab. Diese Summe wird später mit der tatsächlichen Steuerschuld verrechnet – ein Punkt, den man beim Verkauf frühzeitig einplanen sollte.

Als bei der Banco de España registrierter Kreditvermittler, Code E480, gemäß Gesetz 5/2019, vergleichen wir mehr als 20 spanische Banken, bereiten das Dossier vor, übersetzen die Anforderungen der Bank und begleiten den Prozess bis zum Notartermin. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn der Kaufvertrag unterschrieben wird, und auch dann nur nach vorheriger schriftlicher Vereinbarung.

Als deutsche Staatsbürgerin oder Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist, und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen in Spanien das Wechselkursrisiko. Die Hypothek selbst bleibt jedoch ein spanischer Kredit auf eine spanische Immobilie nach spanischem Recht, beaufsichtigt von der Banco de España – und keine Bank kann eine Finanzierung im Voraus garantieren, bevor sie das vollständige Dossier geprüft hat.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.