Prêt hypothécaire pour une résidence secondaire en Espagne : ce que doivent savoir les non-résidents
Vous vivez en France et envisagez d'acheter une maison de vacances en Espagne ? Les banques espagnoles financent aussi les résidences secondaires, mais avec des conditions et des documents spécifiques aux non-résidents. Voici comment s'y préparer sereinement.
Qui se cache derrière cette page. Colibrí Finances est la marque de courtage en crédit de PISOK NUEVO HOGAR, S.L., intermédiaire de crédit immatriculé auprès de la Banque d'Espagne (code E480). Nous comparons plus de 20 banques espagnoles pour les personnes qui vivent à l'étranger. L'étude est gratuite ; nous ne facturons des honoraires que si vous signez, convenus par écrit au préalable. Nous répondons en anglais.
Un achat de loisir, pas un achat comme les autres
Acheter une résidence secondaire en Espagne n'a rien d'exotique pour les banques espagnoles : elles financent régulièrement des acheteurs français qui ne viendront vivre dans le bien que quelques semaines par an. Le dossier est cependant examiné avec attention, car la banque veut s'assurer que vos revenus perçus en France couvrent confortablement le remboursement, sans dépendre d'une location future du logement.
La part que la banque accepte de financer dépend du profil de chaque emprunteur, du pays de résidence et de l'établissement choisi : il n'existe pas de pourcentage universel, et toute annonce affirmant le contraire mérite d'être vérifiée. Chez Colibrí Finances, nous comparons plus de vingt banques espagnoles pour trouver celle qui correspond le mieux à votre situation.
Aucune banque ne garantit un financement à l'avance : chaque dossier est étudié individuellement, en fonction de vos revenus, de votre endettement et du bien choisi en Espagne.
Les documents que la banque va demander
Que le bien soit destiné à un usage permanent ou occasionnel, la banque espagnole doit comprendre votre situation financière en France. Elle demandera généralement vos avis d'imposition des deux dernières années, votre dernière déclaration de revenus complète, vos relevés bancaires des trois à six derniers mois, les justificatifs de crédits ou prêts en cours, ainsi qu'une pièce d'identité valide.
Ces documents sont souvent exigés en traduction assermentée, et parfois apostillés selon la banque. La liste exacte varie d'un établissement à l'autre, ce qui explique pourquoi comparer plusieurs banques permet souvent d'obtenir un dossier mieux adapté à votre profil de résident français.
La convention de non-double imposition entre l'Espagne et la France encadre la déclaration de vos futurs revenus liés au bien ; un conseiller fiscal en France pourra préciser vos obligations exactes.
NIE
Un numéro fiscal indispensable
Pour acheter et payer en Espagne, tout non-résident a besoin d'un numéro d'identification étranger (NIE) et d'un compte bancaire espagnol, utilisés pour signer chez le notaire et régler les frais liés à l'achat.
Les frais à prévoir en plus du prix
Au prix d'achat s'ajoutent plusieurs frais incontournables : l'impôt de transfert (ITP), fixé par chaque région pour les biens de seconde main, ou la TVA de 10 % pour un logement neuf accompagnée du droit de timbre, ainsi que les frais de notaire, de registre foncier, de gestoría et l'évaluation bancaire du bien.
Ces frais varient selon la région où se situe Espagne et selon que le bien est neuf ou déjà habité. Ils doivent être budgétés dès le départ, car ils s'ajoutent au montant financé par la banque.
| Poste | Type | Remarque |
|---|---|---|
| Impôt de transfert (ITP) | Résidentiel ancien | Fixé par la région |
| TVA | 10 % | Logement neuf, plus droit de timbre |
| Notaire et registre | Frais fixes | Selon le prix de vente |
| Gestoría | Frais fixes | Suivi administratif du dossier |
Vivre en Espagne sans y résider en permanence
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez séjourner en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Cette souplesse distingue votre situation de celle des acheteurs non européens, souvent limités à 90 jours sur 180 dans l'espace Schengen.
Le Golden Visa espagnol pour les investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 ; il ne s'agit donc plus d'une option, même pour les résidences secondaires de valeur élevée. Cela ne change rien pour un acheteur français, déjà libre de circuler et de résider en Espagne.
Ce qu'il faut anticiper avant de signer
- Un numéro NIE et un compte bancaire espagnol ouverts avant la signature
- Des revenus français suffisants pour rassurer la banque, indépendamment d'une location future
- Une déclaration annuelle de revenus non-résident (Modelo 210) une fois propriétaire
- Une retenue de 3 % appliquée par l'acheteur si vous revendez un jour en tant que non-résident
- Un accompagnement en français et en espagnol pour préparer un dossier solide
Si vous vivez en France
L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.
Ce qu'une banque espagnole vous demandera généralement
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Fiscalité chez vous et en Espagne
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.
Séjourner en Espagne
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.
La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.
Questions fréquentes
Est-il plus difficile d'obtenir un prêt pour une résidence secondaire que pour une résidence principale en Espagne ?
La différence tient surtout au fait que la banque ne peut pas compter sur des revenus locatifs réguliers ni sur une résidence fiscale espagnole. Elle examine donc de près vos revenus français, votre endettement existant et vos relevés bancaires pour évaluer votre capacité de remboursement sur le long terme.
Puis-je financer mon achat sans être résident fiscal en Espagne ?
Oui, de nombreuses banques espagnoles financent des acheteurs résidant en France. Vous restez résident fiscal français, mais devrez déclarer chaque année les revenus liés au bien espagnol via le Modelo 210, en tenant compte de la convention de non-double imposition entre les deux pays.
Ai-je besoin d'un compte bancaire espagnol pour ce type d'achat ?
Oui, un compte bancaire espagnol est nécessaire pour recevoir les fonds du prêt, régler les frais liés à la vente et payer les charges courantes du logement, comme la taxe foncière locale ou les factures d'énergie une fois propriétaire en Espagne.
Jusqu'à quel âge puis-je emprunter pour une résidence secondaire en Espagne ?
Les prêts espagnols courent généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne environ 70 à 75 ans. La durée exacte dépend de votre âge au moment de la demande et de la politique de chaque banque, ce qui influence la durée maximale proposée.
Que se passe-t-il si je revends mon bien plus tard en tant que non-résident ?
L'acheteur retiendra 3 % du prix de vente, versés à l'administration fiscale espagnole au titre de votre impôt potentiel. Ce montant est ensuite régularisé selon votre situation réelle, un point à anticiper avec un conseiller fiscal en France ou en Espagne.