Een hypotheek voor nieuwbouw in Girona: hoe werkt financiering vóór oplevering?

Een nieuwbouwwoning in Girona kopen voelt anders dan een bestaande woning kopen. U tekent een contract met de ontwikkelaar terwijl er nog gebouwd wordt, en u betaalt onderweg termijnen op basis van de bouwvoortgang. Pas bij de notariële akte, wanneer de woning klaar is, komt de Spaanse hypotheek volledig tot uitkering.

Voor niet-residenten roept dat concrete vragen op: wanneer moet ik welk bedrag hebben, hoe taxeert een bank iets dat nog niet bestaat, en wat gebeurt er als de oplevering vertraging oploopt? Dit artikel legt de mechaniek uit, zonder cijfers te beloven die per bank en per dossier verschillen.

Girona is een provincie in Catalonië met de Costa Brava als kustlijn en een groen, heuvelachtig binnenland. De regio combineert kleine baaien, vissersdorpen en middeleeuwse dorpen verder landinwaarts.

Veel kopers zijn Europeanen die een tweede woning zoeken dicht bij zee, maar er zijn ook mensen die het rustigere binnenland verkiezen. Girona-Costa Brava en Barcelona-El Prat bieden luchthaventoegang, en het aanbod bestaat uit kustappartementen en stenen huizen landinwaarts; de zomer is het drukste seizoen.

In de provincie Girona lopen nieuwbouwprojecten uiteen tussen kustappartementen langs de Costa Brava en stenen huizen in de dorpen verder landinwaarts, en dat verschil werkt door in de manier waarop de bouw en de betalingen aan de ontwikkelaar verlopen. Aan de kust, in de kleine baaien en voormalige vissersdorpen, wordt de oplevering van nieuwbouwappartementen vaak zo gepland dat de woning klaar is vóór de zomer, het drukste seizoen van de streek, terwijl projecten in de middeleeuwse dorpen landinwaarts een rustiger, minder seizoensgebonden bouwkalender kunnen volgen.

Voor een koper die vanuit het buitenland termijnen betaalt, betekent dit dat de opleverdatum aan de kust soms strakker aan de kalender van het hoogseizoen wordt gekoppeld dan een vergelijkbaar project landinwaarts. Het is daarom verstandig om per project na te vragen of de geplande oplevering samenvalt met de zomerdrukte, en wat dat betekent voor de laatste bouwfasen en de laatste betaaltermijn vóór de sleuteloverdracht.

Een bank die een nieuwbouwwoning in de provincie Girona moet taxeren, zoekt vergelijkbare woningen in dezelfde deelmarkt: een appartement in een kustplaats aan de Costa Brava wordt vergeleken met andere recente kustappartementen in vergelijkbare baaien, terwijl een stenen huis in een dorp landinwaarts wordt afgezet tegen andere landelijke woningen in dat deel van Catalonië. Deze twee segmenten kennen een eigen dynamiek, en de taxatie weerspiegelt dat verschil.

Omdat de zomer het drukste seizoen is langs de kust, zijn er in de kustplaatsen doorgaans meer recente referentiewoningen beschikbaar dan in de rustige dorpen landinwaarts, waar minder wordt gebouwd en verkocht. Dat kan betekenen dat een taxateur voor een woning in het binnenland verder terug in de tijd of verder in de omgeving moet zoeken om een geschikte vergelijking te vinden, wat de taxatie van een nog niet bestaande woning daar gevoeliger maakt voor de beschikbare referenties.

Voor de aankoop van een bestaande woning in de provincie Girona bepaalt de Generalitat van Catalonië het tarief van de overdrachtsbelasting; dit tarief staat in de tabel bij deze tekst en geldt voor de hele regio, van de Costa Brava tot de dorpen landinwaarts. Voor nieuwbouwwoningen geldt in plaats daarvan de nationale btw op nieuwbouw, aangevuld met de zegelrechten die bij elke nieuwbouwtransactie in Spanje horen; deze combinatie is iets anders dan de overdrachtsbelasting op een bestaande woning en wordt apart berekend door de gestoría.

Naast deze belastingen komen bij een nieuwbouwaankoop in Girona de gebruikelijke kosten voor notaris, kadaster, gestoría en bankwaardering, die pas definitief worden vastgesteld zodra de woning is opgeleverd. De notariële afhandeling en de inschrijving in het kadaster verlopen via de bevoegde kantoren in de provincie, zowel voor woningen aan de kust als voor huizen in de dorpen landinwaarts, en kunnen voor een koper vanuit het buitenland deels via volmacht worden geregeld.

De provincie Girona is bereikbaar via de luchthavens van Girona-Costa Brava en Barcelona-El Prat, en de keuze tussen beide hangt vaak af van waar het nieuwbouwproject ligt: dichter bij de kustplaatsen en baaien, of meer richting het groene, heuvelachtige binnenland. Omdat de zomer het drukste seizoen is, is het praktisch om bouwbezoeken aan de kust buiten die periode te plannen, terwijl bezoeken aan projecten landinwaarts doorgaans het hele jaar rustiger verlopen.

Niet-EU-burgers die de bouw willen volgen, houden bij het plannen van reizen rekening met de Schengenregel van negentig dagen op honderdtachtig binnen het Schengengebied. Voordat de eerste termijn aan de ontwikkelaar wordt betaald, is een Spaans fiscaal nummer en een Spaanse bankrekening nodig, en na oplevering volgt voor wie niet permanent in Spanje woont de jaarlijkse aangifte als niet-ingezetene over de woning in Girona.

De gegevens in dit onderdeel over Girona (provincie) zijn gemeten en voorzien van datum en bron: ze betreffen de bevolking, de vraagprijzen van woningen, de bereikbaarheid en het klimaat. Zo krijgt u, als toekomstige koper met een Spaanse hypotheek, een realistisch beeld om uw budget voor de aankoop te bepalen.

Op 1 januari 2025 telde de provincie Girona in haar geheel 830.429 geregistreerde inwoners, blijkt uit INE-cijfers. De gegevens in deze sectie slaan steeds op de hele provincie, en niet alleen op de hoofdstad. In de provincie Girona hebben 181.899 inwoners een buitenlandse nationaliteit, ongeveer 22 op elke honderd. Dat is een aanzienlijk maar niet dominant aandeel, dat van plaats tot plaats sterk kan verschillen.

In de provincie Girona telde het INE op 1 januari 2022 slechts 1.817 Nederlanders als ingeschreven inwoners, een beperkt aantal. Deze registratie omvat alleen wie er grotendeels het jaar woont, en laat eigenaars van een tweede woning buiten beschouwing. Onderstaand overzicht geeft de grootste groepen buitenlandse ingezetenen van Girona (provincie) op 1 januari 2025, zoals het INE die per gemeente bijhoudt.

Deze tweede tabel geeft nationaliteiten weer die het INE niet los vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geteld in de volledige provincie Girona op 1 januari 2022. Dit is de laatste editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

De 3.863 woningen die wij in de provincie Girona registreren, hebben een mediane prijs van 2.910 €/m² en een mediaan bedrag van 299.000 €. Dat ligt dicht bij de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we landelijk in de gaten houden. De prijzen lopen uiteen, maar de helft van de advertenties valt binnen de bandbreedte van 2.050 € tot 3.870 € per vierkante meter; zowel lagere als hogere prijzen komen voor.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning in Girona (provincie) bedraagt 10 % van de mediane vraagprijs van 299.000 €, oftewel ongeveer 29.900 €. Tel daar circa 3.600 € aan notaris-, kadaster- en gestoríakosten bij op en de totale bijkomende kosten komen uit op 33.500 €, geld dat los van de lening beschikbaar moet zijn. De genoemde bedragen zijn vraagprijzen van advertenties die op 2026-10-05 actief stonden, niet de prijs waarvoor uiteindelijk werd verkocht. Die prijs wordt bepaald in onderhandeling en hangt af van factoren als de staat, de precieze locatie en de oriëntatie van de woning.

De volgende tabel brengt de plaatsen in kaart die wij volgen in de provincie Girona: inwoneraantal, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter, telkens naast elkaar gezet.

INE schat op basis van platformaanbiedingen dat Girona (provincie) in 05/2026 20.821 toeristische verhuurwoningen telde (116.320 slaapplaatsen), ongeveer 25 per duizend inwoners. Dat is een gematigd niveau: toeristische verhuur komt voor maar overheerst niet, en wie zijn woning zo wil verhuren heeft altijd een regionale vergunning nodig.

De provincie Girona telt maar één commerciële luchthaven, namelijk Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO). Controleer of er in het reisseizoen vluchten zijn vanaf de eigen luchthaven, want een luchthaven in een naburige provincie kan, afhankelijk van de locatie binnen de provincie, dichterbij liggen. Omdat deze klimaatcijfers gemeten zijn in of bij Girona, de provinciehoofdstad, kunnen andere delen van de provincie, zoals het achterland, gebieden op hoogte of andere eilanden, duidelijk afwijkende omstandigheden kennen. Vergeleken met de meeste Spaanse regio's is de winter hier koud, met 7,1 °C gemiddeld en een minimum van 1,1 °C in januari tegenover 23,4 °C en een maximum van 29,8 °C in augustus. Wie hier koopt, doet er goed aan verwarmings- en isolatiekosten mee te rekenen. De jaarlijkse neerslag van circa 728 mm, op ongeveer 66 dagen met meetbare regen, ligt hoger dan in de meeste Spaanse kust- of binnenlandregio's. Dat maakt een inspectie op vocht bij aankoop de moeite waard. Dit zijn de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van het Spaanse weerinstituut AEMET voor het station Girona Aeropuerto, op ongeveer 9 kilometer afstand; de exacte locatie kan iets afwijken, vooral landinwaarts of op hoogte.

In de provincie Girona werden in de twaalf maanden tot 06/2026 15.293 woningverkopen geregistreerd, volgens het INE. Een actieve markt als deze betekent doorgaans meer vergelijkbare woningen en dus meer keuze voor kopers. Deze cijfers gelden voor de provincie Girona als geheel en kunnen sterk verschillen van plaats tot plaats en van woning tot woning. Laat ons weten wat u zoekt, dan bekijken we de cijfers samen voor uw situatie.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Girona bedraagt het algemene tarief 10 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een nieuwbouwwoning in Girona betaalt u doorgaans een aanbetaling bij reservering, gevolgd door termijnbetalingen tijdens de bouw en een slotbetaling bij oplevering, wanneer de akte bij de notaris wordt getekend. Die tussentijdse termijnen komen rechtstreeks van uw eigen middelen, niet van de Spaanse hypotheek.

De hypotheek wordt namelijk pas uitbetaald op het moment van de notariële levering, omdat de bank een onderpand nodig heeft dat juridisch en fysiek bestaat. Dat betekent dat u de periode tussen reservering en oplevering met eigen liquiditeit moet overbruggen, terwijl de bank op de achtergrond het dossier al voorbereidt.

Voor een woning-op-plan baseert de bank haar eerste beoordeling op de bouwvergunning, de architectplannen, de inschrijving van de grond in het kadaster en de reputatie en garanties van de ontwikkelaar. Dit levert een voorlopige inschatting op, geen definitieve toezegging.

Vlak vóór de oplevering voert de bank een eindtaxatie uit op de daadwerkelijk afgebouwde woning en vergelijkt deze met de oorspronkelijke plannen. Pas dan worden de definitieve leenvoorwaarden, zoals de looptijd en het gekozen rentetype, vastgesteld. Een eerdere indicatie moet u dus als voorlopig behandelen, niet als een gegarandeerde uitkomst.

Elk project in Girona kent een eigen tijdlijn, maar de opeenvolging van stappen is vergelijkbaar. De onderstaande tabel geeft een indicatie van wat er in elke fase gebeurt en waar de bank wel of niet bij betrokken is.

Ongeacht of het om nieuwbouw of een bestaande woning gaat, wil een Spaanse bank uw financiële situatie in Nederland kunnen beoordelen. De gevraagde documenten kunnen per bank verschillen, maar de kern is meestal gelijk.

Bij nieuwbouw in Girona betaalt u geen overdrachtsbelasting (ITP), maar 10% btw plus zegelrecht, naast notaris, kadaster, gestoría en de bankvaluatie. Deze kosten komen los van de hypotheeksom en moeten uit eigen middelen worden voldaan.

Als eigenaar-niet-resident dient u jaarlijks de aangifte niet-resident inkomstenbelasting (Modelo 210) in. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf; de 90/180-dagenregel geldt voor niet-EU-burgers, niet voor u. De zogeheten Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is per 3 april 2025 beëindigd en is geen optie meer, ook niet als aanvullend argument bij de aankoop.

Verkoopt u de woning later als niet-resident, dan houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot op uw belasting. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico op de aankoopprijs zelf.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.