Neubau in Girona finanzieren: Was Käufer aus Deutschland wissen sollten

Bei einem Bestandsobjekt ist die Reihenfolge einfach: Kaufvertrag, Bewertung, Notartermin, Übergabe. Bei einem Neubau oder einem Neubauprojekt im Bau in Girona läuft es anders. Der Bauträger verlangt in der Regel gestaffelte Zahlungen während der Bauzeit, während die Bank erst am Ende, wenn der Rohbau oder das fertige Objekt existiert, eine endgültige Finanzierung ausreichen kann. Dazwischen liegt eine Phase, in der Käufer, Bauträger und Bank koordiniert werden müssen.

Als Kreditvermittler, der bei der Banco de España unter der Nummer E480 registriert ist, vergleichen wir bei Colibrí Finances über 20 spanische Banken und bereiten die Unterlagen so vor, dass Bank und Bauträger denselben Zeitplan verstehen. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und das wird vorher schriftlich vereinbart.

Girona liegt an der Costa Brava und bietet eine Mischung aus felsiger Küste, kleinen Orten und ländlichem Hinterland nahe der französischen Grenze. Käufer sind oft Franzosen sowie andere Europäer, die Natur und Ruhe gegenüber stärker erschlossenen Küstenabschnitten bevorzugen.

Der Flughafen Girona-Costa Brava sowie Barcelona bieten Anbindung. Das Angebot reicht von Fincas im Hinterland bis zu Villen und Apartments an der Küste.

Girona vereint auf engem Raum sehr unterschiedliche Neubauprojekte: renovierte oder neu errichtete Fincas im ländlichen Hinterland nahe der französischen Grenze, freistehende Villen in den Hügeln über der Costa Brava und Apartmentanlagen in den Küstenorten. Für die Bank bedeutet das, dass die Bewertung eines Objekts, das noch nicht fertiggestellt ist, je nach Lage sehr unterschiedlich ausfällt. Bei einer Finca auf einem großen Grundstück im Hinterland gibt es oft weniger vergleichbare Verkäufe in unmittelbarer Nähe, sodass der Gutachter zusätzliche Unterlagen zum Grundstück, zur Baugenehmigung und zum genauen Bauprojekt verlangt, bevor er einen Wert für die künftige Immobilie ableiten kann.

Bei Apartmentanlagen in etablierten Küstenorten der Costa Brava ist die Vergleichsbasis meist breiter, da mehrere Einheiten desselben oder ähnlicher Bauträgerprojekte bereits verkauft oder bewertet wurden. Villen in Hanglage wiederum bringen eine eigene Herausforderung mit sich, weil Ausblick, Grundstückszuschnitt und Erschließung stark variieren. In allen drei Fällen gilt: Je konkreter der Bauplan, die Baugenehmigung und der Zeitplan des Bauträgers dokumentiert sind, desto einfacher lässt sich die Finanzierung mit den vereinbarten Zahlungsraten in Einklang bringen.

Girona liegt so nah an der französischen Grenze, dass ein erheblicher Teil der Käufer aus Frankreich stammt, ergänzt durch andere Europäer, die die Ruhe des Hinterlands oder der weniger erschlossenen Küstenabschnitte suchen. Für diese Käufergruppe ist der grenzüberschreitende Zahlungsverkehr ein zentrales Thema: Anzahlungen an den Bauträger und später die Kreditraten müssen über ein spanisches Konto laufen, für das wiederum die spanische Steuernummer NIE Voraussetzung ist. Wer aus einem Nachbarland regelmäßig Geld überweist, sollte diesen organisatorischen Vorlauf frühzeitig einplanen, da Bauträgerraten meist an feste Termine im Baufortschritt geknüpft sind.

Das bestehende Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Herkunftsland der Käufer regelt, wie spätere Mieteinnahmen oder ein eventueller Verkauf steuerlich behandelt werden, ersetzt aber nicht die jährliche spanische Erklärung für Nicht-Residenten. Wer aus einem Land außerhalb der EU anreist, etwa aus dem Vereinigten Königreich oder den USA, bewegt sich zudem innerhalb der Schengen-Regel von neunzig Tagen innerhalb von hundertachtzig Tagen ohne Visum, was bei mehreren Baustellenbesuchen während der Bauphase eine sorgfältige Reiseplanung erfordert.

Die Generalitat de Catalunya legt die Übertragungssteuer für den Kauf bestehender Immobilien in ganz Katalonien fest, also auch in der Provinz Girona; die entsprechende Tabelle mit dem geltenden Satz folgt im Anschluss an diesen Text. Wer stattdessen direkt beim Bauträger eine Neubauwohnung oder Villa kauft, zahlt keine Übertragungssteuer, sondern die Mehrwertsteuer von 10 % zuzüglich Stempelsteuer, was bei der Kalkulation der Gesamtkosten neben Notar, Grundbuch, Gestoría und Bankgutachten berücksichtigt werden muss.

Für Käufer, die ihre neue Immobilie an der Costa Brava später zeitweise vermieten möchten, ist relevant, dass touristische Vermietung in Katalonien regional lizenziert und in ländlichen Gemeinden des Hinterlands mitunter restriktiver gehandhabt wird als in etablierten Küstenorten. Unabhängig davon, ob vermietet wird, müssen nicht-residente Eigentümer jährlich die Modelo-210-Erklärung abgeben; wird die Immobilie später als Nicht-Resident verkauft, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers ein.

Der Flughafen Girona-Costa Brava sowie der größere Flughafen Barcelona ermöglichen Anreisen aus verschiedenen europäischen Ländern, was für Käufer wichtig ist, die den Baufortschritt ihrer künftigen Finca, Villa oder Wohnung persönlich verfolgen möchten. Während die Küstenorte im Sommer stärker frequentiert sind, bleibt das Hinterland ganzjährig ruhiger zugänglich, was Besichtigungstermine außerhalb der Hauptsaison erleichtert und oft angenehmer macht als im Hochsommer.

Wer eine Immobilie in Etappen bezahlt, sollte Baustellenbesuche gezielt mit den vertraglich vereinbarten Zahlungsmeilensteinen verbinden, um den Baufortschritt vor Ort mit dem zu vergleichen, was der Bauträger dokumentiert. Kurz vor der Schlüsselübergabe koordiniert die Gestoría die letzten Formalitäten mit dem Notar, was besonders bei abgelegenen Fincas im Hinterland zusätzliche Vorlaufzeit erfordert, da Anfahrt und Terminabstimmung dort aufwendiger sein können als in den Küstenorten.

Die Daten zu Girona (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Für Leser, die den Kauf in Girona (Provinz) mit einer spanischen Hypothek stemmen wollen, erleichtern sie eine realistische Einschätzung des benötigten Budgets.

830.429 Menschen waren laut der jährlichen Zählung des INE am 1. Januar 2025 in der Provinz Girona insgesamt gemeldet. Die Angabe umfasst sämtliche Gemeinden der Provinz und beschränkt sich ausdrücklich nicht auf deren Hauptstadt. In der Provinz Girona haben 181.899 Einwohner eine ausländische Staatsangehörigkeit, etwa 22 von 100. Ein spürbarer, aber kein dominierender Anteil, der von Ort zu Ort innerhalb der Provinz stark schwankt.

In der gesamten Provinz Girona registrierte das INE zum 1. Januar 2022 lediglich 2.780 deutsche Staatsangehörige. Zu bedenken ist, dass das Melderegister nur den dauerhaften Wohnsitz abbildet und Zweitwohnungsbesitzer nicht mitzählt. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Girona (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Für Nationalitäten, die das INE sonst nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, zeigt die zweite Tabelle den Stand vom 1. Januar 2022 für die Provinz Girona. Dies ist die jüngste vollständige Länderaufschlüsselung, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

3.863 derzeit inserierte Immobilien ergeben für die Provinz Girona einen Median von 2.910 €/m² und einen mittleren Preis von 299.000 €. Beide Werte liegen in der Mitte des Feldes, nahe dem Referenzwert von 3.210 €/m² aus 127 Orten in ganz Spanien. Zwischen 2.050 € und 3.870 € je Quadratmeter liegt die mittlere Hälfte aller erfassten Angebote. Sowohl preiswertere als auch hochpreisigere Immobilien sind auf dem Markt ebenfalls vertreten.

Zum medianen Angebotspreis von 299.000 € in Girona (Provinz) kommen beim Kauf einer Bestandsimmobilie Nebenkosten von insgesamt rund 33.500 € hinzu, die Käufer zusätzlich zum Kaufpreis bereithalten müssen. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer zum Satz von 10 %, etwa 29.900 €, sowie rund 3.600 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, eine Summe aus eigenen Mitteln. Es handelt sich um Angebotspreise aus am 2026-10-05 aktiven Inseraten, nicht um real erzielte Verkaufspreise. Der tatsächliche Preis ergibt sich aus Verhandlungen und richtet sich nach Zustand, Lage und Ausrichtung des jeweiligen Objekts.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Girona nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

Die experimentelle INE-Statistik, die Angebote der Ferienplattformen auswertet, zählte in Girona (Provinz) für 05/2026 20.821 touristisch vermietete Wohnungen mit 116.320 Schlafplätzen, etwa 25 je 1.000 Einwohner. Das ist ein mittlerer Wert, und wer eine Wohnung touristisch vermieten will, braucht dafür eine regionale Lizenz.

Wer in der Provinz Girona eine Immobilie sucht, hat mit Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) nur einen kommerziellen Flughafen. Es empfiehlt sich zu prüfen, ob dieser in der gewünschten Saison vom Heimatflughafen angeflogen wird, denn je nach Wohnort kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz die bessere Option sein. Da die Messstation in oder bei Girona, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Die Winter sind kalt gemessen am spanischen Durchschnitt: 7,1 °C im Januarmittel mit einem Tagesminimum von 1,1 °C, dazu 23,4 °C im August mit einem Tagesmaximum von 29,8 °C. Wer hier lebt, zahlt spürbar für Heizung, eine gute Dämmung macht sich entsprechend bemerkbar. Etwa 728 mm Regen fallen hier im Jahresschnitt, verteilt auf rund 66 Tage mit messbarem Niederschlag – mehr als in vielen anderen spanischen Regionen. Belüftung und mögliche Feuchtigkeitsspuren verdienen entsprechend Aufmerksamkeit bei der Besichtigung. Diese Klimawerte sind die offiziellen Klimanormalwerte (1981-2010) des staatlichen Wetterdienstes AEMET für die Station Girona Aeropuerto, etwa 9 Kilometer entfernt; die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort können leicht abweichen, besonders im Landesinneren oder in größerer Höhe.

In der Provinz Girona wurden in den zwölf Monaten bis 06/2026 laut INE 15.293 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Diese Zahlen beschreiben die Provinz Girona insgesamt und unterscheiden sich stark von Ort zu Ort und von Immobilie zu Immobilie. Schreiben Sie uns, wonach Sie suchen, dann schauen wir uns die Zahlen für Ihren Fall gemeinsam an.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Girona beträgt der allgemeine Satz 10 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einem Projekt in Girona zahlen Käufer üblicherweise eine Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, danach weitere Raten je nach Baufortschritt, und den Rest bei Fertigstellung und Schlüsselübergabe. Eine spanische Bank finanziert in der Regel nicht jede Einzelrate während der Bauzeit, sondern strukturiert den Kredit so, dass die letzte, größte Auszahlung mit der notariellen Beurkundung zusammenfällt, wenn das Objekt fertiggestellt und im Grundbuch eintragbar ist.

Das bedeutet für Käufer aus Deutschland: Die Zwischenraten an den Bauträger müssen häufig zunächst aus eigenen Mitteln oder über ein spanisches Konto beglichen werden, bevor die Bank am Ende die Restfinanzierung freigibt. Wie genau ein Institut diese Übergangszeit handhabt, unterscheidet sich von Bank zu Bank – deshalb lohnt sich ein Vergleich, bevor der erste Vertrag mit dem Bauträger unterschrieben wird.

Die Bewertung (tasación) ist einer der Punkte, die Käufer am meisten überrascht. Bei einem im Bau befindlichen Projekt in Girona kann der Gutachter das Objekt noch nicht besichtigen wie bei einer Bestandsimmobilie. Stattdessen stützt er sich auf Baupläne, den Baufortschritt, die Baugenehmigung und vergleichbare fertiggestellte Objekte in der Umgebung. Bei Fertigstellung wird häufig eine zweite, endgültige Bewertung erstellt, die dem tatsächlichen Zustand entspricht.

Das hat zwei praktische Folgen: Erstens kann sich zwischen der ersten und der endgültigen Bewertung etwas ändern, wenn sich das Bauprojekt verzögert oder anpasst. Zweitens prüft die Bank parallel weiterhin die Unterlagen des Käufers, damit am Ende, wenn das Objekt fertig ist, keine Überraschungen mehr auftreten. Genau hier hilft ein erfahrener Vermittler: die Fristen von Bauträger, Notar und Bank so abzustimmen, dass die endgültige Auszahlung reibungslos erfolgt.

Spanische Banken verlangen von Nichtresidenten Nachweise über Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten aus dem Heimatland, meist übersetzt von einem vereidigten Übersetzer und manchmal apostilliert. Welche Dokumente genau nötig sind, hängt von der jeweiligen Bank ab. Wer die Unterlagen frühzeitig vorbereitet, verhindert, dass die Bauträgerfristen den Kreditprozess überholen.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich dank der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen, und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen an Bauträger und Bank jedes Wechselkursrisiko. Der frühere Vorteil der „Golden Visa“ für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 entfallen und spielt für die Finanzierung keine Rolle mehr.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.