Financer un logement neuf à Girona sans résider en Espagne

Financer un logement neuf ou sur plan à Girona n'a pas grand-chose à voir avec l'achat d'un bien déjà construit. Le promoteur demande des versements échelonnés dès la réservation, souvent bien avant que la banque n'ait pu examiner un bien achevé, puisque celui-ci n'existe encore que sur les plans de l'architecte.

Pour un acheteur qui vit en France, cela signifie gérer deux calendriers en parallèle : les appels de fonds du promoteur, et l'instruction bancaire, qui distingue une expertise provisoire sur plans d'une expertise définitive à la remise des clés.

La province de Girona associe la Costa Brava, ses criques et villages littoraux, à un arrière-pays vallonné proche des Pyrénées. Elle séduit particulièrement les acheteurs français et nord-européens en raison de sa proximité géographique et de son ambiance méditerranéenne préservée.

On y trouve aussi bien des maisons de village que des résidences secondaires en bord de mer. L'aéroport de Girona-Costa Brava et celui de Barcelone assurent un accès pratique, la saison estivale concentrant l'essentiel de l'activité touristique côtière.

Dans la province de Girona, l'achat sur plan ne se pose pas de la même façon selon que l'on regarde vers le littoral ou vers l'intérieur des terres. Sur la Costa Brava, les criques et villages côtiers concentrent des résidences neuves construites par phases, souvent vendues avec plusieurs typologies de logements dans un même programme, ce qui complique la tâche de la banque pour établir une valeur de référence tant que le gros œuvre n'est pas suffisamment avancé. Dans l'arrière-pays, plus proche des premiers reliefs pyrénéens, les projets neufs sont plus rares et coexistent avec des maisons de village à rénover, pour lesquelles le financement suit une logique différente, plus proche d'un prêt travaux que d'un achat sur plan classique.

Les acheteurs français et nord-européens qui choisissent la province apprécient la proximité géographique et une ambiance méditerranéenne qu'ils jugent encore préservée par rapport à d'autres littoraux espagnols. Cette clientèle non résidente doit garder à l'esprit que la banque espagnole évaluera le bien futur avec prudence, en s'appuyant sur des comparables locaux et sur l'avancement réel du chantier, et que le calendrier des appels de fonds du promoteur doit être mis en cohérence avec celui des déblocages bancaires, faute de quoi l'acheteur peut se retrouver à devoir avancer certaines sommes sur ses fonds propres.

La Catalogne, en tant que communauté autonome, fixe elle-même le taux de l'impôt de transmission (ITP) applicable aux reventes ; pour un achat sur plan ou en état futur d'achèvement auprès d'un promoteur, c'est en revanche la TVA au taux de 10 % qui s'applique, à laquelle s'ajoute le droit de timbre propre aux actes notariés portant sur des biens neufs. Un tableau accompagnant cette page précise le taux en vigueur pour les reventes dans la province ; il ne se substitue toutefois pas à un calcul fait par la gestoría une fois le bien et son usage définis.

Pour un non-résident finançant un bien neuf à Girona, chaque versement au promoteur, qu'il s'agisse de la réservation, des appels intermédiaires liés à l'avancement des travaux ou du solde à la livraison, doit être documenté et transmis à la banque dans la langue et sous la forme qu'elle demande, avec traduction assermentée si nécessaire. Les notaires et registres de la propriété de la province, notamment ceux de Girona, Figueres ou La Bisbal d'Empordà selon la localisation du bien, ont l'habitude de ce type de dossier, mais les délais de traitement peuvent s'allonger en période de forte activité touristique et notariale estivale, ce qu'il faut intégrer au calendrier de signature.

L'aéroport de Girona-Costa Brava et celui de Barcelone offrent tous deux un accès pratique à la province, un critère que beaucoup d'acheteurs non résidents intègrent dans leur choix de secteur, certains privilégiant les communes proches de l'un ou de l'autre selon leurs habitudes de déplacement. La saison estivale concentre l'essentiel de l'activité touristique côtière, ce qui influence directement le rythme des chantiers sur le littoral : les promoteurs cherchent souvent à livrer avant l'été, tandis que les visites de suivi de chantier et les rendez-vous avec la banque ou le notaire se calent plutôt sur les mois plus calmes.

Les acheteurs venant de pays hors Union européenne doivent garder en tête la règle des 90 jours sur 180 dans l'espace Schengen pour leurs séjours sans visa, un point à anticiper si le bien neuf est destiné à un usage personnel régulier avant la mise en location. Ceux qui envisagent de louer leur bien une fois achevé doivent par ailleurs se renseigner sur la réglementation catalane des locations touristiques, qui encadre l'obtention d'un numéro d'enregistrement et varie selon la commune ; cette question doit être posée au promoteur avant la signature, car elle n'entre pas dans le calcul du financement mais conditionne l'usage futur du bien.

Avant tout versement à un promoteur dans la province de Girona, qu'il s'agisse d'un projet en bord de mer ou d'une opération plus modeste dans l'arrière-pays, plusieurs vérifications locales méritent une attention particulière, en plus des points déjà traités de façon générale sur cette page.

Ces vérifications concernent aussi bien la solidité juridique du contrat de réservation que la cohérence entre le calendrier du promoteur et celui de la banque qui étudie le dossier du non-résident.

Cette section réunit des chiffres précis et datés sur Girona (province) - population, prix de vente affichés, accès et climat - chacun avec sa source. Ils vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant de dimensionner le budget de votre futur prêt immobilier.

830 429 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Girona au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. Dans la province de Girona, 181 899 habitants sont de nationalité étrangère, soit environ 22 pour 100 résidents. Cette part reste significative sans être dominante, et elle varie fortement d'une commune à l'autre au sein de la province.

L'INE dénombrait 6 603 ressortissants français au 1er janvier 2025 dans la province de Girona, un effectif qui témoigne d'une présence établie, bien qu'elle ne soit pas la plus importante du territoire provincial. Parmi les données que l'INE publie commune par commune figurent les nationalités étrangères les plus présentes à Girona (province) au 1er janvier 2025, détaillées ci-dessous.

Pour les nationalités que le recensement annuel ne détaille pas, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, il faut se référer à l'édition 2022 de l'INE, la dernière à ce niveau de détail, pour la province de Girona, une année différente du tableau précédent.

Avec 3 863 annonces actives, la province de Girona présente un prix médian de 2 910 €/m² et un ticket médian de 299 000 €. Ces valeurs restent proches de la médiane de 3 210 €/m² observée sur les 127 communes suivies à l'échelle nationale. Les annonces les plus représentatives se concentrent entre 2 050 € et 3 870 € au mètre carré, un intervalle qui regroupe la moitié du marché. Au-delà de ces bornes, des biens plus modestes ou plus haut de gamme existent également.

À Girona (province), sur un prix médian de 299 000 €, le calcul donne environ 29 900 € de droits de mutation au taux de 10 %, plus 3 600 € de frais annexes, soit 33 500 € au total. Un acheteur financé par un prêt espagnol doit disposer de cette somme en fonds propres. Il s'agit de prix demandés, relevés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non de transactions effectives. Le prix final résulte toujours d'une négociation, selon l'état, la localisation exacte et l'orientation du logement.

Voici un aperçu comparatif des villes suivies dans la province de Girona: nombre d'habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour chacune d'elles.

Une estimation expérimentale de l'INE, fondée sur les annonces des plateformes de location, recense 20 821 logements touristiques (116 320 places) à Girona (province) en 05/2026, soit 25 pour 1 000 habitants. Cette présence modérée rappelle que la location touristique reste soumise à une licence régionale.

Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) est le seul aéroport commercial de la province de Girona. Il est conseillé de vérifier qu'il propose des vols depuis votre aéroport d'origine selon la saison, un aéroport voisin situé dans une autre province pouvant parfois être plus proche selon l'emplacement du bien. Mesurées à Girona, chef-lieu provincial, ces données climatiques peuvent s'écarter notablement de celles observées plus à l'intérieur des terres, en altitude ou sur d'autres îles de la province. Avec 7,1 °C en janvier (minimum moyen 1,1 °C) et 23,4 °C en août (maximum moyen 29,8 °C), les hivers sont nettement plus rigoureux que sur la côte. Cela se traduit par des coûts de chauffage et d'isolation à anticiper sérieusement. Avec environ 728 mm de pluie par an sur 66 jours mesurables, la région est plus arrosée que la moyenne espagnole. Il convient de contrôler l'état de l'humidité et de la ventilation lors des visites. Ces chiffres correspondent aux normales climatiques officielles (1981-2010) de l'agence d'État AEMET, mesurées à la station, Girona Aeropuerto, à environ 9 km du lieu concerné; les conditions réelles peuvent légèrement différer, notamment à l'intérieur des terres ou en altitude.

Dans la province, Girona, 15 293 ventes de logements ont été enregistrées sur les douze mois précédant 06/2026, selon l'INE. Un marché actif signifie généralement plus de biens comparables et davantage de choix pour les acheteurs. Ces chiffres décrivent l'ensemble de la province de Girona et varient beaucoup d'une commune à l'autre, et d'un bien à l'autre. Dites-nous ce que vous recherchez et nous reprendrons les données avec vous.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Girona, le taux général est de 10 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Acheter sur plan à Girona signifie signer un contrat avec un promoteur avant même que les fondations soient coulées. Pour la banque espagnole, cela change la manière d'instruire le dossier : l'expert (tasador) ne visite pas un appartement fini, il travaille sur les plans de l'architecte, le permis de construire et le contrat de réservation. Cette expertise sur plan sert de base provisoire pour calculer le montant que la banque pourra prêter, et elle sera revue à la livraison, une fois le bien achevé et inscrit au registre foncier sous sa forme définitive.

Le rythme du prêt suit alors celui du chantier plutôt que celui d'un achat classique. Les banques espagnoles libèrent généralement les fonds par tranches, calées sur les appels de fonds du promoteur — fondations, gros œuvre, finitions, livraison — et non en un seul virement le jour de la signature. Entre les deux, l'acheteur non résident continue souvent de régler certains versements sur ses propres fonds, avant que le prêt ne prenne le relais à la remise des clés.

Le dossier demandé par la banque espagnole à un acheteur résidant en France ressemble à celui d'un achat classique, mais chaque pièce doit être traduite, parfois par un traducteur assermenté, et la liste exacte varie selon l'établissement. La banque veut comprendre vos revenus, vos charges et votre capacité à tenir un remboursement qui, comme pour tout emprunteur, court en général jusqu'à un âge compris entre 70 et 75 ans.

Comme l'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus du bien seront déclarés dans votre pays de résidence, en plus de la déclaration annuelle que tout propriétaire non résident doit déposer en Espagne, le modèle 210.

Les banques espagnoles demandent généralement aux acheteurs non résidents un apport plus important qu'aux résidents ; la part exacte financée dépend de la banque, de votre pays et de votre profil, et ne peut se deviner à l'avance. À cet apport s'ajoutent, pour un bien neuf, la TVA de 10 % et les droits d'enregistrement, ainsi que les frais de notaire, de registre foncier, de gestoría et d'expertise bancaire — des montants à budgétiser dès la réservation, en plus des versements au promoteur.

En tant que citoyen français, vous bénéficiez de la liberté de circulation dans l'Union européenne et pouvez vous installer en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales au-delà de trois mois — le régime dit du « visa doré », réservé aux investisseurs non européens, a d'ailleurs pris fin le 3 avril 2025 et ne concerne donc pas votre situation. La France utilisant l'euro comme l'Espagne, vos versements au promoteur et vos remboursements ne comportent aucun risque de change.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.