Een hypotheek voor nieuwbouw in Madrid: hoe werkt financiering vóór oplevering?

Een nieuwbouwwoning in Madrid kopen voelt anders dan een bestaande woning kopen. U tekent een contract met de ontwikkelaar terwijl er nog gebouwd wordt, en u betaalt onderweg termijnen op basis van de bouwvoortgang. Pas bij de notariële akte, wanneer de woning klaar is, komt de Spaanse hypotheek volledig tot uitkering.

Voor niet-residenten roept dat concrete vragen op: wanneer moet ik welk bedrag hebben, hoe taxeert een bank iets dat nog niet bestaat, en wat gebeurt er als de oplevering vertraging oploopt? Dit artikel legt de mechaniek uit, zonder cijfers te beloven die per bank en per dossier verschillen.

Madrid is de provincie rond de hoofdstad van Spanje, een binnenlandse regio zonder kust, met de stad zelf als economisch en cultureel centrum en een omliggend gebied met dorpen en natuur.

Kopers zijn vaak mensen die voor werk, studie of het stadsleven kiezen, en investeerders met interesse in de hoofdstad. Madrid-Barajas is een grote internationale luchthaven met veel verbindingen, en het aanbod bestaat vooral uit appartementen in de stad en huizen in omliggende dorpen; er zijn duidelijke seizoenen met warme zomers en koude winters.

Madrid is niet alleen de stad zelf: rondom de hoofdstad strekt zich een brede ring van nieuwe woonwijken uit, waar hele straten en blokken tegelijk worden ontwikkeld. Niet-ingezeten kopers die hier op plan instappen, betalen termijnen aan de promotor terwijl de wijk zelf nog vorm krijgt — wegen, groenvoorzieningen en soms zelfs de omliggende bebouwing zijn nog in aanbouw wanneer de eerste betaling al is gedaan. Dat is anders dan een losstaand nieuwbouwproject tussen bestaande huizen: hier wordt een heel stuk provincie tegelijk opgeleverd, in fasen die soms jaren na elkaar volgen.

Voor de bank betekent dit dat de taxatie van zo'n woning niet alleen naar het bouwplan kijkt, maar ook naar hoe de wijk er over enkele jaren bij zal staan. Omdat er in een gloednieuwe zone weinig of geen vergelijkbare, al afgewerkte woningen bestaan, moet de taxateur soms verder kijken dan de eigen straat om referenties te vinden. Dat kan leiden tot behoedzame waarderingen, zeker in een vroege bouwfase. Een koper die dit vooraf begrijpt, plant de eigen termijnen en spaargeld met wat extra marge, in plaats van te rekenen op een taxatie die exact de koopprijs volgt.

Veel kopers in Madrid komen niet voor een tweede woning aan zee, maar voor werk, studie of het leven in een hoofdstad met internationale bedrijven en instellingen. Wie al weet dat een verhuizing naar Madrid eraan komt, koopt soms op plan terwijl de baan, de studie of het verblijf nog moet beginnen. Dat vraagt om een hypotheekaanvraag die vanuit het buitenland wordt voorbereid: inkomen, bestaande schulden en arbeidscontract moeten vertaald en soms geapostilleerd worden aangeleverd, terwijl de koper zelf nog niet in Spanje woont.

Het lastige punt is de timing: de datum waarop de nieuwe baan of het verblijf in Madrid start, valt zelden precies samen met de opleverdatum van de woning. Een bank wil weten wanneer de lening daadwerkelijk wordt opgenomen en hoe de laatste termijn aan de promotor wordt gedekt. Het dubbelbelastingverdrag tussen Spanje en het land van herkomst is hierbij relevant, omdat het bepaalt hoe buitenlands inkomen tijdens de opbouwfase wordt beoordeeld, nog voordat de koper fiscaal inwoner van Spanje wordt.

Naast de appartementen in de groeiwijken van de hoofdstad bestaat de provincie Madrid uit een reeks dorpen waar nieuwbouw er anders uitziet: een los perceel met een woning die in opdracht van de koper wordt gebouwd, in plaats van een groot project van een promotor. Deze vorm van eigen bouw, bekend als autopromoción, verloopt met andere mijlpalen en andere bouwtermijnen dan een appartement in een wijk met honderden eenheden. De bank beoordeelt hier niet de voortgang van een hele promotie, maar de voortgang van één woning op één kavel, met eigen vergunningen van de gemeente.

De taxatie van zo'n dorpswoning combineert de waarde van de grond met de geschatte waarde van de afgewerkte woning, en dat vraagt om andere referenties dan in de stad: vergelijkbare percelen en vrijstaande huizen in hetzelfde dorp of dezelfde streek, niet in een nieuwbouwwijk. De regionale overheid van de Comunidad de Madrid stelt het tarief van de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen vast en regelt ook de zegelrechten die bij nieuwbouw gelden naast de btw van 10 procent; de exacte tarieven staan in de tabel op deze pagina en verschillen niet tussen stad en dorp, maar de gemeentelijke procedures voor vergunningen wel.

Madrid-Barajas is een van de grote internationale luchthavens van Spanje, met ruime verbindingen vanuit veel landen, en dat maakt de hoofdstad voor niet-ingezeten kopers relatief eenvoudig te bereiken voor de momenten die er echt toe doen: een bezoek aan de bouwplaats bij een belangrijke fase, het openen van de Spaanse bankrekening, of de ondertekening bij de notaris. Omdat de provincie geen kust heeft en dus geen typisch vakantieritme kent, plannen kopers hun reizen hier meestal rond bouwfasen en bankafspraken, niet rond een zomerverblijf.

Het binnenlandse klimaat van Madrid, met warme zomers en koude winters, kan het bouwtempo op de werf beïnvloeden, en dat raakt indirect ook de planning van een bezoek: een afspraak die in de zomer is voorzien, kan door vertraging in de winter vallen, of omgekeerd. Niet-EU-burgers die zonder visum reizen, mogen 90 dagen binnen een periode van 180 dagen in de Schengenzone verblijven, en wie meerdere keren moet overkomen voor taxatie, ondertekening en oplevering, doet er goed aan deze bezoeken zorgvuldig te spreiden in plaats van ze allemaal in één kort verblijf te proppen.

De gegevens in dit onderdeel over Madrid (provincie) zijn gemeten en voorzien van datum en bron: ze betreffen de bevolking, de vraagprijzen van woningen, de bereikbaarheid en het klimaat. Zo krijgt u, als toekomstige koper met een Spaanse hypotheek, een realistisch beeld om uw budget voor de aankoop te bepalen.

Volgens de jaarlijkse telling van het INE stonden op 1 januari 2025 in de gehele provincie Madrid 7.113.886 inwoners ingeschreven. Dit cijfer omvat dus alle gemeenten van de provincie, niet uitsluitend de stad die dezelfde naam als de provincie draagt. In de provincie Madrid beschikken 1.181.319 inwoners over een buitenlandse nationaliteit, zo'n 17 per honderd. Dit aandeel is substantieel zonder overheersend te zijn, en verschilt sterk tussen de afzonderlijke plaatsen in de provincie.

Volgens het INE stonden op 1 januari 2022 maar 3.042 Nederlanders ingeschreven in de hele provincie Madrid. Omdat het padrón enkel permanente bewoners telt, blijven eigenaars van een tweede woning in deze cijfers buiten beeld. De tabel hieronder toont de belangrijkste buitenlandse nationaliteiten die op 1 januari 2025 ingeschreven stonden in Madrid (provincie), op basis van de gemeentelijke cijfers van het INE.

De volgende tabel toont nationaliteiten die de jaarlijkse telling niet apart vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geregistreerd in de gehele provincie Madrid op 1 januari 2022. Dit is de laatste INE-editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

De 24.729 woningen die wij momenteel in de provincie Madrid registreren, hebben een mediane prijs van 3.830 €/m² en een mediaan bedrag van 360.000 €. Beide liggen boven de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we in heel Spanje in de gaten houden. Tussen 2.750 € en 5.910 € per vierkante meter bevindt zich de kern van het aanbod, daarnaast bestaan er merkbaar goedkopere en merkbaar duurdere woningen.

Op de mediane vraagprijs van 360.000 € in Madrid (provincie) bedraagt de overdrachtsbelasting voor een bestaande woning, tegen het tarief van 6 %, ongeveer 21.600 €. Met circa 4.300 € voor notaris, kadaster en gestoría komt het totaal op 25.900 € boven op de koopsom, dat uit eigen middelen moet komen, los van de hypotheek. Dit zijn vraagprijzen uit advertenties die actief waren op 2026-10-05, geen daadwerkelijke verkoopprijzen. De uiteindelijk betaalde prijs wordt onderhandeld en hangt af van de staat, de exacte ligging en de oriëntatie van elke woning.

Binnen één provincie kunnen de verschillen groot zijn: deze tabel zet de door ons gevolgde plaatsen in Madrid naast elkaar, met inwoners, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter.

In 05/2026 telde Madrid (provincie) volgens een experimentele INE-raming 13.431 woningen die als toeristische verhuur worden aangeboden, samen 51.387 slaapplaatsen, oftewel zo'n 2 per duizend inwoners. Die dichtheid is laag en wijst op een overwegend residentiële markt, waar permanente bewoners de toon zetten.

Wie in Madrid een woning overweegt, heeft te maken met één enkele commerciële luchthaven, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD). Ga na of deze luchthaven in het reisseizoen verbonden is met de thuisluchthaven, want afhankelijk van de locatie van de woning binnen de provincie kan een andere luchthaven dichterbij liggen. De onderstaande klimaatwaarden zijn afkomstig uit metingen bij Madrid, de hoofdstad van de provincie, en gelden niet noodzakelijk voor het binnenland, hooggelegen gebieden of andere eilanden binnen dezelfde provincie. Met slechts 6,3 °C gemiddeld en een minimum van 2,7 °C in januari, tegenover 25,1 °C en een maximum van 31,3 °C in augustus, is de winter hier uitgesproken koud naar Spaanse maatstaven. Goede isolatie en verwarming wegen dan ook mee in de woonlasten. De jaarlijkse neerslag ligt rond 421 mm, verdeeld over ongeveer 59 dagen met meetbare regen: een gematigd regenpatroon. Deze gegevens komen van AEMET, de Spaanse staatsweerdienst, en betreffen de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van station Madrid, Retiro op ongeveer 2 kilometer afstand; vooral landinwaarts of op hoogte kan de werkelijkheid ietwat afwijken.

Het INE registreerde 78.375 woningverkopen in de provincie Madrid over de twaalf maanden tot 06/2026. Zo'n actieve markt levert doorgaans meer referentiepunten en een breder aanbod op voor wie vergelijkt. Deze cijfers gelden voor de provincie Madrid als geheel en kunnen sterk verschillen van plaats tot plaats en van woning tot woning. Laat ons weten wat u zoekt, dan bekijken we de cijfers samen voor uw situatie.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Madrid bedraagt het algemene tarief 6 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een nieuwbouwwoning in Madrid betaalt u doorgaans een aanbetaling bij reservering, gevolgd door termijnbetalingen tijdens de bouw en een slotbetaling bij oplevering, wanneer de akte bij de notaris wordt getekend. Die tussentijdse termijnen komen rechtstreeks van uw eigen middelen, niet van de Spaanse hypotheek.

De hypotheek wordt namelijk pas uitbetaald op het moment van de notariële levering, omdat de bank een onderpand nodig heeft dat juridisch en fysiek bestaat. Dat betekent dat u de periode tussen reservering en oplevering met eigen liquiditeit moet overbruggen, terwijl de bank op de achtergrond het dossier al voorbereidt.

Voor een woning-op-plan baseert de bank haar eerste beoordeling op de bouwvergunning, de architectplannen, de inschrijving van de grond in het kadaster en de reputatie en garanties van de ontwikkelaar. Dit levert een voorlopige inschatting op, geen definitieve toezegging.

Vlak vóór de oplevering voert de bank een eindtaxatie uit op de daadwerkelijk afgebouwde woning en vergelijkt deze met de oorspronkelijke plannen. Pas dan worden de definitieve leenvoorwaarden, zoals de looptijd en het gekozen rentetype, vastgesteld. Een eerdere indicatie moet u dus als voorlopig behandelen, niet als een gegarandeerde uitkomst.

Elk project in Madrid kent een eigen tijdlijn, maar de opeenvolging van stappen is vergelijkbaar. De onderstaande tabel geeft een indicatie van wat er in elke fase gebeurt en waar de bank wel of niet bij betrokken is.

Ongeacht of het om nieuwbouw of een bestaande woning gaat, wil een Spaanse bank uw financiële situatie in Nederland kunnen beoordelen. De gevraagde documenten kunnen per bank verschillen, maar de kern is meestal gelijk.

Bij nieuwbouw in Madrid betaalt u geen overdrachtsbelasting (ITP), maar 10% btw plus zegelrecht, naast notaris, kadaster, gestoría en de bankvaluatie. Deze kosten komen los van de hypotheeksom en moeten uit eigen middelen worden voldaan.

Als eigenaar-niet-resident dient u jaarlijks de aangifte niet-resident inkomstenbelasting (Modelo 210) in. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf; de 90/180-dagenregel geldt voor niet-EU-burgers, niet voor u. De zogeheten Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is per 3 april 2025 beëindigd en is geen optie meer, ook niet als aanvullend argument bij de aankoop.

Verkoopt u de woning later als niet-resident, dan houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot op uw belasting. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico op de aankoopprijs zelf.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.