Neubau in Madrid finanzieren: Was Käufer aus Deutschland wissen sollten

Bei einem Bestandsobjekt ist die Reihenfolge einfach: Kaufvertrag, Bewertung, Notartermin, Übergabe. Bei einem Neubau oder einem Neubauprojekt im Bau in Madrid läuft es anders. Der Bauträger verlangt in der Regel gestaffelte Zahlungen während der Bauzeit, während die Bank erst am Ende, wenn der Rohbau oder das fertige Objekt existiert, eine endgültige Finanzierung ausreichen kann. Dazwischen liegt eine Phase, in der Käufer, Bauträger und Bank koordiniert werden müssen.

Als Kreditvermittler, der bei der Banco de España unter der Nummer E480 registriert ist, vergleichen wir bei Colibrí Finances über 20 spanische Banken und bereiten die Unterlagen so vor, dass Bank und Bauträger denselben Zeitplan verstehen. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und das wird vorher schriftlich vereinbart.

Madrid ist eine Binnenprovinz ohne Küste, geprägt von der Hauptstadt selbst und ihrem Umland. Käufer sind vor allem Berufstätige, Investoren und Familien, die von Arbeitsmarkt, internationalen Schulen und städtischer Infrastruktur angezogen werden.

Der Flughafen Madrid-Barajas ist einer der größten Drehkreuze Spaniens mit sehr guter internationaler Anbindung. Das Angebot besteht überwiegend aus Stadtwohnungen, mit stabiler Nachfrage unabhängig von der Saison.

Anders als an der Küste gibt es in der Provinz Madrid keine Hoch- oder Nebensaison, die den Verkauf von Neubauwohnungen antreibt. Die Nachfrage kommt das ganze Jahr über von Berufstätigen, die wegen des Arbeitsmarkts der Hauptstadt zuziehen, von Familien, die einen Umzug mit dem Schuljahr internationaler Schulen abstimmen, und von Investoren, die auf die Stabilität einer Metropole ohne Ferienrhythmus setzen. Für die Finanzierung eines Neubauprojekts bedeutet das, dass die Zahlungspläne des Bauträgers seltener an feste saisonale Fristen gebunden sind als etwa bei einem Ferienobjekt, aber die Bauphasen selbst folgen weiterhin dem üblichen Baufortschritt, unabhängig vom Kalender.

Wer aus dem Ausland kauft, sollte diesen Rhythmus nutzen, um die eigene Planung zu entzerren: Da kein saisonaler Druck besteht, lässt sich die Bankbewertung, die NIE-Beantragung und die Kontoeröffnung in Ruhe koordinieren, ohne dass ein bestimmtes Zeitfenster verpasst wird. Für Familien mit Kindern lohnt es sich dennoch, die Fertigstellung des Objekts mit dem Beginn eines Schuljahrs abzustimmen, damit der Einzug und die Anmeldung an einer internationalen Schule zusammenpassen, auch wenn die Hypothek selbst davon unabhängig bearbeitet wird.

Viele Neubauprojekte in der Provinz Madrid entstehen in Erweiterungsgebieten am Rand der Hauptstadt oder in Gemeinden des Umlands, in denen zuvor wenig oder keine Wohnbebauung stand. Für die Bankbewertung ist das eine besondere Herausforderung, denn es fehlen oft direkte Vergleichsobjekte im selben Straßenzug. Die Gutachter greifen deshalb auf Verkäufe in vergleichbaren, bereits konsolidierten Vierteln der Provinz zurück und berücksichtigen den Entwicklungsstand der Infrastruktur, etwa die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Geschäften und Schulen, die in einem neuen Viertel erst nach und nach entstehen.

Diese Einschätzung wirkt sich unmittelbar auf den Zeitpunkt der Bankfinanzierung aus: Solange ein Viertel noch im Aufbau ist, kann die endgültige Bewertung erst kurz vor Fertigstellung mit vollständiger Sicherheit erfolgen, wenn Umgebung und Ausstattung tatsächlich sichtbar sind. Die Übertragungssteuer bei Weiterverkäufen wird von der Autonomen Gemeinschaft Madrid als Region festgelegt, während bei einem Neubau stattdessen die Mehrwertsteuer von 10 Prozent zuzüglich Stempelsteuer anfällt; die konkrete regionale Tabelle findet sich im Abschnitt direkt im Anschluss an diesen Text.

Wer als Nicht-Resident eine neu gebaute Wohnung in Madrid kauft, muss ab dem Zeitpunkt des Eigentums jährlich die Steuererklärung für Nicht-Residenten, das Modelo 210, einreichen, unabhängig davon, ob die Wohnung selbst genutzt, leer steht oder vermietet wird. Das gilt für eine Stadtwohnung in der Provinz Madrid genauso wie für jedes andere spanische Objekt, und es ist eine laufende Pflicht, die über die Bauphase hinaus jedes Jahr wiederkehrt, solange die Immobilie im Eigentum bleibt.

Sollte die Wohnung irgendwann wiederverkauft werden, behält die Käuferseite bei einem nicht-residenten Verkäufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag an die spanische Steuerbehörde ab, auf Rechnung der endgültigen Steuerschuld. Da Spanien mit dem Wohnsitzland jedes Käufers ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung hat, wird die in Spanien gezahlte Steuer bei der Erklärung im Heimatland üblicherweise angerechnet, was die Doppelbelastung begrenzt, ohne sie vollständig auszuschließen. Diese Punkte gehören zur laufenden Kostenrechnung eines Investments in der Hauptstadtprovinz und sollten von Anfang an eingeplant werden, getrennt von der eigentlichen Hypothekenfinanzierung.

Ein praktischer Vorteil der Provinz Madrid gegenüber vielen Küstenregionen ist die Anbindung: Der Flughafen Madrid-Barajas gehört zu den größten Drehkreuzen Spaniens mit sehr guter internationaler Anbindung, was Reisen für Notartermine, Bankgespräche oder Vor-Ort-Besichtigungen des Bauprojekts erleichtert. Wer aus dem Ausland finanziert, muss dennoch dieselben Schritte durchlaufen wie überall in Spanien: eine spanische Steuernummer NIE beantragen, ein spanisches Bankkonto eröffnen, über das sowohl die Raten an den Bauträger als auch spätere Hypothekenzahlungen laufen, und die vom finanzierenden Institut verlangten Einkommens- und Schuldennachweise aus dem Herkunftsland vorlegen, meist beglaubigt übersetzt und je nach Bank zusätzlich apostilliert.

Weil die Nachfrage in Madrid stark von Berufstätigen und Familien getragen wird, die beruflich pendeln oder mehrfach im Jahr anreisen, lohnt es sich, Bank- und Notartermine so zu bündeln, dass ein einziger Aufenthalt in der Hauptstadt für mehrere Schritte reicht, etwa die Unterschrift beim Bauträger und ein Gespräch mit der Bank zur Bewertung des Objekts. Als Kreditvermittler mit Sitz in Spanien, reguliert bei der Banco de España, begleitet Colibrí Finances diesen Ablauf über mehr als zwanzig spanische Banken hinweg, bereitet die Unterlagen vor und übersetzt, was die Bank benötigt, ohne dass ein Darlehen oder ein bestimmter Prozentsatz der Finanzierung zugesagt werden kann; die genaue Höhe hängt immer von der Bank, dem Herkunftsland und dem Profil der Käuferseite ab. Wichtig für Reisende von außerhalb der EU: Ein Aufenthalt im Schengen-Raum ist ohne Visum auf 90 Tage je 180 Tage begrenzt, was bei der Planung mehrerer Besuche für Baufortschritt, Bewertung und Notartermin berücksichtigt werden sollte. Der spanische Investoren-Aufenthaltstitel, bekannt als Golden Visa, endete am 3. April 2025 und steht für neue Käufe nicht mehr zur Verfügung.

Die Daten zu Madrid (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Für Leser, die den Kauf in Madrid (Provinz) mit einer spanischen Hypothek stemmen wollen, erleichtern sie eine realistische Einschätzung des benötigten Budgets.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Madrid 7.113.886 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. Rund 17 von 100 Einwohnern der Provinz Madrid besitzen einen ausländischen Pass, insgesamt 1.181.319 Personen. Diese Größenordnung ist deutlich spürbar, fällt aber je nach Ort innerhalb der Provinz sehr unterschiedlich aus.

Laut INE waren am 1. Januar 2022 in der Provinz Madrid nur 8.252 deutsche Staatsangehörige gemeldet, eine kleine Gruppe. Das Padrón erfasst dabei nur ganzjährige Bewohner, Eigentümer von Ferienimmobilien tauchen darin nicht auf. Welche ausländischen Nationalitäten in Madrid (Provinz) zum 1. Januar 2025 am stärksten vertreten waren, zeigt die folgende Übersicht auf Basis der vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Madrid vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

24.729 derzeit inserierte Immobilien ergeben für die Provinz Madrid einen Median von 3.830 €/m² und einen mittleren Preis von 360.000 €. Beides liegt oberhalb des Referenzwerts von 3.210 €/m², den wir aus 127 Orten in ganz Spanien errechnen. Wer sich am aktuellen Markt orientiert, findet die Hälfte aller Objekte preislich zwischen 2.750 € und 5.910 € je Quadratmeter wieder. Günstigere wie teurere Immobilien existieren auf beiden Seiten dieser Spanne.

Beim medianen Angebotspreis von 360.000 € in Madrid (Provinz) liegt die Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien zum Satz von 6 % bei etwa 21.600 €, zuzüglich rund 4.300 € für Notar, Grundbuch und Gestoría. Insgesamt sind das rund 25.900 €, die als Eigenkapital zusätzlich zum Kaufpreis bereitstehen müssen, denn diese Nebenkosten finanziert keine Bank mit. Diese Zahlen sind Angebotspreise aus Inseraten, die am 2026-10-05 aktiv waren, keine tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Der am Ende gezahlte Preis wird individuell verhandelt und hängt vom Zustand, der genauen Lage und der Ausrichtung jeder Immobilie ab.

Innerhalb der Provinz Madrid unterscheiden sich die einzelnen Orte oft deutlich voneinander. Die Tabelle vergleicht Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Quadratmeterpreis der von uns erfassten Orte.

In Madrid (Provinz) wies die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Angeboten für 05/2026 lediglich 13.431 Ferienwohnungen mit 51.387 Betten aus, umgerechnet 2 pro 1.000 Einwohner. Diese geringe Dichte deutet auf einen Markt hin, der überwiegend von dauerhaftem Wohnen geprägt ist.

Innerhalb der Provinz Madrid steht mit Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD) nur ein einziger kommerzieller Flughafen zur Verfügung. Interessenten sollten rechtzeitig klären, ob dieser in der geplanten Reisezeit vom eigenen Heimatflughafen aus erreichbar ist, denn je nach Wohnlage kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz näher liegen. Gemessen wurden diese Klimawerte in oder nahe Madrid, der Provinzhauptstadt; Regionen im Landesinneren, in Höhenlagen oder auf anderen Inseln der Provinz weisen oft ein spürbar anderes Klima auf. Mit 6,3 °C im Januar (Tagesminimum im Schnitt 2,7 °C) und 25,1 °C im August (Tagesmaximum im Schnitt 31,3 °C) fallen die Winter kühl bis kalt aus, deutlich kälter als an der Küste üblich. Entsprechend schlagen Heizkosten und der Zustand der Dämmung spürbar zu Buche. Mit rund 421 mm Niederschlag im Jahr an etwa 59 Tagen mit messbarem Regen zeigt sich ein moderates Regenklima. Quelle der Klimadaten ist die AEMET-Station Madrid, Retiro in rund 2 Kilometer Entfernung, mit den offiziellen Normalwerten für 1981-2010; der genaue Ort kann davon leicht abweichen, vor allem im Inland oder in Höhenlagen.

Das INE registrierte in der Provinz Madrid 78.375 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 06/2026. Je mehr Transaktionen, desto leichter lassen sich Preise vergleichen und desto breiter ist das Angebot. Diese Zahlen beschreiben die Provinz Madrid insgesamt und unterscheiden sich stark von Ort zu Ort und von Immobilie zu Immobilie. Schreiben Sie uns, wonach Sie suchen, dann schauen wir uns die Zahlen für Ihren Fall gemeinsam an.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Madrid beträgt der allgemeine Satz 6 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einem Projekt in Madrid zahlen Käufer üblicherweise eine Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, danach weitere Raten je nach Baufortschritt, und den Rest bei Fertigstellung und Schlüsselübergabe. Eine spanische Bank finanziert in der Regel nicht jede Einzelrate während der Bauzeit, sondern strukturiert den Kredit so, dass die letzte, größte Auszahlung mit der notariellen Beurkundung zusammenfällt, wenn das Objekt fertiggestellt und im Grundbuch eintragbar ist.

Das bedeutet für Käufer aus Deutschland: Die Zwischenraten an den Bauträger müssen häufig zunächst aus eigenen Mitteln oder über ein spanisches Konto beglichen werden, bevor die Bank am Ende die Restfinanzierung freigibt. Wie genau ein Institut diese Übergangszeit handhabt, unterscheidet sich von Bank zu Bank – deshalb lohnt sich ein Vergleich, bevor der erste Vertrag mit dem Bauträger unterschrieben wird.

Die Bewertung (tasación) ist einer der Punkte, die Käufer am meisten überrascht. Bei einem im Bau befindlichen Projekt in Madrid kann der Gutachter das Objekt noch nicht besichtigen wie bei einer Bestandsimmobilie. Stattdessen stützt er sich auf Baupläne, den Baufortschritt, die Baugenehmigung und vergleichbare fertiggestellte Objekte in der Umgebung. Bei Fertigstellung wird häufig eine zweite, endgültige Bewertung erstellt, die dem tatsächlichen Zustand entspricht.

Das hat zwei praktische Folgen: Erstens kann sich zwischen der ersten und der endgültigen Bewertung etwas ändern, wenn sich das Bauprojekt verzögert oder anpasst. Zweitens prüft die Bank parallel weiterhin die Unterlagen des Käufers, damit am Ende, wenn das Objekt fertig ist, keine Überraschungen mehr auftreten. Genau hier hilft ein erfahrener Vermittler: die Fristen von Bauträger, Notar und Bank so abzustimmen, dass die endgültige Auszahlung reibungslos erfolgt.

Spanische Banken verlangen von Nichtresidenten Nachweise über Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten aus dem Heimatland, meist übersetzt von einem vereidigten Übersetzer und manchmal apostilliert. Welche Dokumente genau nötig sind, hängt von der jeweiligen Bank ab. Wer die Unterlagen frühzeitig vorbereitet, verhindert, dass die Bauträgerfristen den Kreditprozess überholen.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich dank der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen, und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen an Bauträger und Bank jedes Wechselkursrisiko. Der frühere Vorteil der „Golden Visa“ für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 entfallen und spielt für die Finanzierung keine Rolle mehr.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.