Financer un logement neuf à Madrid sans résider en Espagne

Financer un logement neuf ou sur plan à Madrid n'a pas grand-chose à voir avec l'achat d'un bien déjà construit. Le promoteur demande des versements échelonnés dès la réservation, souvent bien avant que la banque n'ait pu examiner un bien achevé, puisque celui-ci n'existe encore que sur les plans de l'architecte.

Pour un acheteur qui vit en France, cela signifie gérer deux calendriers en parallèle : les appels de fonds du promoteur, et l'instruction bancaire, qui distingue une expertise provisoire sur plans d'une expertise définitive à la remise des clés.

La province de Madrid correspond à la capitale espagnole et à ses environs, un territoire intérieur sans littoral mais au dynamisme économique important. Elle attire des professionnels, des investisseurs et des acheteurs internationaux liés à l'activité des affaires.

Le marché propose surtout des appartements en ville et des maisons dans les zones résidentielles périphériques. L'aéroport de Madrid-Barajas, l'un des plus grands d'Europe, assure des liaisons directes avec de nombreuses destinations tout au long de l'année.

Dans la province de Madrid, l'achat sur plan recouvre deux réalités très différentes : d'un côté des appartements neufs dans des immeubles urbains, souvent proches des zones d'affaires de la capitale, de l'autre des maisons individuelles construites dans des développements résidentiels de la périphérie. Ces deux types de projets ne mobilisent pas les mêmes garanties de construction ni le même rythme d'appels de fonds, ce qui influence directement la manière dont la banque construit son échéancier de déblocage du prêt.

Pour un appartement en immeuble collectif, la banque suit généralement l'avancement de la copropriété dans son ensemble avant de valider chaque tranche, tandis que pour une maison individuelle en périphérie, l'analyse porte sur la parcelle et le bâti spécifique de ce logement, indépendamment du reste du lotissement. Un acheteur non résident doit donc adapter son dossier selon le type de bien visé dans la province.

La province de Madrid, portée par son dynamisme économique, connaît un développement continu de nouveaux quartiers résidentiels en périphérie de la capitale, où de vastes programmes se construisent souvent par phases successives sur plusieurs années. Pour un acheteur non résident, cela signifie qu'un même programme peut proposer des immeubles déjà livrés à côté d'autres encore sur plan, avec des conditions de financement qui ne sont pas identiques d'une phase à l'autre.

Il est donc essentiel de vérifier à quelle phase précise du programme appartient le bien réservé, car la banque évaluera différemment un immeuble dont la structure est déjà achevée et un autre dont seule la première pierre a été posée. Cette distinction est particulièrement fréquente dans les zones résidentielles périphériques de la province, où plusieurs phases coexistent sur un même terrain pendant plusieurs saisons de commercialisation.

C'est le gouvernement de la Communauté de Madrid qui fixe le taux applicable à l'achat d'un bien existant dans la province, taux présenté dans le tableau régional de cette page ; pour un achat sur plan directement auprès du promoteur, ce sont en revanche la TVA de 10 % et le droit de timbre qui s'appliquent, une différence à intégrer dès le budget prévisionnel, surtout pour des acheteurs internationaux habitués à comparer plusieurs marchés avant de se décider.

Le profil d'acheteur observé dans la province, souvent lié à l'activité professionnelle ou à l'investissement plutôt qu'au tourisme saisonnier, implique une utilisation du bien différente de celle des zones littorales : occupation régulière, location longue durée éventuelle, ou usage professionnel partiel. Une fois propriétaire non résident, la déclaration annuelle via le modèle 210 reste obligatoire, et toute revente future entraînera pour l'acheteur une retenue de 3 % du prix au titre de l'impôt du vendeur non résident.

L'aéroport de Madrid-Barajas, l'un des plus grands d'Europe, assure des liaisons directes tout au long de l'année, ce qui facilite pour un acheteur non résident la multiplication de courts séjours consacrés au suivi du chantier, sans dépendre d'une saison touristique particulière comme c'est le cas sur d'autres marchés espagnols. Cette accessibilité permet d'organiser des visites régulières du bien en construction, en coordination directe avec le promoteur ou son représentant commercial.

Pour autant, l'essentiel du dossier bancaire, de l'ouverture du compte espagnol à l'obtention du NIE, doit être préparé en amont pour ne pas dépendre uniquement de ces déplacements ponctuels. Beaucoup d'acheteurs liés à l'activité professionnelle internationale profitent d'un déplacement d'affaires dans la capitale pour avancer simultanément sur les démarches administratives et sur la visite du chantier, une organisation qui convient bien au rythme de vie de ce profil d'acheteur.

Cette section réunit des chiffres précis et datés sur Madrid (province) - population, prix de vente affichés, accès et climat - chacun avec sa source. Ils vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant de dimensionner le budget de votre futur prêt immobilier.

Le recensement annuel de l'INE recense 7 113 886 résidents inscrits dans la province de Madrid au 1er janvier 2025. Il s'agit bien de la population de toute la province, et non de sa seule capitale administrative. La province de Madrid recense 1 181 319 résidents étrangers, soit près de 17 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

L'INE dénombrait seulement 18 108 ressortissants français au 1er janvier 2025 dans l'ensemble de la province de Madrid. Ce chiffre ne reflète que les personnes inscrites au padrón, et exclut donc les propriétaires de résidences secondaires qui ne vivent pas sur place à l'année. Le nombre de résidents de cette nationalité a augmenté de façon régulière depuis plusieurs années. En 2021, l'INE n'en recensait que 15 663, loin du niveau atteint aujourd'hui d'après les données les plus récentes. Le tableau suivant présente les principales nationalités étrangères enregistrées à Madrid (province) au 1er janvier 2025, d'après le recensement officiel.

Ce second tableau, consacré à la province de Madrid, détaille des nationalités absentes du recensement annuel, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, d'après la dernière édition détaillée de l'INE, en 2022, une année différente de celle du tableau précédent.

Avec 24 729 annonces actives, la province de Madrid affiche un prix médian de 3 830 €/m² et un ticket médian de 360 000 € dans notre base de données. Ce niveau est supérieur à la médiane de 3 210 €/m² observée sur les 127 communes suivies à l'échelle nationale. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 2 750 € à 5 910 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Sur 360 000 €, prix médian à Madrid (province), les droits de mutation au taux de 6 % représentent environ 21 600 €, plus 4 300 € de notaire, registre et gestoría, soit 25 900 € au total. Cette somme doit venir de votre épargne, hors prêt bancaire. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Pour mesurer les écarts au sein d'un même territoire, nous comparons ici les villes suivies dans la province de Madrid selon trois critères: habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré.

À Madrid (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 13 431 le nombre de logements touristiques (51 387 places) en 05/2026, soit environ 2 pour 1 000 habitants. Ce niveau bas dessine un marché essentiellement résidentiel, peu marqué par la location saisonnière.

Dans la province de Madrid, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD) reste le seul aéroport commercial disponible. Nous conseillons de vérifier, selon la saison, l'existence de vols depuis votre aéroport de départ, un aéroport d'une province voisine pouvant parfois être plus proche selon la localisation du bien. Les relevés météorologiques cités ici concernent Madrid, siège administratif de la province, et ne reflètent pas nécessairement le climat des communes intérieures, situées en altitude ou localisées sur d'autres îles. L'hiver est marqué ici: 6,3 °C de moyenne en janvier et 2,7 °C de minimum moyen, contre 25,1 °C en août avec un maximum moyen de 31,3 °C. Mieux vaut prévoir un budget chauffage et une bonne isolation thermique. Les précipitations annuelles s'élèvent à environ 421 mm, réparties sur près de 59 jours de pluie mesurable: un niveau modéré. Ni sécheresse marquée ni excès d'humidité ne caractérisent particulièrement ce climat. Ces valeurs sont issues des normales (1981-2010) de l'AEMET relevées à la station, Madrid, Retiro, à 2 km environ; le climat local peut varier légèrement, notamment dans les terres ou en altitude.

L'INE a comptabilisé 78 375 transactions immobilières dans la province, Madrid, sur les douze mois jusqu'à 06/2026. Ce volume traduit un marché dynamique, propice à la comparaison des prix et à un choix plus large de biens. Ces chiffres décrivent l'ensemble de la province de Madrid et varient beaucoup d'une commune à l'autre, et d'un bien à l'autre. Dites-nous ce que vous recherchez et nous reprendrons les données avec vous.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Madrid, le taux général est de 6 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Acheter sur plan à Madrid signifie signer un contrat avec un promoteur avant même que les fondations soient coulées. Pour la banque espagnole, cela change la manière d'instruire le dossier : l'expert (tasador) ne visite pas un appartement fini, il travaille sur les plans de l'architecte, le permis de construire et le contrat de réservation. Cette expertise sur plan sert de base provisoire pour calculer le montant que la banque pourra prêter, et elle sera revue à la livraison, une fois le bien achevé et inscrit au registre foncier sous sa forme définitive.

Le rythme du prêt suit alors celui du chantier plutôt que celui d'un achat classique. Les banques espagnoles libèrent généralement les fonds par tranches, calées sur les appels de fonds du promoteur — fondations, gros œuvre, finitions, livraison — et non en un seul virement le jour de la signature. Entre les deux, l'acheteur non résident continue souvent de régler certains versements sur ses propres fonds, avant que le prêt ne prenne le relais à la remise des clés.

Le dossier demandé par la banque espagnole à un acheteur résidant en France ressemble à celui d'un achat classique, mais chaque pièce doit être traduite, parfois par un traducteur assermenté, et la liste exacte varie selon l'établissement. La banque veut comprendre vos revenus, vos charges et votre capacité à tenir un remboursement qui, comme pour tout emprunteur, court en général jusqu'à un âge compris entre 70 et 75 ans.

Comme l'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus du bien seront déclarés dans votre pays de résidence, en plus de la déclaration annuelle que tout propriétaire non résident doit déposer en Espagne, le modèle 210.

Les banques espagnoles demandent généralement aux acheteurs non résidents un apport plus important qu'aux résidents ; la part exacte financée dépend de la banque, de votre pays et de votre profil, et ne peut se deviner à l'avance. À cet apport s'ajoutent, pour un bien neuf, la TVA de 10 % et les droits d'enregistrement, ainsi que les frais de notaire, de registre foncier, de gestoría et d'expertise bancaire — des montants à budgétiser dès la réservation, en plus des versements au promoteur.

En tant que citoyen français, vous bénéficiez de la liberté de circulation dans l'Union européenne et pouvez vous installer en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales au-delà de trois mois — le régime dit du « visa doré », réservé aux investisseurs non européens, a d'ailleurs pris fin le 3 avril 2025 et ne concerne donc pas votre situation. La France utilisant l'euro comme l'Espagne, vos versements au promoteur et vos remboursements ne comportent aucun risque de change.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.