Uw woning in Spanje verkopen met een lopende hypotheek: zo werkt de inhouding van 3%

Wie als niet-resident een woning in Spanje koopt met een Spaanse hypotheek, denkt vaak pas jaren later na over de verkoop. Toch is het verstandig om vooraf te begrijpen hoe de fiscale inhouding werkt die de koper verplicht moet toepassen, en hoe die zich verhoudt tot een lening die op dat moment nog niet volledig is afgelost.

De inhouding van 3% is geen boete en geen extra belasting op zich: het is een voorschot dat de Spaanse fiscus via de koper int, vooruitlopend op de belasting die u als verkoper verschuldigd bent. Of er nog een hypotheek op de woning rust, verandert niets aan deze verplichting; de bank en de fiscus volgen elk hun eigen traject, dat bij de notaris samenkomt.

Wanneer u als niet-resident een woning in Spanje verkoopt, is de koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst te betalen. Dit bedrag komt dus niet bij u terecht als verkoper, maar wordt apart afgedragen als voorschot op de belasting die u mogelijk verschuldigd bent over de verkoop.

Dit mechanisme staat volledig los van de vraag of er nog een hypotheek op de woning rust. De bank die de lening heeft verstrekt, kijkt alleen naar het openstaande saldo dat bij verkoop moet worden afgelost; de fiscus kijkt naar de 3% die wordt ingehouden. Beide bewegingen vinden plaats rond dezelfde notarisafspraak, maar vanuit twee gescheiden verplichtingen.

Heeft u bij de aankoop een Spaanse hypotheek afgesloten bij een van de banken die wij vergelijken, dan moet die lening op het moment van verkoop worden afgelost of overgedragen. In de praktijk vraagt de gestoría of de notaris een aflossingsnota op bij de bank, zodat precies bekend is welk bedrag uit de verkoopopbrengst naar de bank moet vloeien voordat de hypotheek wordt doorgehaald in het kadaster.

Pas na deze aflossing en na afdracht van de 3% aan de fiscus ontvangt u het restant van de verkoopprijs. Dit betekent dat de daadwerkelijk uitbetaalde opbrengst altijd lager ligt dan de bruto verkoopprijs, omdat zowel de bank als de fiscus eerder in de rij staan dan u als verkoper.

Na de verkoop moet u, of iemand die namens u optreedt, binnen de gestelde termijn een definitieve afrekening indienen bij de Spaanse fiscus. Daarin wordt de werkelijk verschuldigde belasting over de verkoop berekend en vergeleken met de 3% die al is ingehouden. Is er te veel ingehouden, dan kan het verschil worden teruggevraagd; is er te weinig ingehouden, dan moet u bijbetalen.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe de verkoop en een eventuele winst in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt. Deze afstemming tussen Spaanse en Nederlandse regels is net zo belangrijk als het correct aflossen van de hypotheek bij de notaris.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.