Verkauf mit laufender Hypothek: So funktioniert der 3-%-Steuerabzug

Eine spanische Hypothek endet nicht automatisch, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten – sie wird beim Notartermin aus dem Verkaufserlös abgelöst. Gleichzeitig greift für nicht ansässige Verkäufer eine gesetzliche Regelung: Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie direkt an die spanische Finanzverwaltung ab.

Diese beiden Zahlungen laufen unabhängig voneinander, und genau das führt bei vielen Eigentümern zu Fragen, wenn der Tag des Verkaufs näherrückt. Wer die Mechanik von Anfang an kennt, kann seine Finanzplanung realistischer gestalten.

Wenn Sie heute eine spanische Hypothek aufnehmen, denken Sie vermutlich zuerst an den Kauf. Doch viele Käufer aus Deutschland stellen sich früher oder später auch die Frage, was passiert, wenn sie die Immobilie irgendwann wieder verkaufen – etwa weil sich die Lebensumstände ändern oder weil ein Umzug innerhalb Spaniens geplant ist. Die gute Nachricht: Ein laufender Kredit steht einem Verkauf grundsätzlich nicht im Weg, solange die Restschuld beim Notartermin ausgeglichen wird.

Das Verfahren läuft in der Praxis meist so ab: Aus dem Verkaufserlös wird zunächst die noch offene Darlehenssumme an die spanische Bank zurückgezahlt, und erst der verbleibende Betrag geht an den Verkäufer. Genau an dieser Stelle wird es wichtig, die steuerliche Seite des Verkaufs von Anfang an mitzudenken, denn sie betrifft nicht den Nettoerlös nach Tilgung, sondern den vollen Kaufpreis der Immobilie.

Wenn eine Person, die in Spanien steuerlich nicht ansässig ist, eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des im notariellen Kaufvertrag festgelegten Preises einzubehalten und direkt an die spanische Finanzverwaltung abzuführen. Dieser Betrag wird nicht an den Verkäufer ausgezahlt, sondern gilt als Vorauszahlung auf die Steuer, die auf einen möglichen Gewinn aus dem Verkauf fällig werden kann.

Für Sie als Eigentümer aus Deutschland bedeutet das: Der Käufer zahlt Ihnen beim Notartermin nicht den vollen Kaufpreis aus, sondern nur den um diese 3 % reduzierten Betrag. Die Differenz muss anschließend im Rahmen einer eigenen Steuererklärung in Spanien abgerechnet werden – dort wird geprüft, ob der einbehaltene Betrag höher oder niedriger als die tatsächlich fällige Steuer war.

Hier entsteht häufig Verwirrung, denn beim Notartermin fließen mehrere Zahlungen fast gleichzeitig: Die Bank erhält die Restschuld zur Tilgung des Darlehens, die spanische Finanzverwaltung erhält die 3 % Quellensteuer, und erst danach bekommen Sie als Verkäufer den restlichen Betrag überwiesen. Diese drei Zahlungen sind rechtlich unabhängig voneinander – die Steuer wird nicht etwa nur auf den Betrag berechnet, der nach Abzug der Bankschuld übrig bleibt.

Das kann in bestimmten Situationen dazu führen, dass der Betrag, der Ihnen nach Tilgung der Hypothek und Abzug der Quellensteuer tatsächlich ausgezahlt wird, deutlich geringer ist, als beim ersten Blick auf den Verkaufspreis zu vermuten wäre. Wer eine Restschuld hat, die dem Verkaufspreis nahekommt, sollte diese Rechnung frühzeitig mit einem Steuerberater in Spanien durchgehen, um keine Überraschung am Notartag zu erleben.

Auch wenn ein Verkauf für Sie heute noch weit weg erscheint, lohnt es sich, von Anfang an einige Unterlagen und Informationen im Blick zu behalten. Dazu gehört vor allem ein klarer Überblick über die jährliche Steuererklärung als nicht ansässiger Eigentümer (Modelo 210), da diese Erklärungen später Grundlage für die Berechnung des tatsächlichen Gewinns beim Verkauf sind.

Auch die laufende Kommunikation mit der spanischen Bank ist wichtig: Nur die Bank kann Ihnen zum Zeitpunkt eines möglichen Verkaufs eine verbindliche Aufstellung der Restschuld liefern. Diese Aufstellung braucht die Notarin oder der Notar, um die Zahlungen korrekt zu verteilen.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.