La retenue de 3 % à la vente, quand un prêt espagnol est encore en cours

Beaucoup de propriétaires français qui ont financé leur achat en Espagne avec un prêt espagnol se demandent, des années plus tard, comment se déroulera la revente. Deux mécanismes se superposent le jour de la signature chez le notaire : d'une part la retenue de 3 % que l'acheteur verse à l'administration fiscale espagnole sur le compte du vendeur non-résident, d'autre part le remboursement du capital restant dû à la banque qui a accordé le prêt. Ces deux opérations se règlent le même jour, mais elles obéissent à des logiques différentes et il est utile de les distinguer avant de fixer un prix de vente.

Chez Colibrí Finances, intermédiaire de crédit immobilier inscrit auprès de la Banque d'Espagne (code E480, Loi 5/2019), nous accompagnons surtout des acheteurs au moment de l'achat, mais nous sommes régulièrement interrogés par des clients qui, plusieurs années après, préparent leur vente et veulent comprendre comment s'articulent retenue fiscale et solde du crédit. Voici les points essentiels à connaître.

Quand un non-résident vend un bien situé en Espagne, la loi espagnole impose à l'acheteur de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement à l'administration fiscale, à titre d'acompte sur l'impôt que le vendeur pourrait devoir sur la plus-value réalisée. Cette règle existe pour sécuriser la perception de l'impôt auprès de personnes qui, une fois la vente conclue, ne résident plus en Espagne et pourraient être plus difficiles à contacter. Le vendeur reçoit donc un prix net déjà amputé de cette somme, versée par l'acheteur au moment de la signature.

Ce montant n'est pas un impôt définitif : il s'agit d'un acompte. Le vendeur non-résident doit ensuite déposer une déclaration, le Modelo 210, pour calculer la plus-value réellement obtenue entre le prix d'achat et le prix de vente, en tenant compte des frais justifiés. Si l'impôt dû est inférieur aux 3 % déjà retenus, l'écart peut être réclamé auprès de l'administration ; s'il est supérieur, un complément reste à payer. Ce calcul n'a aucun lien direct avec le crédit hypothécaire encore en cours : la retenue porte sur le prix, pas sur le capital emprunté.

Si le bien est encore grevé d'une hypothèque espagnole au moment de la vente, la banque doit indiquer le capital restant dû à une date précise, généralement via un certificat de dette. Ce document permet au notaire de calculer combien du prix de vente servira à solder le prêt avant que le vendeur ne perçoive le reste. En pratique, le jour de la signature, une partie du prix est directement versée à la banque pour annuler la dette, une autre partie correspond à la retenue de 3 % versée à l'administration fiscale, et le solde revient au vendeur.

Une fois le prêt remboursé, l'hypothèque doit encore être annulée dans le registre de la propriété : cette démarche, appelée cancelación registral, se fait généralement après la vente et peut prendre quelques semaines. Tant qu'elle n'est pas faite, le registre continue de mentionner l'ancienne charge, même si la dette est déjà soldée économiquement. Une gestoría s'occupe habituellement de cette formalité pour le compte du vendeur ou du nouvel acquéreur.

Pour un vendeur qui a encore un prêt en cours, il est utile de distinguer trois montants avant de fixer un prix : le prix de vente affiché, la part retenue par l'administration fiscale, et le capital restant dû à la banque. Le montant réellement perçu correspond au prix de vente, moins la retenue de 3 %, moins le solde du prêt, moins les frais de notaire, de gestoría et d'éventuelle commission d'annulation anticipée prévue dans le contrat de prêt. Oublier l'un de ces éléments conduit souvent à surestimer ce que l'on touchera réellement à la signature.

Il est également utile de vérifier, avec la banque, s'il existe une commission d'annulation anticipée, et d'anticiper le délai nécessaire pour obtenir le certificat de dette à jour, car le notaire en a besoin avant la signature. Ces vérifications se font en parallèle du calcul de la retenue fiscale, mais elles répondent à des règles bancaires différentes de celles de l'administration fiscale.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition. Cela ne dispense pas le vendeur français d'étudier comment déclarer cette vente dans son pays de résidence : il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment la plus-value espagnole doit être mentionnée, et comment la retenue déjà payée en Espagne peut être prise en compte. Comme la France utilise également l'euro, le transfert du produit de la vente ne pose pas de question de change, ce qui simplifie au moins cet aspect des opérations bancaires.

Pour un propriétaire français, le fait d'être citoyen de l'Union européenne facilite par ailleurs les démarches administratives en Espagne tout au long de la détention du bien, mais cela ne modifie ni la retenue de 3 %, ni les règles de remboursement du prêt, qui s'appliquent de la même façon à tous les non-résidents.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.