Wat kost een huis in Spanje echt: hypotheek, belasting en bijkomende kosten
Wie een woning koopt in Spanje betaalt meer dan de vraagprijs alleen. Belasting, notaris, registratie, gestoría en taxatie tellen op, naast de eigen inbreng die de bank vraagt. Dit overzicht zet alles op een rij.
Wie er achter deze pagina staat. Colibrí Finances is het hypotheekmerk van PISOK NUEVO HOGAR, S.L., een kredietbemiddelaar die geregistreerd staat bij de Spaanse Centrale Bank (code E480). Wij vergelijken meer dan 20 Spaanse banken voor mensen die in het buitenland wonen. De studie is gratis; wij rekenen alleen kosten als u tekent, vooraf schriftelijk overeengekomen. Wij helpen u graag in het Engels.
Meer dan de koopsom alleen
Een woning kopen in Spanje betekent rekenen met twee blokken kosten: de financiering zelf en de belastingen en kosten rond de aankoop. Voor kopers uit Nederland komt daar de vraag bij hoe de Spaanse bank naar een niet-ingezetene kijkt, en welke documenten uit Nederland vertaald moeten worden.
Bij Colibrí Finances vergelijken wij meer dan twintig Spaanse banken, bereiden wij het dossier voor en begeleiden wij het proces tot aan de notaris. De oriëntatie is gratis en vrijblijvend; wij rekenen alleen een vergoeding als u tekent, vooraf schriftelijk afgesproken.
Spaanse banken vragen niet-ingezetenen doorgaans om een grotere eigen inbreng dan ingezetenen; het exacte aandeel hangt af van de bank, Nederland en uw profiel.
De hypotheek voor een koper uit Nederland
Een Spaanse hypotheek voor niet-ingezetenen loopt meestal tot de leeftijd van ongeveer 70 tot 75 jaar en kan vast, variabel op basis van de Euribor, of een combinatie daarvan zijn. Om te kopen en te betalen heeft u sowieso een Spaans fiscaal nummer (NIE) en een Spaanse bankrekening nodig, ook als u de woning volledig zelf financiert.
De bank kijkt naar inkomen en bestaande schulden in Nederland, meestal via documenten die beëdigd vertaald moeten worden en soms van een apostille voorzien. Welke stukken precies nodig zijn verschilt per bank, dus wij stellen het dossier per geval samen.
NIE
Fiscaal nummer
Verplicht om te kopen, te lenen en belasting te betalen in Spanje.
IBAN
Spaanse rekening
Nodig voor de betaling aan de notaris en de doorlopende hypotheeklasten.
90/180
Verblijf zonder visum
Als niet-EU-burger kunt u dit vergeten; als Nederlander reist u vrij zonder deze limiet.
3 %
Bij latere verkoop
De koper houdt dit percentage in op de prijs als u ooit als niet-ingezetene verkoopt.
Belasting en vaste kosten rond de aankoop
Bovenop de prijs komt de overdrachtsbelasting (ITP) bij een bestaande woning, waarvan het tarief per regio wordt vastgesteld; bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan 10 % btw plus zegelrecht. Daarnaast betaalt u de notaris, de inschrijving in het kadaster, de gestoría die de administratie afhandelt, en de taxatie die de bank laat uitvoeren voordat de lening wordt goedgekeurd.
Deze posten samen bepalen hoeveel geld u naast de eigen inbreng voor de hypotheek nog nodig heeft. Wij nemen dit mee in het gratis en vrijblijvend haalbaarheidsonderzoek, zodat u vooraf weet waar u aan toe bent.
| Kostenpost | Wanneer | Wie berekent |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP) | Bij de akte | Regionale overheid |
| Notaris | Bij ondertekening | Notaris |
| Inschrijving kadaster | Na de overdracht | Registro de la Propiedad |
| Gestoría | Doorlopend | Gestor |
| Taxatie bank | Voor goedkeuring lening | Taxatiebureau |
Documenten uit Nederland en de tijdlijn
Voor de hypotheekaanvraag verzamelt u onder meer: jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen, de laatste aangifte inkomstenbelasting, recente bankafschriften van de afgelopen maanden, een overzicht van lopende leningen of hypotheken, en een geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart.
De inschrijving in het kadaster neemt na de overdracht doorgaans enkele weken in beslag. Wij vertalen wat de bank nodig heeft en volgen het proces tot aan de notaris, zodat u niet zelf tussen instanties heen en weer hoeft te schakelen.
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Na de aankoop: belasting als niet-ingezetene
Zolang u niet-ingezetene bent en eigenaar van Spaans vastgoed, doet u jaarlijks aangifte via het Modelo 210. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit uw Spaanse woning in uw aangifte thuis worden verwerkt.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop loopt u geen wisselkoersrisico op de koopsom zelf. De Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is beëindigd sinds 3 april 2025 en is geen route meer om via deze aankoop een verblijfsvergunning te krijgen; als EU-burger geniet u sowieso vrij verkeer en kunt u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, met inschrijving als resident bij langer verblijf.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Hoeveel eigen geld moet ik meenemen als Nederlandse koper?
Spaanse banken vragen niet-ingezetenen doorgaans om een grotere eigen inbreng dan ingezetenen. Het exacte aandeel hangt af van de bank, uw land en uw persoonlijke profiel, dus dit bepalen wij pas na een concreet dossier. Reken sowieso ook op de belasting en kosten rond de aankoop, die los staan van de lening zelf.
Moet ik voor de hypotheek al een Spaanse bankrekening hebben?
Ja, u heeft een Spaanse bankrekening en een NIE nodig om te kopen en om de hypotheek en lopende lasten te betalen. Deze rekening opent u meestal bij dezelfde bank die de lening verstrekt, al kan dat ook een andere Spaanse bank zijn. Wij begeleiden dit onderdeel als deel van het dossier.
Is de Golden Visa nog een optie bij deze aankoop?
Nee, de Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is beëindigd sinds 3 april 2025 en kan niet meer worden aangevraagd via een woningaankoop. Als EU-burger heeft u dit overigens niet nodig: u geniet vrij verkeer en kunt zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, met inschrijving als resident bij langer verblijf.
Hoe lang mag ik als Nederlander in Spanje verblijven zonder extra formaliteiten?
Als EU-burger geldt voor u geen 90/180-dagenregel; u mag zich vrij bewegen en zelfs zonder tijdslimiet in Spanje verblijven. Bij een verblijf van langere duur is inschrijving als resident wel verplicht. De 90/180-regel geldt voor burgers van landen buiten de EU, zoals het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten.
Wat is het Modelo 210 en moet ik dat elk jaar indienen?
Het Modelo 210 is de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen met Spaans vastgoed, ook als u de woning niet verhuurt. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar laat een Nederlandse belastingadviseur bevestigen hoe deze inkomsten in uw Nederlandse aangifte moeten worden verwerkt.