Le coût réel d'un achat immobilier en Espagne : prêt, taxes et frais annexes
Au moment de signer chez le notaire, le prix affiché n'est jamais le montant total à prévoir. Entre le prêt, les impôts et les frais administratifs, un acheteur résidant en France doit anticiper chaque poste pour éviter les mauvaises surprises en Espagne.
Qui se cache derrière cette page. Colibrí Finances est la marque de courtage en crédit de PISOK NUEVO HOGAR, S.L., intermédiaire de crédit immatriculé auprès de la Banque d'Espagne (code E480). Nous comparons plus de 20 banques espagnoles pour les personnes qui vivent à l'étranger. L'étude est gratuite ; nous ne facturons des honoraires que si vous signez, convenus par écrit au préalable. Nous répondons en anglais.
Un budget qui va bien au-delà du prix de vente
Acheter un bien en Espagne suppose de raisonner en coût global, pas seulement en prix affiché. À la somme versée au vendeur s'ajoutent la fiscalité liée à la transaction, les honoraires du notaire, l'inscription au registre foncier, les frais de gestoría et, si un financement est nécessaire, l'expertise bancaire du bien. Ces éléments varient selon la région, le type de bien et le profil de l'acheteur.
Pour un acheteur venant de France, la situation présente un avantage concret : la monnaie commune supprime tout risque de change sur les virements liés à l'achat. Cela ne dispense toutefois pas de préparer un dossier complet, incluant les justificatifs de revenus et un numéro fiscal espagnol, avant même de commencer les visites en Espagne.
Les banques espagnoles demandent généralement un apport plus élevé aux non-résidents qu'aux résidents ; la part exacte dépend de la banque, du pays et du profil de l'emprunteur.
Les documents et démarches préalables
Avant toute signature en Espagne, deux démarches administratives sont incontournables : obtenir un numéro d'identification fiscal espagnol (NIE) et ouvrir un compte bancaire en Espagne, indispensable pour recevoir les fonds, payer le vendeur et régler les frais liés à l'achat. Ces deux étapes conditionnent l'ensemble du processus, y compris le dépôt d'une demande de prêt.
Les banques examinent ensuite un dossier basé sur les revenus et les engagements financiers du demandeur en France, avec des documents souvent traduits par un traducteur assermenté et parfois apostillés. La liste précise varie d'un établissement à l'autre, ce qui justifie de comparer plusieurs banques avant de s'engager.
NIE
Numéro fiscal obligatoire
Aucun achat, ni aucun financement, ne peut être finalisé en Espagne sans ce numéro d'identification attribué par les autorités espagnoles.
10 %
TVA sur le neuf
Les logements neufs en Espagne sont soumis à la TVA plutôt qu'aux droits de mutation applicables aux biens anciens.
3 %
Retenue à la revente
Le jour où un non-résident revend un bien, l'acheteur retient 3 % du prix pour le compte du Trésor espagnol.
Le détail des frais annexes
Sur un bien ancien en Espagne, les droits de mutation (ITP) sont fixés par chaque région et s'ajoutent au prix ; sur un bien neuf, c'est la TVA de 10 % accompagnée d'un droit de timbre. À cela s'ajoutent les honoraires du notaire, l'inscription au registre foncier, les frais de gestoría pour la gestion administrative du dossier, et, en cas de financement, une expertise bancaire du bien destinée à en confirmer la valeur.
Chacun de ces postes intervient à un moment différent de la transaction : certains sont dus avant la signature, d'autres au moment de l'acte, d'autres encore après, lors de l'inscription au registre. Un tableau de repères aide à visualiser l'ordre des opérations.
| Poste | Taux ou base | Remarque |
|---|---|---|
| TVA (bien neuf) | 10 % | Remplace l'ITP sur le neuf, plus droit de timbre |
| Droits de mutation (ITP) | Variable | Fixés par chaque région pour les biens anciens |
| Notaire | Variable | Honoraires réglementés au niveau national |
| Registre foncier | Variable | Inscription de la propriété et de l'hypothèque |
| Gestoría | Variable | Démarches administratives et fiscales du dossier |
Le prêt lui-même : durée et type de taux
Un prêt espagnol pour un bien en Espagne court en général jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne environ 70 à 75 ans, ce qui limite la durée disponible selon l'âge au moment de la demande. Trois familles de taux coexistent en Espagne : fixe, variable indexé sur l'Euribor, et mixte, chacune avec ses propres avantages et contraintes.
Une fois le prêt accordé, le propriétaire non-résident reste tenu de déposer chaque année une déclaration de revenus des non-résidents (formulaire 210), indépendamment de toute déclaration effectuée en France au titre de la convention de non-double imposition entre les deux pays.
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Si vous vivez en France
L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.
Ce qu'une banque espagnole vous demandera généralement
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Fiscalité chez vous et en Espagne
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.
Séjourner en Espagne
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.
La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.
Questions fréquentes
En tant que Français, dois-je payer plus cher qu'un résident espagnol pour mon prêt ?
Les banques demandent en général un apport plus important aux non-résidents, mais la part exacte dépend de l'établissement, de votre pays et de votre profil financier. Aucun pourcentage type ne peut être annoncé à l'avance ; chaque dossier est étudié individuellement par la banque avant de proposer des conditions.
Puis-je vivre en Espagne sans limite de durée après l'achat ?
Oui, en tant que citoyen français membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales si votre séjour dépasse trois mois.
Le Golden Visa espagnol est-il encore une option pour investir en Espagne ?
Non, ce dispositif a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être présenté comme disponible. L'achat d'un bien en Espagne reste possible sans ce mécanisme, via les voies habituelles de résidence ouvertes aux citoyens de l'Union européenne.
Dois-je déclarer mes revenus locatifs espagnols en France aussi ?
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer précisément comment déclarer les revenus issus d'un bien situé en Espagne dans votre pays de résidence.
Y a-t-il un risque de change puisque je paie depuis la France ?
Non, la France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, ce qui élimine tout risque de change lors de vos paiements ou virements liés à l'achat en Espagne. Seuls les éventuels frais bancaires de transfert restent à vérifier auprès de votre établissement.