La novación es el trámite para cambiar las condiciones de tu hipoteca sin cambiar de banco ni de notario distinto al habitual. Desde junio de 2019, la Ley 5/2019 limita la comisión por pasar de variable a fijo al 0,15% del capital pendiente durante los tres primeros años del préstamo, y a partir del cuarto año esa comisión desaparece.
Qué es exactamente una novación
Una novación hipotecaria es un acuerdo entre tú y tu banco para modificar alguna condición del préstamo que ya tienes firmado. Puede servir para cambiar el plazo, añadir o quitar un titular, o modificar el tipo de interés, que es el caso que nos ocupa aquí: pasar de un tipo variable ligado al euríbor a un tipo fijo.
La diferencia con una subrogación es importante. En la subrogación te vas a otro banco que te ofrece mejores condiciones y asume tu hipoteca. En la novación te quedas donde estás, y es tu propio banco el que modifica el contrato. Esto suele ser más rápido y, si se hace bien, más barato.
Por qué se plantea este cambio ahora
Durante los últimos años muchas familias con hipoteca variable han visto cómo su cuota subía con fuerza por el recorrido del euríbor. Cuando el euríbor empieza a bajar, como ha ocurrido a lo largo de 2024, algunos titulares se plantean lo contrario: fijar la cuota para no depender de las oscilaciones futuras, aunque eso signifique renunciar a bajadas adicionales del índice.
No hay una respuesta única sobre si conviene o no. Depende de tu perfil de riesgo, de cuánto capital te queda pendiente y de cuántos años te quedan de hipoteca. Por eso conviene hacer números antes de firmar nada, no solo mirar el tipo que te ofrecen.
Pasos para hacer la novación
1. Pide a tu banco una simulación por escrito
Antes de mover nada, solicita que te den por escrito el tipo fijo que te ofrecen, la cuota resultante y la comisión que te van a aplicar. No te fíes de lo que te cuenten por teléfono: pide el documento.
2. Compara con otras opciones
Aunque la novación con tu banco suele ser la vía más cómoda, no está de más comparar esa oferta con lo que te podrían ofrecer otras entidades mediante una subrogación. A veces la diferencia de tipo compensa el coste de cambiar de banco, y a veces no.
3. Firma del documento de novación
Si aceptas, el banco prepara un documento de novación modificativa. En muchos casos no es obligatorio acudir a notaría, salvo que el banco lo exija o que la modificación afecte a otros aspectos que sí requieran elevación a público. Conviene preguntar esto expresamente, porque influye en el coste final.
4. Inscripción en el Registro si procede
Si la novación se formaliza ante notario y afecta a condiciones esenciales del préstamo, se suele inscribir en el Registro de la Propiedad. Este paso puede generar gastos adicionales, que conviene preguntar de antemano.
Cuánto cuesta la novación
Aquí es donde más dudas surgen. La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019, regula expresamente este supuesto en su artículo 23. Establece que cuando la novación consiste en el cambio de tipo variable a fijo, la comisión que puede cobrar el banco está limitada:
- Durante los tres primeros años de vida del préstamo: máximo el 0,15% del capital pendiente de amortizar.
- A partir del cuarto año: no se puede cobrar comisión alguna por este concepto.
Esto es así independientemente de lo que diga tu escritura original sobre comisiones por modificación de condiciones; la ley es de aplicación obligatoria desde esa fecha para hipotecas firmadas con posterioridad, y en la práctica muchos bancos la aplican también a los contratos anteriores cuando se trata de este tipo concreto de novación.
Además de esa comisión, hay que tener en cuenta otros posibles costes:
- Gastos de gestoría, si el banco los repercute.
- Gastos de notaría y registro, en caso de que la novación se eleve a escritura pública.
- El propio coste de oportunidad: renunciar a un tipo variable bajo en un entorno de euríbor a la baja tiene su precio, aunque no aparezca en ninguna factura.
Un detalle que no todo el mundo conoce: la propia Ley 5/2019 establece la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para las escrituras de novación que se limiten a modificar el tipo de interés, siempre que no se amplíe el capital ni se alargue el plazo. Esto puede suponer un ahorro relevante frente a una subrogación o una nueva hipoteca.
Documentación que te van a pedir
El proceso de novación suele ser menos exigente en papeleo que una subrogación o una hipoteca nueva, porque el banco ya te conoce. Aun así, es habitual que te pidan:
- DNI o NIE en vigor de todos los titulares.
- Últimas nóminas o declaración de la renta, si eres autónomo.
- Vida laboral actualizada.
- Último recibo de la hipoteca y certificado de saldo pendiente.
- En algunos casos, justificante de estar al corriente de pago con la entidad.
El banco puede volver a valorar tu capacidad de pago, aunque sea de forma más ligera que en una concesión inicial, porque al fin y al cabo está asumiendo un compromiso a tipo fijo que le afecta a su propio riesgo.
Qué revisar antes de firmar
No te quedes solo con el número de la cuota. Revisa también:
- El tipo de interés fijo exacto en términos de TAE, no solo el TIN.
- Si existe algún seguro vinculado nuevo o modificado para acceder a ese tipo.
- El plazo restante, porque en algunas novaciones el banco propone alargarlo y eso cambia el cálculo del coste total.
- Si hay cláusula de comisión por amortización anticipada en el nuevo tipo fijo, y cuál es su importe.
Pide siempre el cuadro de amortización completo con el nuevo tipo antes de firmar. Es la única forma de comparar de verdad lo que pagabas con lo que vas a pagar.
Cuándo tiene sentido y cuándo no
Si te quedan muchos años de hipoteca y el diferencial de tu variable actual es bajo, pasar a fijo puede no compensar si el tipo fijo que te ofrecen es sensiblemente más alto que tu cuota actual. Si, por el contrario, tu hipoteca tiene un diferencial alto o te preocupa la incertidumbre de las cuotas futuras, fijar el tipo puede darte tranquilidad, aunque pagues algo más en según qué escenario de euríbor.
No existe una fórmula universal. Depende de cada caso, de cada banco y de las condiciones concretas que te pongan sobre la mesa.
En Colibrí Finances estudiamos tu caso sin compromiso: solo se cobra si al final firmas lo que te hayamos conseguido. Te acompañamos hasta la firma.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negociar la comisión de novación con mi banco?
La comisión máxima está limitada por ley, pero dentro de ese límite sí hay margen de negociación, sobre todo si eres cliente antiguo o tienes otros productos contratados con el banco.
¿La novación requiere ir al notario obligatoriamente?
No siempre. Depende de qué se modifique y de la política de cada entidad. Conviene preguntarlo antes, porque si hay notaría y registro el coste final puede subir.
¿Qué diferencia hay entre novación y subrogación?
En la novación te quedas con tu banco y se modifica el contrato existente. En la subrogación cambias de entidad y es el nuevo banco el que asume tu hipoteca con nuevas condiciones.
¿Puedo hacer la novación si tengo algún retraso puntual en el pago?
Cada entidad valora esto de forma distinta. Lo habitual es que pidan estar al corriente de pago en el momento de formalizar la novación, así que conviene regularizar la situación antes de iniciar el trámite.
Publicado por Colibrí Finances el 27/10/2026.