Desde el 10 de noviembre de 2018, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018, es el banco quien paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la constitución del préstamo hipotecario, no el cliente. Esta norma es estatal y rige igual en toda España, aunque el tipo del impuesto sigue siendo competencia de cada comunidad autónoma.
Este cambio generó bastante confusión en su momento, porque en apenas unas semanas el criterio dio varios giros. Vamos a explicar cómo quedó la situación, qué gastos siguen recayendo en el cliente y qué diferencias hay entre comunidades.
Cómo llegamos hasta aquí
Hasta 2018, el sujeto pasivo del IAJD en la constitución de hipotecas era el prestatario, es decir, la persona que pedía el préstamo. Así lo venía interpretando la jurisprudencia y así lo aplicaban notarías y registros. En octubre de 2018, una sentencia del Tribunal Supremo cambió ese criterio y atribuyó el pago al banco. Días después, el pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del propio Supremo revisó esa decisión y volvió a situar el pago en el cliente, generando una enorme inseguridad jurídica.
El Gobierno resolvió la situación por la vía rápida: el Real Decreto-ley 17/2018, publicado en el BOE el 9 de noviembre de 2018 y en vigor desde el día siguiente, modificó el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para establecer que, en los préstamos con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo del IAJD es el prestamista. Poco después, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019, consolidó este reparto de gastos a nivel legal, no solo reglamentario.
Qué gastos sigue pagando el cliente hoy
Que el banco asuma el IAJD no significa que la hipoteca salga gratis en trámites. La Ley 5/2019 reparte así los principales gastos de formalización:
- Tasación de la vivienda: la paga quien pide el préstamo.
- Notaría: corresponde al banco, salvo las copias que pida el cliente para su propio uso.
- Registro de la Propiedad: corresponde al banco.
- Gestoría: corresponde al banco cuando gestiona los trámites de la operación.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca: corresponde al banco.
Esto aplica a la escritura de préstamo hipotecario. Es importante no confundirlo con la compraventa de la vivienda, que es un acto jurídico distinto y tiene sus propias reglas.
Cuándo el AJD sigue recayendo en el comprador
Si compras una vivienda nueva (obra nueva, sujeta a IVA), la operación tributa por IVA más Actos Jurídicos Documentados, y ese AJD de la compraventa lo paga el comprador, no el banco. Aquí no hablamos del impuesto de la hipoteca, sino del impuesto de la transmisión de la vivienda, que sigue un régimen distinto.
Si compras una vivienda de segunda mano, la operación tributa por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar de IVA más AJD, así que en ese caso no se genera este impuesto por la compraventa, aunque sí puede aparecer AJD si hay algún documento notarial adicional sujeto a este gravamen.
También puede aparecer AJD a cargo del cliente en determinadas novaciones hipotecarias, por ejemplo cuando se amplía el capital del préstamo o se añaden garantías, ya que esa parte de la operación no queda cubierta por las exenciones pensadas para las novaciones de tipo de interés.
El tipo de AJD varía según la comunidad autónoma
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un tributo cedido a las comunidades autónomas, que tienen capacidad normativa para fijar el tipo aplicable dentro de su territorio y para aprobar bonificaciones propias. Esto significa que, aunque el reparto de quién paga el impuesto de la hipoteca es igual en toda España por ser una norma estatal, el porcentaje que se aplica cuando el AJD sí recae sobre un particular, por ejemplo en la compra de una vivienda nueva, cambia de una comunidad a otra y se revisa con cierta frecuencia en las leyes de presupuestos autonómicos.
Por eso, en lugar de dar aquí un listado de porcentajes que puede quedar desactualizado en pocos meses, lo que sí podemos explicar son los criterios que se repiten en varias comunidades:
- Existe un tipo general de AJD que se aplica a la mayoría de operaciones.
- Muchas comunidades aplican un tipo reducido para la compra de vivienda habitual cuando el comprador es joven, forma parte de una familia numerosa o tiene reconocida una discapacidad, normalmente con límites de edad, de renta o de valor de la vivienda que conviene revisar caso por caso.
- Algunas comunidades vinculan estas bonificaciones a que la vivienda vaya a constituir, de forma efectiva, la residencia habitual del comprador durante un periodo mínimo.
País Vasco y Navarra tienen un régimen fiscal propio derivado del Concierto Económico y del Convenio Económico respectivamente, con normativa foral específica en materia de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, distinta de la que aplican el resto de comunidades de régimen común.
Nuestra recomendación honesta es esta: si vas a comprar una vivienda nueva o vas a formalizar una novación con ampliación de capital, pregunta en la notaría o en la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma cuál es el tipo vigente y si cumples los requisitos de alguna bonificación por vivienda habitual. Son datos que cambian de un ejercicio a otro y que conviene confirmar en el momento concreto de la operación, no fiarse de lo que se leyó hace un par de años.
Por qué conviene tenerlo claro aunque no lo pagues tú
Aunque el IAJD de la hipoteca ya no salga de tu bolsillo, entender este reparto ayuda a leer mejor la oferta vinculante y a detectar si algún concepto se está trasladando de forma indebida. La Ley 5/2019 fija con claridad qué gastos corresponden a cada parte, y esa referencia sirve para revisar la FEIN y la escritura antes de firmar, y comprobar que cada partida está donde debe estar.
Un apunte final sobre las comisiones
El hecho de que el banco asuma el IAJD y la mayoría de gastos de formalización no impide que la entidad fije libremente sus condiciones de precio, como el tipo de interés o la comisión de apertura, dentro de lo que permite la normativa vigente. Comparar varias ofertas sigue siendo la mejor forma de saber si esas condiciones son razonables para tu perfil.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IAJD de la hipoteca en la actualidad?
El banco. Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018, el 10 de noviembre de 2018, el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la constitución de préstamos hipotecarios es la entidad prestamista, no el cliente. La Ley 5/2019 confirmó este reparto.
Si compro una vivienda nueva, ¿quién paga el AJD?
En ese caso hablamos de un impuesto distinto al de la hipoteca: el AJD de la compraventa de vivienda sujeta a IVA lo paga el comprador. No hay que confundirlo con el IAJD de la escritura de préstamo, que corresponde al banco.
¿Hay bonificaciones en el AJD para jóvenes o familias numerosas?
En varias comunidades autónomas existen tipos reducidos de AJD para la compra de vivienda habitual en determinados colectivos, como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, sujetos a requisitos de edad, renta o valor de la vivienda. Como cambian con frecuencia, conviene confirmarlos en la Agencia Tributaria de tu comunidad antes de firmar.
¿En Euskadi y Navarra se aplica la misma regla?
Ambos territorios tienen normativa foral propia en materia de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, derivada del Concierto Económico y del Convenio Económico. Conviene consultar directamente su regulación específica en lugar de aplicar por defecto las reglas del régimen común.
Publicado por Colibrí Finances el 27/09/2026.