En Madrid capital hace falta el equivalente a algo más de 14 años de salario medio bruto para pagar una vivienda al precio mediano de 406.371 euros (dato a 27/08/2026). En Torrevieja, con un precio mediano de 165.000 euros, el esfuerzo baja a menos de 6 años.
Qué es el esfuerzo de compra y por qué lo usamos
El esfuerzo de compra es un indicador sencillo: divide el precio de una vivienda entre el salario bruto anual medio. No sustituye al cálculo real de una hipoteca, que depende de ingresos concretos, ahorros y tipo de interés, pero sirve para comparar de un vistazo qué zonas exigen más años de trabajo para llegar a comprar. Es la misma lógica que usan organismos como el Banco de España cuando hablan de accesibilidad a la vivienda, aunque aquí lo aplicamos municipio a municipio con datos actuales.
Para el cálculo hemos usado el salario medio bruto anual en España según la última Encuesta Anual de Estructura Salarial del INE, que sitúa esa cifra en 28.360 euros. Es una media nacional, así que conviene leer los resultados como una fotografía orientativa y no como un diagnóstico exacto de cada persona.
Los datos de partida: precios por municipio
Estos son los precios que hemos recogido a partir de las escrituras del Consejo General del Notariado y de nuestro propio seguimiento de mercado, con fecha 27/08/2026:
| Municipio | €/m² | Precio mediano | Anuncios | % con bajada de precio |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 5.047,92 | 406.371 € | 10.675 | 1,35% |
| Alcorcón | 3.360,00 | 264.000 € | 36 | 8,33% |
| Getafe | 3.266,67 | 259.900 € | 469 | 2,35% |
| Móstoles | 2.726,89 | 279.000 € | 34 | 11,76% |
| Leganés | 3.339,29 | 210.000 € | 5 | — |
| Fuenlabrada | 2.777,78 | 243.735 € | 460 | 1,30% |
| Alicante | 3.165,47 | 355.950 € | 264 | 1,89% |
| Torrevieja | 2.372,15 | 165.000 € | 587 | 0,68% |
| Elche | 1.282,35 | 189.000 € | 78 | 2,56% |
El precio mediano es el que deja la mitad de los anuncios por encima y la mitad por debajo, así que amortigua el efecto de viviendas de lujo o gangas puntuales. El número de anuncios da una idea de cuánta oferta hay: en Leganés, con solo 5 anuncios activos, el dato hay que tomarlo con cautela porque una muestra tan pequeña puede moverse mucho de un mes a otro.
Cuántos años de sueldo cuesta cada vivienda
Aplicando el precio mediano de cada municipio sobre el salario medio bruto anual de 28.360 euros (INE), el resultado es este:
| Municipio | Precio mediano | Años de sueldo |
|---|---|---|
| Madrid | 406.371 € | 14,3 |
| Alicante | 355.950 € | 12,6 |
| Móstoles | 279.000 € | 9,8 |
| Alcorcón | 264.000 € | 9,3 |
| Getafe | 259.900 € | 9,2 |
| Fuenlabrada | 243.735 € | 8,6 |
| Leganés | 210.000 € | 7,4 |
| Elche | 189.000 € | 6,7 |
| Torrevieja | 165.000 € | 5,8 |
La diferencia entre extremos es notable: comprar en Madrid capital exige, en términos de esfuerzo bruto, casi 2,5 veces el número de años que hace falta en Torrevieja. Y entre municipios de la periferia madrileña, Móstoles y Alcorcón piden casi un año más de sueldo que Fuenlabrada, a pesar de estar todos en la misma corona metropolitana.
Qué explica estas diferencias
El precio por metro cuadrado es la variable que más pesa. Madrid capital roza los 5.048 €/m², mientras que Elche se queda en 1.282 €/m², casi cuatro veces menos. Pero el tamaño medio de la vivienda también influye: Leganés tiene un €/m² relativamente alto (3.339,29) y sin embargo su precio mediano es de los más bajos de la lista, lo que sugiere viviendas de menor superficie.
El ritmo del mercado también cuenta algo, aunque no de forma directa sobre el esfuerzo. En Móstoles, la vivienda tarda de media 11 días en encontrar comprador y un 11,76% de los anuncios ha bajado de precio; en Alcorcón, 16 días de media y un 8,33% con bajada. Son señales de mercados donde el vendedor ajusta precio con cierta frecuencia, algo distinto a lo que ocurre en Madrid capital, donde solo el 1,35% de los anuncios muestra una bajada, señal de una demanda que sostiene los precios al alza.
Del esfuerzo teórico a la hipoteca real
Este cálculo compara un precio con un salario medio nacional, pero una hipoteca no se concede así. Los bancos suelen mirar que la cuota mensual no supere entre el 30% y el 35% de los ingresos netos del hogar, y piden un ahorro previo que cubra al menos el 20% del precio más los gastos de compraventa, que rondan entre el 10% y el 12% adicional según la comunidad autónoma.
Eso significa que dos personas con ingresos similares al salario medio nacional, comprando juntas, pueden reducir mucho ese esfuerzo de 9, 12 o 14 años que hemos calculado por vivienda individual. También significa que en zonas donde el precio mediano supera con holgura los 300.000 euros, como Madrid o Alicante, la entrada necesaria (el 20% más gastos) puede rondar los 120.000 o 130.000 euros, una cifra que condiciona mucho más la operación que el propio esfuerzo salarial.
Las limitaciones de este cálculo
Conviene ser honestos con lo que este número puede decir y lo que no. El salario de 28.360 euros es una media nacional bruta, no un dato por municipio ni neto. En Madrid capital, donde los salarios suelen ser más altos que la media nacional, el esfuerzo real puede ser algo menor al 14,3 calculado aquí; en zonas con salarios por debajo de la media, puede ser mayor. Tampoco tenemos datos de días en mercado ni de porcentaje con bajada para todos los municipios (Madrid, Getafe, Fuenlabrada y Leganés no cuentan con ese dato de días en mercado en nuestro seguimiento), así que la comparación de dinamismo entre zonas queda incompleta en algunos casos. Y el caso de Leganés, con solo 5 anuncios activos a fecha 27/08/2026, pesa como aviso: cuando la oferta es tan escasa, el precio mediano puede moverse con facilidad de un mes a otro.
Qué hacer con estos datos si estás buscando piso
Si el número de años de sueldo de tu zona te parece alto, no significa que comprar esté fuera de tu alcance. Significa que conviene mirar bien la relación entre precio, entrada disponible y cuota mensual antes de fijarte en un municipio concreto. A veces mover la búsqueda a un municipio vecino, como pasar de Alcorcón a Fuenlabrada, puede suponer casi un año menos de esfuerzo salarial sin salir de la misma zona metropolitana.
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Preguntas frecuentes
¿De dónde salen los precios de vivienda que usáis en el cálculo?
De dos fuentes: los precios de escritura que publica el Consejo General del Notariado y nuestro propio seguimiento de anuncios activos en el mercado. Los datos de este artículo están fechados a 27/08/2026.
¿Por qué usáis el salario medio nacional y no uno por municipio?
Porque no disponemos de una cifra de salario medio contrastada y desagregada por municipio. Usamos el salario medio bruto anual del INE (Encuesta Anual de Estructura Salarial), que es una media nacional, y lo dejamos claro como limitación del cálculo.
¿El esfuerzo de compra es lo mismo que la capacidad para conseguir una hipoteca?
No. El esfuerzo de compra compara precio y salario medio de forma orientativa. La capacidad hipotecaria real depende de tus ingresos netos, tus ahorros, tus deudas actuales y del tipo de interés que te ofrezca cada banco, entre otros factores.
¿Por qué Leganés tiene un esfuerzo de compra tan bajo si el precio por metro cuadrado no es de los más bajos?
Porque el precio mediano depende también del tamaño medio de las viviendas en venta. En Leganés, con solo 5 anuncios registrados a fecha 27/08/2026, la muestra es pequeña y ese dato conviene tomarlo con cautela.
Publicado por Colibrí Finances el 27/08/2026.