Entre 2016 y 2021 el tipo fijo pasó de ser casi anecdótico a convertirse en la opción mayoritaria en España, llegando el INE a registrar que más del 70% de las hipotecas sobre vivienda firmadas en 2021 eran a tipo fijo. Las subidas de tipos del BCE desde mediados de 2022 cambiaron el tablero y devolvieron peso al variable durante buena parte de 2023, aunque la tendencia ha vuelto a moverse con la bajada del euríbor.
Lo que cuenta el INE sobre la última década
La Estadística de Hipotecas del INE lleva años publicando, mes a mes, qué porcentaje de las hipotecas constituidas sobre vivienda se firma a tipo fijo, variable o mixto. El cambio de fondo es muy claro si se mira con perspectiva: en 2015 el tipo fijo apenas representaba una de cada diez hipotecas nuevas. En aquel momento el euríbor estaba en mínimos históricos y el variable resultaba, a simple vista, mucho más barato.
A partir de 2016 los bancos empezaron a ofrecer tipos fijos competitivos y la balanza se movió año tras año. En 2021, con el euríbor todavía en negativo, el INE llegó a registrar que más del 70% de las hipotecas sobre vivienda se firmaban a tipo fijo, el porcentaje más alto de toda la serie. Fue el momento en el que el fijo pasó de ser la opción minoritaria a ser la norma en la mayoría de operaciones.
El giro de 2022 y 2023
El Banco Central Europeo empezó a subir tipos en julio de 2022 para frenar la inflación, y el euríbor a doce meses se disparó en pocos meses desde valores negativos hasta superar el 4%. Ese movimiento encareció de golpe las nuevas hipotecas a tipo fijo, porque los bancos repercuten el coste de financiarse a largo plazo en el precio del fijo casi en tiempo real. El resultado fue el contrario al de los años anteriores: a lo largo de 2023 el variable recuperó cuota mes a mes en las estadísticas del INE, llegando a superar de nuevo al fijo en varios meses del año.
Este vaivén no es casualidad ni moda pasajera. Responde a algo bastante mecánico: cuando el tipo fijo que ofrecen los bancos se acerca o incluso iguala al variable de salida, la gente prefiere el fijo porque da certeza sobre la cuota durante toda la vida del préstamo. Cuando el fijo se encarece mucho más que el variable, muchas familias asumen el riesgo de que suba el euríbor a cambio de pagar menos ahora.
Qué dice el Banco de España sobre el conjunto del mercado
El INE mide la foto de las hipotecas que se firman cada mes, pero el Banco de España aporta otra perspectiva igual de importante en sus informes de estabilidad financiera: la del stock total de hipotecas vivas en España. Y ahí el panorama es distinto al de la nueva producción. A pesar de que desde 2016 la mayoría de las hipotecas nuevas se firman a tipo fijo, el grueso del conjunto de hipotecas vivas en los balances de los bancos sigue siendo a tipo variable, porque son préstamos firmados hace diez, quince o veinte años, cuando el fijo todavía no se había popularizado y los plazos de treinta años hacen que buena parte de esa cartera antigua siga en vigor.
Esto explica por qué, cuando sube el euríbor, el impacto en la economía de las familias españolas sigue siendo notable: no es tanto por las hipotecas que se firman hoy, sino por el peso histórico del variable en el stock total.
Precio de la vivienda y tipo de hipoteca: por qué van de la mano
La decisión entre fijo y variable no se toma solo mirando el euríbor. El importe que se necesita pedir también influye, y ahí los precios de la vivienda marcan mucho. Hemos recogido, a partir de los precios de escritura del Consejo General del Notariado y nuestro propio seguimiento de mercado, los datos de varios municipios a octubre de 2026:
| Municipio | €/m² | Precio mediano | Anuncios activos | % con bajada de precio |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 5.200 € | 410.000 € | 24.086 | 1,64% |
| Alcorcón | 3.360 € | 264.000 € | 36 | 16,67% |
| Getafe | 3.230,55 € | 250.000 € | 1.064 | 3,48% |
| Móstoles | 2.726,89 € | 274.000 € | 38 | 13,16% |
| Leganés | 3.339,29 € | 207.500 € | 6 | — |
| Fuenlabrada | 2.759,04 € | 239.900 € | 1.016 | 1,77% |
| Alicante | 3.223,53 € | 305.000 € | 633 | 1,74% |
| Torrevieja | 2.563,04 € | 194.900 € | 4.521 | 0,66% |
| Elche | 1.563,01 € | 198.500 € | 188 | 1,6% |
Lo primero que llama la atención es la diferencia de precio mediano entre municipios cercanos entre sí: Getafe y Leganés están a pocos kilómetros de Madrid pero el precio mediano se queda en 250.000 y 207.500 euros, muy lejos de los 410.000 euros de la capital. Cuanto mayor es el importe que hay que financiar, más pesa en la decisión la seguridad de una cuota fija frente a la posibilidad de pagar algo menos cada mes con un variable que puede subir.
El porcentaje con bajada de precio también cuenta una historia distinta según el municipio. En Alcorcón, con solo 36 anuncios activos, un 16,67% ha bajado el precio, un porcentaje alto que sugiere un mercado con poca oferta pero con margen de negociación en algunos casos. En Torrevieja, con más de 4.500 anuncios, solo un 0,66% ha bajado precio, señal de un mercado mucho más líquido y con precios más estables. En mercados así, con mucha oferta y precios medianos más contenidos (194.900 euros), muchas familias se plantean si merece la pena asumir el tipo algo más alto del fijo o arriesgarse con un variable sabiendo que el importe a financiar es menor.
Entonces, ¿qué conviene firmar ahora?
No hay una respuesta única, y cualquiera que la dé sin conocer el caso concreto está simplificando demasiado. El fijo da tranquilidad: la cuota no cambia aunque el euríbor se mueva, algo importante si el presupuesto familiar es ajustado o si se prefiere no pensar en ello durante los próximos veinte o treinta años. El variable, o el mixto, pueden salir más baratos si el diferencial que aplica el banco es bajo y el euríbor se mantiene contenido, pero exigen asumir que la cuota puede subir.
Lo que sí merece la pena hacer antes de decidir es comparar condiciones reales entre varios bancos, porque el diferencial, la vinculación exigida y las comisiones varían mucho de una entidad a otra, y esa diferencia pesa más en el coste final que la discusión abstracta entre fijo y variable.
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Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de hipotecas se firma hoy a tipo fijo en España?
El reparto cambia según el momento del euríbor. El INE registró en 2021 un máximo histórico con más del 70% de las hipotecas a tipo fijo; en 2022 y 2023, con las subidas de tipos del BCE, el variable recuperó peso en varios meses. Conviene consultar siempre la última Estadística de Hipotecas del INE para ver el dato más reciente.
¿Por qué el Banco de España dice que la mayoría de hipotecas vivas son variables si ahora se firma más fijo?
Porque hablamos de cosas distintas. El INE mide las hipotecas que se firman cada mes. El Banco de España analiza el conjunto de hipotecas vivas en los bancos, que incluye muchos préstamos firmados hace años, cuando el variable era casi la única opción.
¿Conviene más fijo o variable con los precios actuales de la vivienda?
Depende del importe a financiar y de tu situación. En municipios con precios medianos altos, como Madrid, muchas familias prefieren la seguridad del fijo por el tamaño de la cuota. En mercados con precios más contenidos, el variable puede resultar más atractivo si el diferencial es bajo.
¿Dónde puedo consultar los datos oficiales sobre fijo y variable en España?
La Estadística de Hipotecas del INE publica mensualmente el reparto por tipo de interés, y el Banco de España incluye análisis del stock de hipotecas en sus informes de estabilidad financiera.
Publicado por Colibrí Finances el 01/10/2026.