Si ves que este mes no vas a poder pagar la cuota de la hipoteca, lo primero es llamar al banco antes de la fecha de cargo, no después. El Código de Buenas Prácticas, aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012 y reformado en noviembre de 2022 mediante el Real Decreto-ley 19/2022, obliga a las entidades adheridas a estudiar una reestructuración antes de iniciar cualquier procedimiento contra familias en situación de vulnerabilidad.
Lo primero: avisa antes de que se cargue el recibo, no después
Sabemos que da pereza coger el teléfono para contar que este mes no llegas. Pero es justo al revés de lo que parece: cuanto antes avises, más margen tiene el banco para mover ficha. Si esperas a que el recibo vuelva devuelto, ya partes con una incidencia registrada y con menos opciones encima de la mesa.
Lo normal es pedir cita en la oficina o llamar al departamento de gestión de riesgos (según el banco tiene nombres distintos: recuperaciones, mediación hipotecaria, atención al cliente vulnerable). Lleva preparada la documentación: nómina o certificado de desempleo, vida laboral, libro de familia si aplica, y una explicación breve de por qué ha cambiado tu situación. Un banco que entiende el motivo del retraso suele estar más dispuesto a negociar que uno que solo ve un recibo impagado sin contexto.
Qué puedes pedir antes de que haya un impago real
Hay varias fórmulas que los bancos manejan habitualmente, aunque cada entidad las aplica con su propio criterio:
- Carencia de capital: durante unos meses solo pagas intereses, lo que reduce la cuota de forma temporal.
- Ampliación del plazo: reparte el capital pendiente en más años, bajando la cuota mensual.
- Novación hipotecaria: se modifican las condiciones del préstamo (plazo, tipo, cuota) mediante un nuevo acuerdo firmado ante notario.
- Cambio de sistema de amortización o reunificación de deudas, si tienes otros préstamos que están ahogando el presupuesto familiar.
Ninguna de estas opciones es automática. El banco valora caso por caso y puede pedir documentación adicional antes de dar una respuesta. Pero plantear la conversación con una propuesta concreta (por ejemplo, pedir seis meses de carencia en lugar de limitarte a decir que no llegas) suele agilizar bastante las cosas.
El Código de Buenas Prácticas: la red de seguridad legal
Si tu situación económica ha empeorado de forma significativa, existe un mecanismo pensado precisamente para esto. El Código de Buenas Prácticas nació con el Real Decreto-ley 6/2012 para proteger a deudores hipotecarios en riesgo de exclusión, y se amplió en noviembre de 2022 con el Real Decreto-ley 19/2022 para cubrir también a hogares con ingresos medios afectados por la subida de tipos de interés.
El Banco de España publica y actualiza el listado de entidades adheridas a este código. La mayoría de los grandes bancos españoles están en esa lista, aunque conviene comprobarlo en cada caso porque la adhesión es voluntaria. Si tu entidad está adherida y cumples los requisitos de vulnerabilidad (vinculados a los ingresos familiares y al esfuerzo que supone la hipoteca sobre esos ingresos), el banco está obligado a ofrecerte un plan de reestructuración antes de poder ejecutar la vivienda. Solo si esa reestructuración resulta inviable entran en juego medidas posteriores, como la quita parcial de deuda o, como último recurso, la dación en pago.
Lo importante aquí es que esto no es algo que se active solo: hay que solicitarlo expresamente al banco y acreditar la situación de vulnerabilidad con la documentación que pidan.
Si el banco no está adherido o no cumples los requisitos
No todo está perdido si no encajas en el Código de Buenas Prácticas. Los bancos siguen teniendo interés en evitar procedimientos judiciales, que son costosos y lentos para ellos también. Una negociación directa, apoyada en una propuesta razonable y en papeles que demuestren capacidad de pago futura, suele tener más recorrido de lo que la gente imagina.
En paralelo, algunos ayuntamientos y comunidades autónomas cuentan con servicios de mediación hipotecaria gratuitos, pensados para acompañar a familias en esta negociación. Y si la situación llega a un punto en el que la vivienda ya no es sostenible, existe la posibilidad de un alquiler social posterior a la dación en pago, regulado también dentro del propio Código.
Plazos legales que conviene tener en la cabeza
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cambió las condiciones para que un banco pueda iniciar el vencimiento anticipado de la hipoteca. Según su artículo 24, si el impago ocurre en la primera mitad de la vida del préstamo, hace falta acumular el equivalente a doce cuotas o al 3% del capital concedido. Si ocurre en la segunda mitad, el umbral sube a quince cuotas o al 7% del capital. Antes de llegar a esos números hay recorrido de sobra para negociar.
También conviene saber que, para que una deuda pueda incluirse en un fichero de morosidad como ASNEF, tiene que ser cierta, vencida y exigible, superar los 50 euros, y el banco debe haberte avisado previamente, tal y como exige la normativa de protección de datos (Reglamento General de Protección de Datos y Ley Orgánica 3/2018). Un retraso puntual de unos días, por sí solo, no suele traducirse en una inclusión inmediata.
| Momento | Qué conviene hacer |
|---|---|
| Antes de la fecha de cargo | Avisar al banco y pedir cita para explicar la situación |
| Primer recibo impagado | Pedir por escrito una reestructuración o acogerse al Código de Buenas Prácticas si aplica |
| Varios recibos acumulados | Buscar mediación (servicios municipales, intermediario de crédito) antes de que se acerquen los umbrales de la Ley 5/2019 |
El papel de un intermediario de crédito en este proceso
Negociar con tu propio banco tiene un límite: solo conoces las condiciones que ellos te ofrecen, no las que ofrecen otros. En Colibrí Finances comparamos las condiciones de más de 20 bancos, lo que nos permite ver si una novación con tu entidad actual es realmente la mejor opción o si una subrogación a otro banco, con mejores condiciones, resuelve el problema de raíz. Al estar inscritos en el Banco de España como intermediario de crédito inmobiliario (nº E480), trabajamos con la documentación y los plazos que exige la normativa, y acompañamos la negociación de principio a fin.
Qué no conviene hacer
Ignorar las llamadas del banco es el peor movimiento posible: cuando por fin se retoma el contacto, ya se ha perdido tiempo valioso. Tampoco es buena idea tapar la cuota de la hipoteca con una tarjeta revolving o un crédito rápido: el problema no desaparece, solo se traslada a otro sitio con un interés más alto. Y dejar pasar los meses esperando a que la situación mejore sola, sin dejar constancia por escrito de que has intentado negociar, juega en tu contra si más adelante necesitas acreditar que pediste ayuda a tiempo.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántos recibos impagados hacen falta para que el banco pueda ejecutar la hipoteca?
Según el artículo 24 de la Ley 5/2019, si el impago se produce en la primera mitad del préstamo hacen falta doce cuotas o el 3% del capital concedido; en la segunda mitad, quince cuotas o el 7%. Antes de llegar a esas cifras hay margen de sobra para negociar.
¿Qué es el Código de Buenas Prácticas y cómo me acojo a él?
Es un mecanismo creado por el Real Decreto-ley 6/2012 y ampliado en 2022 que obliga a los bancos adheridos a ofrecer una reestructuración a familias en situación de vulnerabilidad antes de ejecutar la vivienda. Hay que solicitarlo expresamente al banco y acreditar los ingresos familiares con la documentación que pidan.
¿Un solo mes de retraso me va a meter en una lista de morosos?
No de forma automática. Para incluirte en un fichero como ASNEF, la deuda debe ser cierta, vencida y exigible, superar los 50 euros, y el banco debe haberte avisado antes, según el Reglamento General de Protección de Datos y la Ley Orgánica 3/2018.
¿Merece la pena hablar con un intermediario antes que directamente con mi banco?
Puede ayudarte a comparar si una novación con tu entidad actual es la mejor salida o si cambiar de banco mediante una subrogación resuelve mejor el problema, ya que un intermediario ve las condiciones de varias entidades a la vez.
Publicado por Colibrí Finances el 01/10/2026.