La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco para cancelar la deuda hipotecaria, una opción regulada desde 2012 por el Real Decreto-ley 6/2012 a través del Código de Buenas Prácticas. No todos los bancos están obligados a aceptarla ni todas las familias pueden acogerse a ella, así que conviene conocer bien los requisitos antes de pedirla.
Qué es exactamente la dación en pago
Cuando hablamos de dación en pago nos referimos a un acuerdo por el que el propietario entrega la vivienda al banco y, a cambio, se extingue total o parcialmente la deuda pendiente del préstamo hipotecario. Es una vía distinta de la ejecución hipotecaria judicial: aquí se negocia, no se litiga. El banco pasa a ser propietario del inmueble y el cliente deja de deber (en el mejor de los casos) el saldo que quedaba por pagar.
La diferencia respecto a entregar las llaves sin más es importante. Una dación en pago bien formalizada cancela la deuda. Si se hace mal, o si el banco solo acepta una dación parcial, puede quedar un resto de deuda reclamable, con sus intereses y, en algunos casos, con avalistas que siguen respondiendo. Por eso el punto de partida siempre debe ser leer la letra pequeña del acuerdo antes de firmar nada.
Requisitos para acceder a la dación en pago
El Código de Buenas Prácticas, aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo y reforzado después por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, fija un marco voluntario al que se han adherido la mayoría de entidades financieras españolas. Para que un banco adherido tenga que estudiar la dación en pago, suelen exigirse, entre otras, estas condiciones:
- Que la vivienda hipotecada sea la residencia habitual del deudor.
- Que la unidad familiar se encuentre en el llamado umbral de exclusión, es decir, en una situación de especial vulnerabilidad económica definida por la propia norma (ingresos limitados, cuota hipotecaria que supone un esfuerzo elevado sobre la renta familiar, ausencia de otros bienes con los que hacer frente a la deuda, entre otros factores).
- Que no existan otros bienes o rentas con los que el deudor pueda hacer frente al pago.
- Que la vivienda esté libre de cargas posteriores que compliquen su entrega.
Conviene tener claro que el Código de Buenas Prácticas es de adhesión voluntaria para los bancos, aunque en la práctica lo han suscrito prácticamente todas las entidades que operan en España. Eso no significa que la solicitud se resuelva de forma automática: el banco estudia cada expediente y puede proponer antes otras medidas, como la reestructuración de la deuda o una quita, reservando la dación en pago como última alternativa dentro del propio Código.
Cómo se negocia el proceso con el banco
El primer paso es ponerse en contacto con la entidad y solicitar por escrito la aplicación del Código de Buenas Prácticas, acreditando la situación de vulnerabilidad con la documentación que pida el banco: vida laboral, declaración de la renta, certificado de empadronamiento, situación de desempleo si la hay, y cualquier dato que demuestre que no hay otra salida razonable que entregar la vivienda.
A partir de ahí, lo habitual es que el banco plantee primero medidas previas de reestructuración: ampliar el plazo, reducir el tipo de interés, establecer una carencia. Solo si estas medidas no resuelven la situación entra en juego la dación en pago como opción. Durante esta fase es clave negociar también:
- Si la dación cancela toda la deuda o solo una parte, dejando un resto pendiente.
- Si existe la posibilidad de quedarse en la vivienda como inquilino durante un tiempo tras la entrega, algo que algunas entidades ofrecen bajo determinadas condiciones.
- Quién asume los gastos de la operación: notaría, registro y gestoría.
- Qué ocurre con los avalistas, si los hay, porque no siempre quedan liberados de forma automática.
Todo lo acordado debe quedar recogido por escrito y, finalmente, formalizarse en escritura pública ante notario, con la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin esa formalización, el acuerdo verbal no tiene efectos reales frente al banco ni frente a terceros.
Consecuencias fiscales de la dación en pago
Entregar la vivienda al banco tiene efectos fiscales que conviene conocer antes de firmar, porque a veces generan sorpresas desagradables si no se han previsto.
IRPF
La Ley 1/2013 de 14 de mayo introdujo una exención en el IRPF para la ganancia patrimonial que pudiera generarse con la dación en pago de la vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos del umbral de exclusión que marca la propia norma. Esto evita que una familia que ya ha perdido su casa tenga además que tributar por una ganancia patrimonial calculada entre el valor de adquisición y el valor de la deuda cancelada.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La misma Ley 1/2013 estableció también una exención en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, para las daciones en pago de la vivienda habitual realizadas por deudores de buena fe que cumplan los requisitos del umbral de exclusión. Esta exención se amplió más adelante, con el Real Decreto-ley 8/2014, a las ejecuciones hipotecarias, no solo a las daciones voluntarias.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
La formalización de la dación en pago mediante escritura pública puede estar sujeta a este impuesto, aunque también existen exenciones específicas vinculadas a la vivienda habitual y al cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. El tratamiento concreto depende de cada comunidad autónoma, así que conviene revisarlo con un asesor fiscal antes de firmar.
Qué pasa si queda deuda pendiente
No siempre la dación en pago cancela el cien por cien de lo debido. Si la vivienda se valora por debajo de la deuda, el banco puede plantear una dación parcial, dejando un resto que seguirá reclamándose, con sus intereses correspondientes. Por eso es tan importante negociar este punto desde el principio y no dar por hecho que entregar las llaves equivale siempre a saldar toda la deuda.
Alternativas antes de llegar a la dación
Antes de plantear la entrega de la vivienda conviene explorar otras vías: una refinanciación de la hipoteca, una carencia temporal, la venta de la vivienda en el mercado para cancelar la deuda con el importe obtenido, o incluso la subrogación del préstamo a un comprador. La dación en pago suele ser razonable cuando ya no hay margen para mantener la cuota ni para vender a un precio que cubra lo pendiente, y cuando la prioridad es cerrar la deuda de forma definitiva y empezar de cero.
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Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
No de forma automática. El Código de Buenas Prácticas es de adhesión voluntaria para las entidades, aunque la mayoría se han adherido. Que un banco esté adherido no significa que acepte cada solicitud sin más: estudia el caso y puede proponer antes otras medidas de reestructuración.
¿Qué pasa con los avalistas tras la dación en pago?
No quedan liberados de forma automática en todos los casos. Hay que negociarlo expresamente con el banco y dejarlo recogido por escrito en el acuerdo, porque si no se pacta puede seguir existiendo responsabilidad sobre ellos.
¿Hay que pagar impuestos por entregar la vivienda al banco?
La Ley 1/2013 recoge exenciones en IRPF y en la plusvalía municipal para la vivienda habitual cuando se cumplen los requisitos del umbral de exclusión. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados depende de cada comunidad autónoma, así que conviene revisarlo con un asesor.
¿Puedo seguir viviendo en la casa después de la dación en pago?
Algunas entidades ofrecen la posibilidad de quedarse como inquilino durante un tiempo tras la entrega, bajo determinadas condiciones, pero no es automático: hay que negociarlo expresamente antes de firmar el acuerdo.
Publicado por Colibrí Finances el 08/10/2026.