Comprar una vivienda de segunda mano con un inquilino dentro es legal y bastante más habitual de lo que parece: el contrato de alquiler sigue vigente con el nuevo propietario, tal y como establece el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, la duración mínima de estos contratos es de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 si es persona jurídica, un plazo que el comprador hereda tal cual. Esto condiciona tanto la tasación como las condiciones que te ofrecerá el banco.
Qué significa realmente comprar una vivienda ocupada por un inquilino
No hablamos de ocupación ilegal. Hablamos de un piso con un contrato de arrendamiento en vigor, firmado por el propietario anterior, con un inquilino que paga su renta y que tiene derechos reconocidos por ley. Es una situación frecuente en zonas con alta demanda de alquiler y también en operaciones de inversión, donde el comprador busca precisamente mantener esa renta.
El punto de partida que hay que tener claro es este: comprar la vivienda no significa comprar la posibilidad de echar al inquilino cuando quieras. El contrato sigue su curso.
Qué dice la ley sobre el contrato vigente
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la llamada venta de finca arrendada y establece que el adquirente de una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco o siete años de duración obligatoria del contrato, según este esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
En la práctica esto se traduce en tres consecuencias:
- El comprador pasa a ser el nuevo arrendador automáticamente, sin necesidad de firmar nada con el inquilino.
- Las condiciones pactadas (renta, duración, fianza) se mantienen exactamente igual.
- No se puede dar por finalizado el contrato por el simple hecho de haber cambiado de propietario.
Además, el artículo 25 de la LAU reconoce al inquilino un derecho de tanteo y retracto: si el propietario decide vender, debe comunicárselo y el inquilino tiene preferencia para comprar en las mismas condiciones, salvo que en el contrato se haya pactado expresamente la renuncia a este derecho. Conviene revisar esta cláusula antes de avanzar en la compra, porque si no existe esa renuncia, el inquilino podría ejercer su derecho incluso después de la firma, dentro de los plazos que marca la ley.
Qué heredamos como nuevos propietarios: renta, duración y fianza
La duración mínima de los contratos de vivienda habitual es de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 si es persona jurídica, según la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. Pasado ese plazo, si nadie dice lo contrario, el contrato se prorroga tácitamente por anualidades hasta un máximo de tres años adicionales.
La renta pactada también se mantiene. No se puede subir por el simple cambio de titularidad; solo cabe la actualización anual según lo que diga el propio contrato (normalmente referenciada al IPC o a otro índice, nunca a criterio del nuevo propietario).
La fianza legal, que el inquilino depositó al firmar el contrato, suele quedar registrada en el organismo autonómico correspondiente a nombre del arrendador anterior. Es importante pedir el justificante de ese depósito y acordar con el vendedor cómo se traspasa esa cantidad, porque en caso de que el inquilino se vaya y haya que devolvérsela, el nuevo propietario es quien responde de ella.
Cómo afecta la ocupación legal a la tasación
Las sociedades de tasación en España trabajan bajo los criterios de la Orden ECO/805/2003, que regula las normas de valoración de bienes inmuebles. Esta normativa obliga a reflejar en el informe la situación de ocupación del inmueble, porque afecta directamente a su valor de mercado.
Una vivienda arrendada no se tasa igual que una vacía. El tasador tiene en cuenta que el nuevo propietario no podrá disponer libremente del uso de la vivienda durante el tiempo que quede de contrato, lo que suele traducirse en un ajuste a la baja respecto al valor que tendría el mismo piso libre de inquilinos. La magnitud de ese ajuste depende de cada caso: del tiempo que reste de contrato, de la renta pactada respecto a la de mercado y de la zona.
Esto tiene una consecuencia directa para quien pide hipoteca: si el banco concede financiación sobre un porcentaje del valor de tasación, y ese valor sale más bajo por estar ocupada, el importe máximo que te prestarán también baja, aunque el precio de compra sea el mismo que el de un piso libre.
Cómo afecta a la hipoteca
Los bancos no tienen un criterio único para estas operaciones, y aquí es donde conviene comparar entidades antes de decidir. Algunas cosas que suelen pedir o valorar:
- Copia del contrato de arrendamiento en vigor, para comprobar renta, duración y condiciones.
- Justificante de los últimos recibos de alquiler, para verificar que el inquilino paga con regularidad.
- Si vas a comprar para vivir tú y el contrato tiene varios años por delante, el banco quiere entender cuándo podrás ocupar realmente la vivienda.
- Si la compra es para inversión, algunas entidades valoran la renta del alquiler como un ingreso adicional a la hora de calcular tu capacidad de endeudamiento, aunque no todas lo hacen de la misma manera.
El porcentaje de financiación sobre el valor de tasación o el precio de compra (el que sea menor) sigue las reglas habituales de cualquier hipoteca, pero partiendo de un valor de tasación que, como hemos visto, puede ser más bajo por estar la vivienda ocupada. En la práctica, esto hace que el esfuerzo de ahorro inicial del comprador tenga que ser algo mayor que en una compra de vivienda libre al mismo precio.
Pasos prácticos antes de firmar
Antes de comprometerte con una vivienda ocupada por un inquilino, conviene revisar varios documentos:
- El contrato de arrendamiento completo, con todas sus cláusulas, incluida la de renuncia o no al derecho de tanteo y retracto.
- El certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios y del IBI.
- El justificante del depósito de la fianza legal.
- Los últimos recibos de renta pagados, para confirmar que el inquilino no acumula impagos.
Y, por supuesto, hablar con varios bancos antes de firmar nada. No todas las entidades valoran igual este tipo de operaciones, y la diferencia entre una tasación y otra, o entre un porcentaje de financiación y otro, puede ser notable.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo echar al inquilino si compro la vivienda?
No, salvo que el propio contrato haya terminado o se cumplan los supuestos muy concretos que recoge la LAU (por ejemplo, necesidad de vivienda propia del comprador, si estaba pactada esa posibilidad en el contrato y se cumplen los plazos de preaviso). Mientras el contrato esté vigente, el nuevo propietario se subroga en la posición del arrendador y debe respetarlo.
¿Qué pasa con la fianza que pagó el inquilino al entrar?
Sigue existiendo y hay que traspasarla al nuevo propietario, normalmente descontándola del precio de venta o regularizándola entre vendedor y comprador en la escritura. Conviene pedir el justificante del depósito en el organismo autonómico correspondiente antes de firmar.
¿El inquilino tiene preferencia para comprar la vivienda?
Puede tenerla. El artículo 25 de la LAU reconoce un derecho de tanteo y retracto al inquilino, salvo que en el contrato se haya pactado expresamente su renuncia. Es uno de los primeros puntos que hay que revisar antes de avanzar en la operación.
¿Es más difícil conseguir hipoteca para una vivienda con inquilino?
No es imposible, pero cada banco lo trata de forma distinta. La tasación suele salir algo más baja por la ocupación, y las entidades piden ver el contrato y los recibos de renta antes de dar una condición final. Comparar varias entidades ayuda a encontrar la que mejor se adapta a este tipo de operación.
Publicado por Colibrí Finances el 08/11/2026.