En agosto de 2026, Banco Sabadell encabezaba el ranking de hipotecas fijas con un TIN del 2,10%, frente al 2,25% de Unicaja, según la simulación de Bayteca recogida por Finect. La diferencia se traducía en una cuota mensual de 1.170,41 € en Sabadell frente a 1.194,18 € en Unicaja, para una hipoteca sobre la vivienda media de Barcelona.
La foto de agosto, con números encima de la mesa
Vamos a lo concreto. Según el ranking de Bayteca que publica Finect, en agosto de 2026 Unicaja subió el tipo de su Hipoteca Fija y arrancó el mes con un TIN del 2,25%, que se mantenía fijo durante los 30 años de plazo. Sabadell, en cambio, se quedó en el 2,10% que ya ofrecía en julio.
Aplicando esos tipos a la hipoteca sobre la vivienda media de Barcelona (según la simulación del Banco de España que usa Finect), el resultado es este:
| Entidad | TIN | Cuota mensual | Coste anual |
|---|---|---|---|
| Banco Sabadell | 2,10% | 1.170,41 € | 14.044,92 € |
| Unicaja | 2,25% | 1.194,18 € | 14.330,16 € |
La diferencia mensual es de 23,77 € y la anual, de 285,24 €. No parece una cifra que vaya a cambiarte la vida, pero si esa diferencia se mantuviera invariable durante los 30 años del préstamo (algo que, como veremos, no ha ocurrido), hablaríamos de unos 8.557 € de diferencia a lo largo de toda la vida de la hipoteca. Son datos de Finect con metodología de Bayteca, de agosto de 2026.
Por qué hablamos de guerra de hipotecas y no de un dato aislado
Lo interesante de este caso no es solo el dato de agosto, sino lo que ha pasado antes y después. En junio de 2026, el mismo día en que el Banco Central Europeo fijó su tipo de referencia en el 2,25% (11 de junio), tanto Sabadell como Unicaja ya ofrecían hipotecas fijas por debajo de esa referencia: Sabadell al 2,10% y Unicaja al 2,15%. En julio, Sabadell repitió el 2,10% y Unicaja subió una décima hasta el 2,15%, todavía muy por debajo de la media del INE, que entonces rondaba el 2,86%.
En agosto, Unicaja dio el salto hasta el 2,25% que comentábamos, mientras Sabadell aguantó en el 2,10%. Fue el mes en el que la distancia entre ambas entidades se hizo más visible.
El giro de septiembre y octubre: las tornas cambian
Aquí viene la parte que conviene no perderse de vista si estás mirando hipotecas ahora mismo. En septiembre, Sabadell subió hasta el 2,20% y Unicaja se mantuvo en el 2,25%. Pero en octubre el mercado se movió en direcciones opuestas: Unicaja bajó su tipo hasta el 2,20%, cinco centésimas menos que en septiembre, mientras que Sabadell, junto a Ibercaja y CaixaBank, subió entre 0,15 y 0,25 puntos, situándose en el 2,35% TIN. Fue el mes en el que el BCE ya estaba en el 2,50% y el tipo medio de las cinco hipotecas fijas más competitivas del mercado pasó del 2,45% al 2,55%, según los cálculos de Finect con datos de Bayteca.
Resultado: la entidad que en agosto era la más cara (Unicaja) se convirtió en octubre en la más barata, y la que lideraba en agosto (Sabadell) pasó a ser más cara que su competidora. Es un cambio de posiciones completo en apenas dos meses.
Cómo está el ranking en noviembre de 2026
Con los datos más recientes de Finect, de hace apenas un par de días, la hipoteca fija con el TIN más bajo del mercado es la de Unicaja, con un 2,20% (2,15% de TIN efectivo). Le sigue Banco Sabadell con un 2,35%. Ahora bien, aquí entra un matiz importante: con la bonificación máxima por vincular nómina, seguros y otros productos, Sabadell puede ofrecer un TIN efectivo de entre el 2,00% y el 2,10%, por debajo del 2,15% de Unicaja.
Es decir, el TIN de salida y el TIN final que de verdad pagas pueden ser dos cosas distintas, y la diferencia depende de cuántos productos estés dispuesto a contratar con el banco. Esto es clave: comparar solo el TIN base sin mirar las condiciones de bonificación puede llevarte a conclusiones equivocadas.
¿Y la media del mercado, qué dice el INE?
Para poner estos números en contexto, conviene mirar también los datos oficiales. Según la Estadística de Hipotecas del INE, el interés medio inicial de las hipotecas a tipo fijo sobre vivienda fue del 3,16% en agosto de 2026, frente al 3,03% de julio (datos provisionales, publicados el 26 de octubre de 2026). Esto significa que tanto Sabadell como Unicaja, incluso en su peor momento de agosto, ofrecían tipos muy por debajo de lo que estaba firmando la media de los hipotecados en España ese mes. La diferencia entre el 2,10%-2,25% de las mejores ofertas y el 3,16% de la media nacional es de casi un punto completo, algo que sí se nota de verdad en la cuota.
Qué significa todo esto si estás mirando una hipoteca fija ahora
La primera lección es que estos rankings cambian mes a mes, a veces de forma bastante brusca. Lo que era cierto en agosto (Sabadell más barato) dejó de serlo en octubre y noviembre. Fijarse en el dato de un solo mes, por llamativo que sea el titular, tiene sus riesgos si no revisas la oferta vigente en el momento en que vayas a firmar.
La segunda es que el TIN publicado no siempre es el que acabas pagando. Las bonificaciones por nómina, seguros de hogar, de vida o tarjetas pueden mover el tipo efectivo varias décimas arriba o abajo, y ahí es donde de verdad se juega buena parte del ahorro.
La tercera, y quizá la más práctica: una diferencia de 15 o 20 céntimos de TIN entre dos bancos puede parecer poco sobre el papel, pero a 30 años y sobre un importe elevado se traduce en miles de euros. Merece la pena hacer la comparación con números reales antes de decidir, no solo mirar quién sale primero en un ranking genérico.
Cómo podemos ayudarte
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Preguntas frecuentes
¿Sigue siendo Sabadell la hipoteca fija más barata hoy?
No necesariamente. Según el ranking de Finect de noviembre de 2026, Unicaja ofrece el TIN más bajo sin bonificar (2,20%, con un TIN efectivo del 2,15%), mientras que Sabadell está en el 2,35% sin bonificar, aunque con la bonificación máxima puede bajar hasta el 2,00%-2,10%. Las posiciones han cambiado varias veces entre agosto y noviembre, así que conviene revisar la oferta vigente en el momento de firmar.
¿Por qué cambian tanto los tipos de un mes a otro?
Las entidades ajustan sus hipotecas fijas en función de varios factores, entre ellos las decisiones del Banco Central Europeo sobre los tipos de referencia, su propia estrategia comercial y la competencia entre bancos. Por eso hemos visto a Sabadell y Unicaja intercambiarse el primer puesto del ranking varias veces solo entre junio y noviembre de 2026.
¿Qué diferencia hay entre el TIN y el TIN efectivo bonificado?
El TIN es el tipo de interés nominal que publica el banco sin condiciones adicionales. El TIN efectivo bonificado es el que se consigue al contratar productos vinculados, como nómina, seguros o tarjetas, y puede estar varias décimas por debajo del TIN de salida. En el caso de Sabadell, por ejemplo, la bonificación máxima en noviembre de 2026 rebajaba el tipo del 2,35% hasta un rango de 2,00%-2,10%.
¿Merece la pena fijarse solo en el TIN más bajo del ranking?
No del todo. Conviene mirar también la cuota resultante para tu importe concreto, las condiciones de bonificación y los gastos asociados. Una diferencia pequeña de TIN puede suponer miles de euros a lo largo de 30 años, pero también hay que comprobar qué productos exige cada banco para aplicar sus mejores condiciones.
Fuentes
- Hipotecas fijas más baratas de noviembre 2026: ranking – Finect
- Las mejores hipotecas fijas noviembre 2026 — idealista hipotecas
- El BCE sube tipos al 2,25%: las hipotecas fijas de Sabadell, Unicaja e Ibercaja aún son baratas
Publicado por Colibrí Finances el 10/11/2026.