Liberar a un avalista de la hipoteca exige una novación que firman el banco, el notario y, después, el registro de la propiedad. El titular tiene que demostrar que puede asumir el préstamo en solitario, normalmente con ingresos estables y una cuota que no comprometa su economía. El proceso no es automático: hay que pedirlo expresamente y pasar por una nueva valoración de riesgo.
Qué significa realmente liberar a un avalista
Cuando alguien avala una hipoteca o la cofirma, responde con su patrimonio del pago si el titular no puede hacer frente a las cuotas. Esa responsabilidad no desaparece sola. Mientras el banco no formalice la liberación, el avalista sigue apareciendo en la escritura y sigue siendo, a todos los efectos, responsable de la deuda.
Esto tiene una consecuencia práctica que muchas familias no calculan: mientras el avalista figure en el préstamo, esa deuda cuenta en su capacidad de endeudamiento si quiere pedir otra hipoteca o una financiación propia. Es habitual que sea un padre, una madre o un hermano quien avaló al principio y, años después, quiera comprarse su propia vivienda sin que la hipoteca ajena se lo complique.
Cuándo tiene sentido pedir la liberación
Lo normal es plantear la liberación cuando la situación del titular ha mejorado de forma clara respecto al momento de la firma. Algunos ejemplos habituales:
- El titular ha conseguido un contrato indefinido o ha aumentado sus ingresos.
- Ha pasado un periodo razonable pagando la hipoteca sin incidencias.
- El importe pendiente de la hipoteca se ha reducido de forma significativa respecto al valor de la vivienda.
- Se ha amortizado parte del capital, de manera que la cuota pesa menos sobre los ingresos del titular.
No existe un plazo mínimo fijado por ley para solicitarlo. Cada banco valora el caso con sus propios criterios de riesgo, y algunos piden un historial de pagos de al menos uno o dos años sin retrasos antes de estudiarlo en serio.
El trámite bancario: la novación
Retirar a un avalista se formaliza mediante una novación modificativa del préstamo hipotecario. No basta con un acuerdo verbal entre el titular y el avalista: hay que pedirlo por escrito al banco y que la entidad lo apruebe.
El banco vuelve a estudiar el riesgo como si fuera una operación nueva. Esto implica:
- Revisar los ingresos actuales del titular y, si los hay, de otros cotitulares que se queden en el préstamo.
- Comprobar el historial de pagos de la hipoteca.
- Analizar la relación entre la cuota mensual y los ingresos netos. La banca suele preferir que esa cuota no supere un porcentaje razonable de los ingresos, aunque el baremo exacto varía según la entidad.
- En ocasiones, solicitar una nueva tasación del inmueble para confirmar que el valor cubre con holgura el capital pendiente.
- Pedir documentación similar a la de una solicitud de hipoteca: nóminas, vida laboral, declaración de la renta, extractos bancarios.
Si el banco da el visto bueno, prepara un nuevo documento de novación donde se recoge que el avalista queda fuera del préstamo y que el titular (o los titulares que queden) asume en solitario la deuda.
El paso por notaría y registro
Una vez el banco aprueba la liberación, la novación se eleva a escritura pública ante notario. Es un trámite parecido al de la firma de la hipoteca original, aunque más breve: se revisa el documento, se explica a las partes el contenido y se firma.
Después de la notaría, la escritura de novación tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad para que surta efecto frente a terceros. Hasta que no está inscrita, el cambio no es oponible frente a otras personas o entidades, aunque el acuerdo ya sea firme entre banco y titular.
En este proceso suele intervenir una gestoría, que se encarga de presentar la escritura en el registro y de liquidar el impuesto correspondiente si procede. Conviene preguntar al banco o a la gestoría qué parte del trámite se gestiona de forma automática y cuál hay que impulsar de forma activa.
Qué costes conlleva liberar a un avalista
La novación de un préstamo hipotecario para retirar a un avalista implica gastos de notaría, de registro y, en algunos casos, de gestoría y de una nueva tasación. Quién asume cada gasto depende de lo que se negocie con el banco: algunas entidades asumen parte de estos costes para no perder al cliente, otras los repercuten íntegramente sobre el titular.
Conviene pedir por escrito un desglose de gastos antes de dar el visto bueno a la operación, igual que se haría al contratar una hipoteca nueva. No es raro que el banco aproveche la novación para proponer también un cambio de condiciones, como el tipo de interés o las comisiones. Eso no tiene por qué aceptarse en el mismo paquete: se puede negociar cada punto por separado.
Qué pasa si el banco no está dispuesto a liberar al avalista
No todos los bancos aceptan retirar a un avalista con la misma facilidad. Si la entidad considera que el riesgo sigue siendo alto, puede plantear condiciones intermedias antes de dar el paso completo, como reducir el papel del avalista a un porcentaje menor de la deuda, exigir un periodo adicional de pagos puntuales o pedir que se amortice una parte del capital antes de estudiar la liberación.
En estos casos, una alternativa es plantear una subrogación de la hipoteca a otra entidad que sí esté dispuesta a asumir el riesgo con el titular en solitario. Esto implica estudiar de nuevo las condiciones del préstamo, pero permite cerrar la operación sin depender de que el banco original cambie de postura.
Qué puede hacer el avalista mientras tanto
Mientras no se formalice la liberación, el avalista puede pedir al banco información periódica sobre el estado de la hipoteca: si hay retrasos, impagos o cambios en las condiciones. Esto no cambia su responsabilidad legal, pero ayuda a anticipar problemas y a decidir en qué momento insistir en la novación.
También conviene revisar la escritura original de la hipoteca para saber exactamente qué tipo de garantía se firmó: no es lo mismo ser avalista solidario que fiador con beneficio de excusión, porque el orden en el que el banco puede reclamar la deuda cambia según la figura.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el avalista pedir la liberación aunque el titular no quiera?
El avalista puede solicitar al banco información y plantear su interés en salir del préstamo, pero la novación necesita que el titular también la pida y que el banco acepte la nueva situación de riesgo. No es un trámite que el avalista pueda forzar en solitario.
¿Cuánto tarda el banco en estudiar la liberación de un avalista?
No hay un plazo legal fijado. Depende de la entidad y de la documentación que haya que aportar, pero suele ser un proceso similar al de estudiar una hipoteca nueva, con revisión de ingresos, historial de pagos y, en ocasiones, nueva tasación.
¿Qué pasa con el avalista si el titular deja de pagar antes de formalizar la liberación?
Mientras la novación no esté firmada ante notario e inscrita en el registro, el avalista sigue respondiendo de la deuda según lo pactado en la escritura original, aunque exista un acuerdo verbal o informal para retirarlo.
¿Es lo mismo liberar a un avalista que a un cotitular de la hipoteca?
No exactamente. El cotitular suele ser propietario de parte de la vivienda y figura en el préstamo como deudor, mientras que el avalista responde de la deuda sin ser necesariamente propietario. Ambos casos requieren una novación, pero la documentación y las implicaciones sobre la propiedad pueden variar.
Publicado por Colibrí Finances el 07/10/2026.