Cuando una pareja se separa y queda una hipoteca de por medio, hay básicamente tres caminos: vender la vivienda y repartir lo que quede, que uno de los dos se quede la casa compensando al otro mediante una extinción de condominio, o seguir ambos como titulares del préstamo aunque solo uno viva allí. La decisión no depende solo de lo que acordéis entre vosotros: el banco tiene la última palabra sobre quién figura como deudor.
Lo primero: el convenio regulador no obliga al banco
Esto es lo que más confunde a la gente. En el convenio regulador o en el acuerdo de divorcio podéis pactar que la hipoteca la pague solo uno de los dos, o que la vivienda pase a nombre de uno de vosotros. Ese pacto es válido entre vosotros y lo puede homologar un juez, pero frente al banco no vale de nada si no se formaliza aparte. El banco firmó el préstamo con dos titulares y, mientras no se cambie esa escritura, los dos seguís respondiendo de la deuda ante la entidad, paséis lo que paséis entre vosotros. Si el que se queda la casa deja de pagar, el banco puede reclamar al otro igualmente.
Por eso, cualquier acuerdo sobre la vivienda tiene que ir acompañado de un trámite real con el banco: una novación, una subrogación o una cancelación total con venta.
Opción 1: vender la vivienda y liquidar la hipoteca
Es la salida más limpia cuando ninguno de los dos quiere o puede quedarse con la casa, o cuando el importe pendiente es tan alto que asumirlo en solitario no es viable. Se vende, se cancela la hipoteca con el banco y lo que sobra (si sobra) se reparte según el porcentaje de propiedad de cada uno, que normalmente coincide con el régimen económico del matrimonio o con lo que figure en la escritura si no estabais casados.
El problema aparece si la venta no cubre lo que queda pendiente. En ese caso seguiría existiendo una deuda que habría que negociar con el banco, y ahí conviene sentarse a hablar antes de firmar nada, porque las condiciones de esa deuda residual pueden variar mucho de una entidad a otra.
Opción 2: extinción de condominio, la más habitual cuando uno se queda la casa
Es la fórmula que más vemos en consultas de parejas que se separan. Consiste en que uno de los cónyuges compra la parte del otro, compensándole económicamente, y se queda como único propietario de la vivienda. Fiscalmente tiene una ventaja importante frente a una compraventa normal entre ex cónyuges: tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en lugar de por Transmisiones Patrimoniales, lo que en la práctica suele suponer un coste notablemente menor. El tipo exacto de AJD lo fija cada comunidad autónoma, así que conviene consultarlo antes de hacer números cerrados.
Esta operación va casi siempre de la mano de una novación de la hipoteca: la persona que se queda la vivienda pasa a ser la única titular del préstamo, y el banco tiene que dar su visto bueno estudiando si esa persona, sola, cumple los requisitos de solvencia que exige la entidad. Esto es clave y muchas parejas lo descubren tarde: no basta con firmar el acuerdo ante notario, el banco analiza los ingresos de quien se queda solo frente a la cuota, igual que si fuera una hipoteca nueva.
Opción 3: seguir los dos como titulares de la hipoteca
A veces no queda otra, al menos durante un tiempo. Si la persona que se queda en la vivienda no tiene ingresos suficientes para que el banco la acepte como única titular, una alternativa temporal es mantener a ambos en el préstamo mientras solo uno vive en la casa y paga la cuota, dejándolo reflejado en el convenio regulador.
Es una solución incómoda a medio plazo. El que se ha ido sigue figurando como deudor solidario ante el banco: si hay un impago, le puede afectar a su historial crediticio y a su capacidad para pedir otra hipoteca en el futuro, aunque él no viva en la casa y no tenga ninguna culpa del impago. Por eso muchos intermediarios y asesores recomendamos verla como una situación transitoria, no como solución definitiva, y revisar cada cierto tiempo si ya es posible hacer la novación.
Qué pasa con el uso de la vivienda mientras se resuelve todo
El uso de la vivienda y la titularidad de la hipoteca son dos cosas distintas y conviene no mezclarlas. Un juez puede atribuir el uso de la casa a uno de los cónyuges, normalmente el que tiene la custodia de los hijos menores, sin que eso cambie nada frente al banco. Quien tiene el uso puede vivir allí, pero si la hipoteca sigue a nombre de los dos, los dos siguen debiendo responder del pago ante la entidad, al margen de quién habite la vivienda.
Esto genera situaciones delicadas: alguien que ya no vive en su antigua casa y que, además, puede estar pagando un alquiler o una hipoteca nueva, sigue cargando con la cuota de la vivienda que ocupa su ex pareja. Es uno de los motivos por los que recomendamos no dejar pasar mucho tiempo antes de resolver la situación de la hipoteca de forma definitiva.
Qué mira el banco antes de aceptar un cambio
Si la idea es que uno se quede como único titular, el banco va a revisar su situación como si fuera una solicitud nueva: nómina o ingresos demostrables, otras deudas, el nivel de endeudamiento que supone la cuota respecto a sus ingresos y, en muchos casos, su historial en el CIRBE y en ficheros de solvencia. No todas las entidades valoran igual una misma situación: algunas son más flexibles con ingresos variables o con pensiones de alimentos como ingreso computable, otras no. Por eso, cuando estudiamos estos casos, comparamos varias entidades antes de decidir dónde presentar la novación o, si hace falta, la subrogación a otro banco con mejores condiciones para esa nueva situación personal.
También conviene valorar si, en lugar de una novación en el mismo banco, compensa cambiar de entidad. A veces el banco original no da el visto bueno con las condiciones que necesita la persona que se queda la casa, pero otra entidad sí está dispuesta a asumir esa hipoteca en solitario, con un plazo o un tipo distinto que se ajusta mejor a la nueva situación económica.
Un apunte sobre plazos
Cuanto más se tarda en resolver la hipoteca tras un divorcio, más complicaciones suelen aparecer: desavenencias sobre quién paga qué mes, problemas para que uno de los dos pida una hipoteca nueva mientras sigue como titular de la anterior, o simplemente el desgaste de mantener un vínculo económico con alguien con quien ya no se comparte vida. No hay un plazo legal que obligue a resolverlo en un tiempo concreto, pero sí es recomendable abordarlo cuanto antes, idealmente en paralelo al propio proceso de separación o divorcio.
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Preguntas frecuentes
Si en el convenio regulador se dice que solo yo pago la hipoteca, ¿el banco ya no puede reclamarle a mi ex pareja?
Sí puede, mientras los dos sigáis figurando como titulares del préstamo ante el banco. El convenio regulador es un acuerdo válido entre vosotros, pero el banco no es parte de ese acuerdo. Para que deje de responder hace falta una novación u otra operación que lo saque formalmente del préstamo.
¿Qué pasa si el banco no acepta que me quede yo solo con la hipoteca?
Puede ocurrir si tus ingresos en solitario no cubren lo que el banco considera necesario para asumir esa cuota. En ese caso suele haber alternativas: aportar un avalista, ampliar el plazo del préstamo para bajar la cuota, o estudiar la operación con otra entidad que valore tu situación de forma distinta.
¿Es obligatorio hacer la extinción de condominio ante notario?
Sí, al ser una operación que afecta a la titularidad de un inmueble necesita escritura pública notarial y, posteriormente, inscripción en el Registro de la Propiedad. Suele tramitarse junto con la novación de la hipoteca en el mismo momento.
¿Quién se queda con la vivienda si estábamos en régimen de gananciales y no hay hijos?
No hay una regla automática: depende de lo que acordéis entre vosotros o, si no hay acuerdo, de lo que determine el proceso judicial de liquidación de la sociedad de gananciales. Sin hijos, no existe ese criterio prioritario de atribuir el uso al progenitor custodio, así que el reparto suele resolverse mediante venta o extinción de condominio con compensación económica.
Publicado por Colibrí Finances el 06/10/2026.