En un proindiviso, la parte de cada copropietario en la hipoteca no tiene por qué coincidir con el porcentaje de titularidad de la vivienda, aunque suele hacerlo por comodidad práctica. Si uno de los propietarios quiere vender su parte, los demás tienen derecho de tanteo y retracto, y si no hay acuerdo, cabe pedir la división judicial de la cosa común.
Qué es el proindiviso y por qué aparece tanto en hipotecas compartidas
El proindiviso, también llamado copropiedad o condominio, es la situación en la que varias personas son propietarias de un mismo bien sin que exista una división física de ese bien. Cada copropietario tiene una cuota ideal sobre la totalidad de la vivienda, no una habitación o una planta concreta. Es la fórmula habitual cuando varios hermanos heredan un piso, cuando amigos compran juntos por no poder afrontar la hipoteca en solitario o cuando una pareja no casada adquiere la vivienda sin régimen de gananciales.
La escritura de compraventa refleja el porcentaje de propiedad de cada uno. Ese porcentaje puede ser igual (50-50, 33-33-33) o desigual, en función de lo que cada parte haya aportado o de lo que se haya pactado libremente entre los copropietarios.
Cómo se calcula la parte de cada uno en el préstamo
Aquí conviene distinguir dos cosas que a veces se confunden: el porcentaje de propiedad y el porcentaje de responsabilidad en la hipoteca.
Lo habitual, y lo que recomendamos desde Colibrí Finances cuando comparamos condiciones entre bancos, es que ambos porcentajes coincidan. Si Ana tiene el 60% de la vivienda y Luis el 40%, lo lógico es que asuman esos mismos porcentajes en el préstamo hipotecario. Así se evita que, en caso de problemas, uno acabe pagando una parte del préstamo mayor que la propiedad que realmente tiene.
Sin embargo, la escritura de préstamo hipotecario puede establecer una distribución distinta si los copropietarios lo acuerdan, siempre que el banco lo acepte. Esto suele pasar cuando uno de los compradores aporta más capital inicial (más entrada) pero ambos quieren figurar con el mismo porcentaje de propiedad, o al revés.
Hay un matiz legal importante: frente al banco, en la mayoría de los casos, todos los copropietarios firman como deudores solidarios. Esto significa que la entidad puede reclamar la totalidad de la cuota impagada a cualquiera de los titulares, independientemente del porcentaje que le corresponda en el reparto interno. La distribución por porcentajes solo tiene efectos entre los copropietarios entre sí, no frente al banco. Si Luis deja de pagar su 40%, el banco puede exigir esa cantidad a Ana, y luego será Ana quien tenga que reclamar a Luis esa parte por vía civil.
Por eso, cuando hay varias personas compartiendo hipoteca, conviene dejarlo todo bien atado en un documento privado entre los copropietarios (aunque no sustituya a la escritura) donde se detalle quién paga qué, qué pasa si alguien deja de aportar su parte y cómo se van a repartir gastos como el IBI, la comunidad o las reparaciones.
Qué pasa si uno de los propietarios quiere vender su parte
Esta es la pregunta que más nos hacen quienes están en esta situación. La ley da varias salidas, y no todas pasan por vender a un desconocido.
Vender la parte a los otros copropietarios
Es la opción más sencilla en la práctica. El copropietario que quiere salir vende su porcentaje a los demás, que pasan a tener una cuota mayor. Esto implica renegociar la hipoteca con el banco, porque cambia quién es el deudor y en qué proporción. El banco tendrá que analizar si los que se quedan pueden asumir esa parte adicional de la deuda con sus ingresos.
Vender la parte a un tercero
El Código Civil (artículo 1522) reconoce a los demás copropietarios un derecho de retracto: si uno de ellos vende su parte a una persona ajena a la comunidad, los otros copropietarios pueden ejercer ese derecho y quedarse con la parte vendida en las mismas condiciones que se pactaron con el tercero, siempre que lo ejerzan en el plazo legal desde que tienen conocimiento de la venta. En la práctica, esto hace que vender la parte de un proindiviso a alguien externo sea complicado, porque ese tercero sabe que puede quedarse fuera si los otros copropietarios ejercen el retracto.
Pedir la división de la cosa común
Si no hay acuerdo entre los copropietarios y nadie quiere comprar la parte del que se quiere ir, el artículo 400 del Código Civil permite a cualquier copropietario pedir en cualquier momento la división de la cosa común. Como una vivienda normalmente no se puede dividir físicamente sin perder valor, lo habitual es que el juez ordene su venta en pública subasta y se reparta el dinero según los porcentajes de propiedad de cada uno. Esto se conoce como acción de división y es la vía judicial cuando el desacuerdo es total.
Extinción de condominio
Existe una alternativa más ágil y menos costosa que la subasta judicial: la extinción de condominio. Consiste en que uno de los copropietarios se queda con el 100% de la vivienda y compensa económicamente a los demás por su parte. Fiscalmente suele tener un tratamiento más favorable que una compraventa entre copropietarios, porque no se considera una transmisión patrimonial sujeta a ITP, sino una operación de disolución de comunidad sujeta a AJD, aunque esto depende de cada caso concreto y conviene consultarlo con un fiscalista o notario antes de firmar nada, porque las particularidades cambian según la comunidad autónoma y la situación de cada copropiedad.
En cualquiera de estos casos, si hay una hipoteca pendiente, el banco tiene que dar su visto bueno a la operación, porque implica una subrogación o novación del préstamo. La entidad valorará si la persona que se queda con la vivienda (o las que se quedan) tiene capacidad de pago suficiente para asumir toda la deuda en solitario.
Recomendaciones antes de firmar una hipoteca en proindiviso
- Dejar claro en la escritura el porcentaje de propiedad de cada copropietario, ajustado a lo que realmente aporta cada uno.
- Firmar un documento privado entre copropietarios que regule qué pasa si alguien deja de pagar, quiere vender o fallece.
- Tener en cuenta que, salvo pacto distinto, todos responden solidariamente frente al banco, aunque la parte que les corresponda sea distinta.
- Consultar con un notario o abogado las implicaciones fiscales de una futura extinción de condominio, porque pueden cambiar bastante la factura final.
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Preguntas frecuentes
¿Todos los copropietarios tienen que pedir la hipoteca juntos?
No es obligatorio, pero es lo más habitual cuando todos van a figurar como propietarios en la escritura. El banco estudia los ingresos de todos los solicitantes de forma conjunta para calcular la cuota máxima que puede conceder.
¿Puedo tener un porcentaje de propiedad distinto al porcentaje de hipoteca?
Es posible pactarlo con el banco, aunque lo más recomendable es que ambos porcentajes coincidan para evitar problemas de reparto interno más adelante entre los copropietarios.
Si uno de los copropietarios deja de pagar su parte, ¿qué pasa con los demás?
El banco puede reclamar la cuota completa a cualquiera de los titulares, ya que normalmente todos firman como deudores solidarios. Después, quien haya pagado de más puede reclamar esa cantidad al copropietario incumplidor por la vía civil.
¿Es mejor la extinción de condominio o la venta a un tercero?
Depende de cada situación fiscal y personal. La extinción de condominio suele tener un tratamiento fiscal distinto al de una compraventa, pero conviene revisarlo con un notario o asesor fiscal antes de decidir, porque las condiciones varían según el caso.
Publicado por Colibrí Finances el 28/09/2026.